Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Nice

Thématique : Résiliation de bail commercial et conséquences des impayés : enjeux de la clause résolutoire et de l’expulsion.

COUR D’APPEL D’AIX-EN-PROVENCE
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE NICE
ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

N° RG 24/00180 – N° Portalis DBWR-W-B7I-POXE
du 19 Novembre 2024

N° de minute

affaire : S.C.I. STE CIVILE IMMOBILIÈRE GAGOUNA
c/ S.A.R.L. LES PETITS PETONS

Grosse délivrée

à Me RODRIGUEZ

Expédition délivrée

à Me DUNAC-BROGHINI

le
l’an deux mil vingt quatre et le dix neuf Novembre à 14 H 00

Nous, Céline POLOU, Vice-Présidente, Juge des Référés, assistée de Madame Wendy NICART, Greffier, avons rendu l’ordonnance suivante :

Vu l’assignation délivrée par exploit en date du 24 Janvier 2024 déposé par commissaire de justice.

A la requête de :

S.C.I. STE CIVILE IMMOBILIÈRE GAGOUNA
[Adresse 4]
[Localité 2]
Rep/assistant : Me Caroline RODRIGUEZ, avocat au barreau de NICE

DEMANDERESSE

Contre :

S.A.R.L. LES PETITS PETONS
[Adresse 5]
[Localité 1]
Rep/assistant : Me Carole DUNAC-BORGHINI, avocat au barreau de NICE

DÉFENDERESSE

Après avoir entendu les parties en leurs explications à l’audience du 15 Octobre 2024 au cours de laquelle l’affaire a été mise en délibéré au 19 Novembre 2024.

EXPOSÉ DU LITIGE

Suivant acte notarié en date du 20 novembre 2012, la SCI GAGOUNA a donné à bail commercial à la SARL LES PETITS PETONS des locaux professionnels situés [Adresse 5] pour une durée de six ans, moyennant le paiement d’un loyer annuel de 18 000 euros, hors charges et taxes foncières.

Par un acte sous seing privé du 25 octobre 2018, ledit bail a été renouvelé pour une durée de six ans à compter du 1er novembre 2018 jusqu’au 31 octobre 2024 moyennant un loyer annuel de 22 800 euros, payable mensuellement à hauteur de 1900 euros outre les charges.

Le 4 décembre 2023, la SCI GAGOUNA a fait délivrer à la SARL LES PETITS PETONS un commandement de payer les loyers visant la cause résolutoire insérée au bail.

Par acte de commissaire de justice en date du 24 janvier 2024, la SCI GAGOUNA a fait assigner La SARL LES PETITS PETONS devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Nice.

A l’audience du 15 octobre 2024, la SCI GAGOUNA, représentée par son conseil, sollicite de :
– débouter la société LES PETITS PETONS de l’ensemble de ses demandes,
constater à titre principal, la résiliation de plein droit du bail commercial par l’effet de la clause résolutoire,ordonner son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier outre la séquestration des objets se trouvant dans les lieux dans un local garde-meuble au choix de la bailleresse aux frais risques et périls du preneur,la condamner au paiement d’une provision de 7944 euros à valoir sur l’arriéré locatif dû au 19 janvier 2024 outre les intérêts au taux légal à compter du commandement de payer et pour le surplus à compter de l’assignation,la condamner au paiement par provision d’une indemnité d’occupation équivalente à deux fois le montant du loyer et des charges jusqu’à la libération effective des locaux soit à la somme de 42 689 € selon décompte arrêté au 7 octobre 2024,la condamner à lui payer par provision la taxe foncière 2023 d’un montant de 1127 euros,la condamner à lui payer la somme de 2655,33 euros par provision au titre des intérêts au taux légal majoré de 4 points tel que prévu au bail selon décompte arrêté au 7 octobre 2024,la condamner à lui payer la somme de 161 euros au titre du coût du commandement de payer,dire que le dépôt de garantie de 3000 euros lui restera acquis à titre d’indemnité,la condamner au paiement de la somme de 3000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile et aux dépens de l’instance, comprenant le coût du commandement de payer,
Elle expose que la SARL LES PETITS PETONS est défaillante dans le paiement de son loyer, qu’elle lui a fait délivrer un commandement de payer en date du 4 décembre 2023 portant sur la somme de 6423 euros, qui est demeuré infructueux, que la clause résolutoire prévue au contrat de bail a ainsi pris effet, que son expulsion devra être ordonnée et qu’elle devra en outre être condamnée au paiement de l’arriéré locatif ainsi qu’à une indemnité d’occupation. Elle ajoute avoir délivré un congé pour le 31 octobre 2024, que la dette locative ne cesse de s’accroître, que le bail contient des clauses pénales dont il doit être fait application, que depuis l’introduction de la procédure, la société défenderesse n’a pas repris le paiement des loyers et des charges malgré les promesses faites et qu’elle n’a versé que la somme de 2500 euros ce qui démontre sa mauvaise foi et sa situation économique inextricable. Elle précise que cette dernière a fait preuve d’un comportement dilatoire dans le cadre de cette procédure puisque dix mois après l’introduction de celle-ci et plusieurs renvois, elle n’a fourni aucun élément permettant de justifier de l’apurement de la dette. Elle ajoute avoir tenté une saisie conservatoire qui s’est avérée vaine car le compte bancaire de la locataire présente un solde débiteur et qu’elle est redevable à ce jour de la somme de 54 476 euros comprenant les loyers impayés les indemnités d’occupation ainsi que les charges et les intérêts. Elle s’oppose à l’ensemble des demandes formées par la société défenderesse, expose que le commandement de payer est parfaitement valable, qu’elle ne s’était pas assuré contre les risques locatifs, que la prétendue nature commerciale du bail ne relève pas de la compétence du juge des référés et que les contestations soulevées au titre des charges ne sont pas sérieuses. Elle s’oppose à l’octroi de délais de paiement àen l’absence de production d’éléments justifiant de sa solvabilité.

La SARL LES PETITS PETONS représentée par son conseil, demande aux termes de ses écritures reprises oralement à l’audience :
– d’annuler le commandement de payer qui a été notifié par la société à son associé unique Madame [F] alors que l’associé unique est la société PAGE et visant le bail de 2012 sans faire état de l’acte de renouvellement de 2018,
– débouter le bailleur qui ne produit pas une assemblée générale l’autorisant à ester en justice alors qu’il n’agit pas dans le cadre de l’objet social lequel fait état d’une gestion d’un local [Adresse 3] et non aux [Adresse 5],
– dire que le procès-verbal de saisie conservatoire ne produit pas d’effet , n’étant pas dénoncédans les huit jours,
– débouter les demandes comme se heurtant à des contestations sérieuses
– débouter les demandes au titre de la clause pénale et des intérêts
– ordonner une médiation
– annuler le congé donné pour le 31 octobre 2024 alors que le bail concerne une activité commerciale et que l’exploitant est une société commerciale de sorte que le statut des baux commerciaux doit être appliquée,
– débouter les demandes de la SCI GAGOUNA qui serait des contestations sérieuses,
– à titre subsidiaire lui accorder un délai de deux ans pour quitter les lieux légal compte tenu de l’activité exercée et un délai de paiement sur deux ans,
– débouter le surplus des demandes,
– que chacune des parties conservera sa charge les dépens.

Elle expose être liée avec la société demanderesses par un bail conclu en 2012 qui a été renouvelé en 2018 et qui a été qualifié à tort de bail professionnel alors que l’activité exercée est commerciale, la destination du bail étant celle de micro-crèche et de garde d’enfants. Elle ajoute que l’actuel associé et la gérance ont changé depuis la réalisation du bail suite à une cession de parts sociales, qu’au préalable elle avait toujours réglé ses loyers, qu’elle a depuis subi dans ses locaux d’importantes infiltrations empêchant une exploitation normale des lieux alors qu’elle accueille des enfants en bas âge et qu’elle entend saisir le tribunal pour solliciter des dommages-intérêts carle bailleur a toujours agi en faisant obstacle à une bonne exploitation des lieux. Elle ajoute que l’état des inscriptions n’est pas produit aux débats, que le commandement est nul car l’acte a été notifié à Madame [F] alors que l’associé unique est la société PACE, que le commandement de payer ne fait pas référence au bail de 2018 et que le bailleur ne produit pas d’assemblée générale l’autorisant à ester en justice. Elle précise qu’il ne lui a jamais adressé les justificatifs des charges réclamées, que le congé est nul car le bail doit être qualifié de bail commercial eu égard à la nature de l’activité exercée et que le décompte produit par le bailleur est erroné, les sommes réclamées au titre des clauses pénales et des intérêts se heurtant à des contestations sérieuses. Elle demande une médiation et des délais de paiement et pour quitter les lieux compte tenu de son activité de micro crèche et des engagements pris vis-à-vis des parents d’enfants en bas âge. Elle précise à ce titre avoir rencontré des difficultés liées aux agissements d’une salariée qui a saisi le conseil des prud’hommes et qui a effectué une saisie sur ses comptes bancaires la mettant en difficulté pour assumer ses propres engagements.

L’affaire a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS

Nous, Juge des référés du Tribunal judiciaire de Nice, statuant publiquement, par ordonnance contradictoire, en premier ressort et prononcée par mise à disposition au greffe, avis préalablement donné,

Au principal, renvoyons les parties à se pourvoir comme elles aviseront, mais dès à présent,

REJETONS la demande de médiation, en l’absence d’accord de la SCI GAGOUNA ;

CONSTATONS la résiliation du bail professionnel liant la SCI GAGOUNA et la SARLU LES PETITS PETONS portant sur les locaux situés [Adresse 5] par l’effet de la clause résolutoire à la date du 4 janvier 2024, ainsi que l’occupation illicite du local,

REJETONS les demandes de délais de paiement et de suspension de la clause résolutoire formées par la SARLU LES PETITS PETONS

ACCORDONS à la SARLU LES PETITS PETONS un délai de trois mois à compter de la signification de la présente décision pour quitter les lieux;

ORDONNONS à la SARLU LES PETITS PETONS et à tous occupants de son chef, de libérer les locaux litigieux, passé ce délai,

ORDONNONS, à défaut de ce faire dans le délai imparti, l’expulsion de la SARLU LES PETITS PETONS et de tous occupants de son chef des lieux loués, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA à titre provisionnel, la somme de 7719 euros au titre des loyers et charges échus au mois janvier 2024 inclus avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer sur la somme de 6423 euros et, pour le surplus, à compter de l’assignation,

FIXONS à la charge de la SARLU LES PETITS PETONS une indemnité d’occupation provisionnelle de 2800 euros par mois à compter du 1er février 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA une indemnité d’occupation provisionnelle de 25 200 € au titre des sommes dues de février 2024 du à octobre 2024 inclus;

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA une indemnité d’occupation provisionnelle de 2800 euros par mois à compter du 1er novembre 2024, jusqu’à la libération effective des lieux,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA la somme provisionnelle de 1127 € au titre de la taxe foncière 2023 ;

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA la somme provisionnelle de 300 € au titre des intérêts au taux légal majoré de 4 points, prévus par la clause pénale figurant au bail;

DISONS que dépôt de garantie de 3000 euros pourra être conservé par la SCI GAGOUNA aux fins de déduction sur l’arriéré locatif,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS à payer à la SCI GAGOUNA la somme de 1000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile,

REJETONS le surplus des demandes,

CONDAMNONS la SARLU LES PETITS PETONS aux dépens de la présente procédure, comprenant le coût du commandement de payer du 4 décembre 2023 ;

RAPPELONS que la présente décision est exécutoire de plein droit à titre provisoire ;

LE GREFFIER LE JUGE DES REFERES