Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Mulhouse

Thématique : Conflit locatif et enjeux de résiliation de bail en contexte d’impayés

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MULHOUSE
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[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Adresse 6]
[Localité 4]
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Pôle de la protection, de l’exécution et de la proximité
Service civil

MINUTE n°

N° RG 23/02559 – N° Portalis DB2G-W-B7H-IPMH

Section 2
République Française

Au Nom du Peuple Français

ORDONNANCE

DE REFERE

DU 07 janvier 2025

PARTIE REQUERANTE :

S.A. NEOLIA, prise en la personne de son représentant légal,
dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 2]

représentée par Me Lionel GATIN, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 29

PARTIE REQUISE :

Monsieur [X] [C]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]
Madame [Y] [H]
demeurant [Adresse 1] – [Localité 5]

représentés par Me Sandrine WALTER, avocat au barreau de MULHOUSE, vestiaire : 81

Nature de l’affaire : Baux d’habitation – Demande en paiement des loyers et des charges et/ou tendant à faire prononcer ou constater la résiliation pour défaut de paiement ou défaut d’assurance et ordonner l’expulsion – Sans procédure particulière

NOUS, Nadia LARHIARI, juge des contentieux de la protection statuant en référé près du tribunal judiciaire de Mulhouse, assistée de Clarisse GOEPFERT, greffier de ce tribunal,

Statuant en référé, publiquement, par ordonnance contradictoire en premier ressort, rendue par mise à disposition au greffe le 07 janvier 2025,

Avons rendu l’ordonnance dont la teneur suit :

Entendu à l’audience publique du 12 novembre 2024

EXPOSÉ DU LITIGE

En vertu d’un contrat passé par acte sous seing privé en date du 16 septembre 2019, la SA d’HLM Néolia a loué à M. [X] [C] et Mme [Y] [H], qui se sont engagés solidairement, un local à usage d’habitation situé [Adresse 1] [Localité 5], moyennant un loyer mensuel initial, révisable, de 381,25 € outre 150,31 € de provision pour charges.

Par actes de commissaire de justice du 16 novembre 2022, la SA d’HLM Néolia a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme de 1 830,32 € au titre des loyers et charges échus au 10 novembre 2022 ainsi que de justifier d’une assurance contre les risques locatifs.

Les impayés de loyer ont été signalés le 19 septembre 2022 à la caisse d’allocations familiales du Haut-Rhin.

Par acte de commissaire de justice en date du 5 octobre 2023, la SA d’HLM Néolia a fait assigner M. [X] [C] et Mme [Y] [H] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Mulhouse, statuant en référé, aux fins, notamment, d’expulsion, de paiement d’arriérés locatifs et d’indemnité d’occupation.

L’affaire a été fixée à l’audience du 12 décembre 2023 lors de laquelle les défendeurs ont constitué avocat.

Elle a ensuite été renvoyée à de multiples reprises à la demande des parties avant d’être plaidée lors de l’audience du 12 novembre 2024.

Lors de cette audience, la SA d’HLM Néolia, régulièrement représentée par son conseil, reprend les termes de ses dernières conclusions du 10 juillet 2024 par lesquelles elle demande au juge des contentieux de la protection de :
constater l’acquisition de la clause résolutoire du contrat de bail au 17 janvier 2023,constater que les défendeurs sont occupants sans droit ni titre,ordonner l’expulsion immédiate des locataires ainsi que celle de tous occupants de leur chef des lieux loués, avec si besoin le concours de la force publique,condamner solidairement les locataires à payer la somme provisionnelle de 2 053,53 € au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 1er septembre 2023 et à l’échéance du mois d’août 2023 comprenant les frais de commandement de payer, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation et les intérêts légaux correspondant aux loyers et charges impayés jusqu’à la date d’acquisition de la clause résolutoire,condamner solidairement les locataires à payer une indemnité d’occupation mensuelle égale à la somme de 756,96 € hors APL et RLS à compter du 17 janvier 2023 jusqu’à la libération complète des lieux,dire que cette indemnité pourra être révisée selon les conditions de l’ancien bail et de la réglementation en vigueur,enjoindre aux défendeurs de justifier de l’assurance locative,à titre infiniment subsidiaire, si des délais de paiement devaient être accordés, prévoir une clause cassatoire en cas de non-paiement et prévoir un échelonnement qui ne saurait excéder 24 mois,condamner solidairement les locataires à payer la somme de 900,00 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, y compris les frais de commandement de payer.
L’assignation aux fins de constat de résiliation du bail a été notifiée au Préfet du département du Haut-Rhin le 6 octobre 2023.

Au soutien de ses prétentions, la demanderesse rappelle que les défendeurs rencontrent très régulièrement des périodes d’impayés de loyers, nonobstant les efforts qui ont été réalisés en cours de procédure. Elle rappelle qu’ils ne justifient pas de leur capacité à payer le loyer et n’ont pas respecté le précédent échéancier mis en place. Enfin, la bailleresse souligne que l’attestation d’assurance produite aux débats couvre une période postérieure à celle du commandement.

Lors de l’audience du 12 novembre 2024, M. [X] [C] et Mme [Y] [H], régulièrement représentés par leur conseil, reprennent leurs conclusions du 5 juillet 2024 par lesquelles ils demandent au juge des contentieux de la protection de débouter la demanderesse de l’ensemble de ses demandes, de suspendre l’application de la clause résolutoire et de juger que la demanderesse conservera la charge de ses frais et dépens.

Au soutien de leurs prétentions, les défendeurs exposent qu’ils sont des réfugiés syriens et qu’ils ne maîtrisent pas suffisamment la langue française pour pouvoir lire et comprendre les correspondances de leur bailleresse. Cela étant, ils reconnaissent avoir rencontré des difficultés, M. [X] [C] rencontrant des problèmes de santé et Mme [Y] [H] étant sans emploi. Ils indiquent avoir trois enfants à charge.
Enfin, ils soutiennent avoir procédé à l’apurement total de la dette locative en cours de procédure.

L’affaire est mise en délibéré au 7 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant publiquement, en référé, par mise à disposition au greffe, par ordonnance contradictoire et en premier ressort,

DÉCLARONS l’action recevable ;

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 16 septembre 2019 entre la SA d’HLM Néolia, d’une part, et M. [X] [C] et Mme [Y] [H], d’autre part, concernant le logement situé au [Adresse 1] [Localité 5] sont réunies à la date du 17 janvier 2023 ;

AUTORISONS rétroactivement M. [X] [C] et Mme [Y] [H] à s’acquitter de la dette locative par des versements mensuels ;

CONSTATONS que ces délais ont d’ores et déjà été respectés et que la dette locative est éteinte ;

DISONS que la clause résolutoire est réputée n’avoir jamais été acquise ;

DÉBOUTONS la SA d’HLM Néolia du surplus de ses prétentions ;

CONDAMNONS in solidum M. [X] [C] et Mme [Y] [H] aux entiers dépens de la présente instance qui comprendront notamment le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture ;

Le Greffier, Le Président,