Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Metz

Thématique : Répercussions des impayés de loyers en période de crise sanitaire

Minute n°2025/81

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE METZ

1ère CHAMBRE CIVILE

N° RG 22/01140
N° Portalis DBZJ-W-B7G-JQFZ

JUGEMENT DU 30 JANVIER 2025

I PARTIES

DEMANDEURS :

Madame [J] [Y] épouse [Z]
née le 03 Avril 1955 à [Localité 4], demeurant [Adresse 2]

Madame [I] [Y] épouse [K]
née le 05 Septembre 1958 à [Localité 4], demeurant [Adresse 1]

représentées par Maître Frank CASCIOLA de l’ASSOCIATION CASCIOLA ET ZUCK, avocats au barreau de METZ, vestiaire : C401

DÉFENDEURS :

S.A.S.U. NITESCENCE CAPILLAIRES, dont le siège social est sis [Adresse 3], prise en la personne de son représentant légal

représentée par Maître Noëlle OURTAU-VING de la SARL ILIADE AVOCATS, avocats au barreau de METZ, vestiaire : A401 (ayant déposé son mandat)

II COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Cécile GASNIER, Juge, statuant à Juge Unique sans opposition des avocats
Greffier : Lydie WISZNIEWSKI

Après audition le 13 novembre 2024 des avocats des parties

III) EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par application des dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, « Le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif. » Selon les dispositions de l’article 768 alinéa 3 « Les parties doivent reprendre dans leurs dernières conclusions les prétentions et moyens présentés ou invoqués dans leurs conclusions antérieures. A défaut, elles sont réputées les avoir abandonnés et le tribunal ne statue que sur les dernières conclusions déposées. »

1°) LES FAITS CONSTANTS

Madame [B] [Y] née [D], était propriétaire d’un immeuble sis [Adresse 3] comprenant au rez-de-chaussée des locaux commerciaux divisés en deux lots, n°1 et 2, affectés à l’exploitation d’une activité de salon de coiffure.

Ces lots ont été donnés à bail à Monsieur et Madame [U] [C] à compter du 1er janvier 1988. Plusieurs avenants de renouvellement des baux commerciaux ont été signés entre les parties, le dernier datant du 10 février 2015.

Suite au décès de Madame [B] [Y] née [D], ses deux filles, Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [X] [Y] épouse [K] lui ont succédé.

Par ailleurs, Monsieur [U] [C], qui exploitait le salon de coiffure sis [Adresse 3] en vertu des baux précités, a cédé son fonds de commerce à la société NITESCENCE CAPILLAIRES représentée par Madame [V] [A], suivant acte reçu par Maître [L] [W], Notaire a [Localité 6], le 12 octobre 2020.

Suite à des impayés de loyer, un commandement de payer visant la clause résolutoire a été signifié par voie d’huissier à la société NITESCENCE CAPILLAIRES les 23 novembre 2021 et 3 février 2022 pour des montants en principal de 3 030,90 € et 1 417,96 €.

Deux autres courriers de mise en demeure lui ont été adressés par la société FONCIA [Localité 5] qui gère les biens des bailleresses le 20 avril 2022.

Suite à cela, Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K], les bailleresses, ont introduit la présente instance.

2°) LA PROCEDURE

Par acte d’huissier signifié le 13 mai 2022 et déposé au greffe de la juridiction par voie électronique le 17 mai 2022, Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K] ont constitué avocat et assigné la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES, prise en la personne de son représentant légal, devant la Première chambre civile du Tribunal judiciaire de METZ.

La SASU NITESCENCE CAPILLAIRES, prise en la personne de son représentant légal, a constitué avocat par acte notifié par RPVA le 9 juin 2022.

Par acte notifié sur RPVA le 6 mars 2024, la conseil de la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES a déposé son mandat.

La présente décision est contradictoire.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 13 juin 2023.

L’affaire a été appelée à l’audience du 15 novembre 2023 lors de laquelle elle a fait l’objet d’un renvoi à l’audience du 13 mars 2024. Lors de cette audience, a été mise en délibéré au 30 mai 2024 par mise à disposition au greffe.

Par requête notifiée au RPVA le 23 février 2024, Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K], ont sollicité la révocation de l’ordonnance de clôture et la réouverture des débats au motif que la société NITESCENCE CAPILLAIRES a quitté les lieux loués de son propre chef dans le courant du mois de février 2024, que le constat d’état des lieux sortant laisse apparaître de nombreuses dégradations et qu’ainsi, elles souhaitent pouvoir déposer des conclusions modifiant le chef de leurs demandes.

Par jugement du 30 mai 2024, il a été fait droit à cette demande de réouverture des débats et de révocation de l’ordonnance de clôture.

Une nouvelle ordonnance de clôture est intervenue le 24 septembre 2024.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 novembre 2024 lors de laquelle a été mise en délibéré au 30 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

3°) PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Vu les dernières conclusions de Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K], notifiées par RPVA le 29 août 2024, dans lesquelles elles demandent au tribunal au visa des articles 1134 et suivants du code civil de :
– Condamner la société NITESCENCE CAPILLAIRES à payer à Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [X] [Y] épouse [K] les sommes de :
– 7 106,21 € au titre de l’arriéré de loyers concernant le lot n° 1 ;
– 38 276,57 € au titre de l’arriéré de loyers et des dégradations concernant le lot n° 2, suivant décomptes arrêtés au 23 février 2024 ;
– Condamner la défenderesse à payer aux parties demanderesses la somme de 3 000 € au titre de l’article 700 du CPC.
– Rappeler le caractère exécutoire par provision du Jugement.
– Débouter la société NITESCENCE CAPILLAIRES de toutes ses demandes, fins et conclusions.
– Condamner la défenderesse en tous les frais et dépens.

Vu les dernières conclusions de la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES, notifiées au RPVA le 9 juin 2023, dans lesquelles elle demande au tribunal au visa des articles 1104, 1218, 1219 et suivants, 1235, 1343-5 et 1719 du Code Civil ainsi qu’au visa de l’article L.145-41 du Code de Commerce, de :
– Annuler les commandements de payer visant la clause résolutoire délivré à la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES, en date des 23 novembre 2022 et 3 février 2022.
– Les déclarer nuls, et de nul effet.
A titre subsidiaire,
– Dire et juger que les commandements de payer visant la clause résolutoire des 23 novembre 2022 et 3 février 2022 délivrés à la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES sont prives d’effet, les Bailleresses de mauvaise foi ne pouvant s’en prévaloir.
Sur le fond,
– Dire et juger que la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES peut se prévaloir, tant d’un cas de force majeure lié à la crise sanitaire actuelle COVID-19, que du mécanisme de l’exception d’inexécution en raison du manquement des Bailleresses a son obligation de délivrance et de jouissance paisible des locaux, mais également de la perte de la chose louée.
– Exonérer la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES du paiement des loyers et charges correspondants aux périodes d’interdiction d’ouverture au public de février, mars, puis du 1er avril 2021 au 19 mai 2021.
– Exonérer la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES du paiement des loyers et charges qui sont la cause des commandements de payer visant la clause résolutoire des 23 novembre 2022 et 3 février 2022, ces sommes n’étant pas dues.
A défaut,
– diminuer le montant des loyers et charges constituant la cause des commandements de payer visant la clause résolutoire des 23 novembre 2022 et 3 février 2022 à ZERO.
A titre infiniment subsidiaire,
– Suspendre les effets de la clause résolutoire ainsi que les articles L.145-41 du Code de Commerce et 1343-5 du Code Civil en prévoit la possibilité les effets de la clause résolutoire Et accorder des délais de grâce à la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES d’une durée correspondant à la régularisation totale des loyers,
– Suspendre toute procédure d’exécution qui aurait été engagée, et qui pourrait l’être pour les sommes dont l’échéance est reportée ou échelonnée.
– Accorder a la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES un report de paiement de 24 mois, et à titre subsidiaire, un échelonnement de son éventuelle dette sur 24 mois, l’octroi de ces délais entraînant suspension des effets de la clause résolutoire, au titre des deux commandements, et de toutes mesures d’exécution.
En toute hypothèse,
– Débouter Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [X] [K], née [Y] de leurs entières demandes.
– Condamner Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [X] [K], née [Y] à payer à la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES la somme de 2.500 € au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile.
– Condamner Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [X] [K], née [Y] aux entiers frais et dépens de la présente instance et de toutes ses suites.

Compte tenu du fait que les dernières conclusions de la défenderesse, notifiées par RPVA le 9 juin 2023, ne sont plus d’actualité puisque la société NITESCENCE CAPILLAIRES a quitté les lieux, le Tribunal renvoie, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile, aux conclusions sus-visées pour l’exposé détaillé des moyens et prétentions des parties.

IV) MOTIVATION DU JUGEMENT

A titre liminaire, il convient de souligner que suite au départ de la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES du local commercial appartenant aux demanderesses, ces dernières ont modifié leurs demandes, ne sollicitant plus le constat ou le prononcé de la résiliation des baux commerciaux et l’expulsion de leur locataire. Seules des demandes en paiement ont été maintenues.

Cependant, compte tenu du dépôt de mandat de l’avocat de la défenderesse, les conclusions de cette dernière n’ont pas été mises à jour de ces nouvelles demandes. Il sera ainsi constaté que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire est devenue sans objet.

1°) SUR LES DEMANDES DE PAIEMENT FORMEES PAR MESDAMES [Y] A L’ENCONTRE DE LA SOCIETE NITESCENCE CAPILLAIRES

– sur le principe du règlement des loyers échus pendant les confinements

Il résulte de l’article 1722 du code civil que :

« Si, pendant la durée du bail, la chose louée est détruite en totalité par cas fortuit, le bail est résilié de plein droit ; si elle n’est détruite qu’en partie, le preneur peut, suivant les circonstances, demander ou une diminution du prix, ou la résiliation même du bail. Dans l’un et l’autre cas, il n’y a lieu à aucun dédommagement. »

Par ailleurs, en application de l’article 1218 du même code :

« Il y a force majeure en matière contractuelle lorsqu’un événement échappant au contrôle du débiteur, qui ne pouvait être raisonnablement prévu lors de la conclusion du contrat et dont les effets ne peuvent être évités par des mesures appropriées, empêche l’exécution de son obligation par le débiteur.
Si l’empêchement est temporaire, l’exécution de l’obligation est suspendue à moins que le retard qui en résulterait ne justifie la résolution du contrat. Si l’empêchement est définitif, le contrat est résolu de plein droit et les parties sont libérées de leurs obligations dans les conditions prévues aux articles 1351 et 1351-1. »

Cependant, par trois arrêts du 30 juin 2022 (pourvois n° 21-19.889, n°21-20.127 et n°21-20.190), la Cour de cassation a considéré que :
– l’interdiction de recevoir du public en période de crise sanitaire ne pouvait être assimilée à une perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil ;
– la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’est pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance ;
– le créancier qui n’a pu profiter de la contrepartie à laquelle il avait droit ne peut obtenir la résolution du contrat ou la suspension de son obligation en invoquant la force majeure.

Ainsi, il résulte de ces arrêts que les locataires n’étaient pas en droit de demander une réduction de leur loyer ou d’en suspendre le paiement sur le fondement des articles 1722 ou 1218 du code civil. Ainsi, si les bailleurs et locataires étaient invités à s’entendre sur des modalités de paiement des loyers en fonction des contraintes de chacun, il n’était pas imposé au bailleur de renoncer aux loyers échus pendant la pandémie.

En conséquence, les loyers échus pendant les périodes de confinement liées au Covid 19 sont bien dus et la société NITESCENCE CAPILLAIRES est bien redevable envers les demanderesses de ces loyers et charges qu’elle ne conteste pas ne pas avoir réglé.

– sur la nullité des commandements de payer

La mesure de protection des entreprises mise en place par l’ordonnance 2020-316 du 25 mars 2020 relative au paiement des loyers, des factures d’eau, de gaz et d’électricité afférents aux locaux professionnels des entreprises dont l’activité est affectée par la propagation de l’épidémie de Covid-19 est reprise à l’article 14 de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 autorisant la prorogation de l’état d’urgence sanitaire et portant diverses mesures de gestion de la crise sanitaire.

Il résulte de l’article 14 II de la loi n°2020-1379 du 14 novembre 2020 que :

« II. – Jusqu’à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la date à laquelle leur activité cesse d’être affectée par une mesure de police mentionnée au I, les personnes mentionnées au même I ne peuvent encourir d’intérêts, de pénalités ou toute mesure financière ou encourir toute action, sanction ou voie d’exécution forcée à leur encontre pour retard ou non-paiement des loyers ou charges locatives afférents aux locaux professionnels ou commerciaux où leur activité est ou était ainsi affectée. Pendant cette même période, les sûretés réelles et personnelles garantissant le paiement des loyers et charges locatives concernés ne peuvent être mises en œuvre et le bailleur ne peut pas pratiquer de mesures conservatoires. Toute stipulation contraire, notamment toute clause résolutoire ou prévoyant une déchéance en raison du non-paiement ou retard de paiement de loyers ou charges, est réputée non écrite. »

Il résulte de ce texte qu’aucun commandement visant la clause résolutoire ne pouvait intervenir pendant les confinements et pendant un délai de 2 mois après la fin des mesures administratives affectant l’activité de la société NITESCENCE CAPILLAIRES.

En l’espèce, le premier commandement de payer visant la clause résolutoire est daté du 23 décembre 2021 soit après l’expiration de ce délai de 2 mois, et le second est daté du 3 février 2022.

Par ailleurs, le fait qu’ils se fondent sur des loyers échus pendant les périodes de confinement n’est pas une cause de nullité, ni susceptible de les priver d’effet puisque comme développé ci-dessus, il apparaît que les loyers échus pendant ces périodes sont bien dus par les locataires.

La société NITESCENCE CAPILLAIRES sera donc déboutée de sa demande d’annulation des commandements de payer visant la clause résolutoire ainsi que de leur demande de les voir privés d’effet.

– sur la demande au titre de l’arriéré de loyers concernant le lot n° 1 ;

Les demanderesses sollicitent la somme de 7 106,21 € à ce titre. Elles versent à l’appui de leur demande un décompte des sommes dues au 23/2/24 en pièce n°27.

Ces impayés ne sont pas contestés en défense.

Les demanderesse justifiant du montant sollicité, il sera fait droit à leur demande. La SASU NITESCENCE CAPILLAIRES sera condamnée à leur payer la somme de 7 106,21 € au titre de l’arriéré de loyers concernant le lot n° 1.

– sur la demande au titre de l’arriéré de loyers et des dégradations concernant le lot n° 2, suivant décomptes arrêtés au 23 février 2024 ;

Les demanderesses sollicitent la somme de 38 276,57 € correspondant notamment à la dégradation de la vitrine constatée lors de l’état des lieux de sortie. Elles versent à l’appui de leur demande en pièce 23 le constat des lieux sortant du 17/02/2024, en pièce 24 la photographie de la vitrine dégradée, en pièce n°26 un devis des travaux de reprise concernant la vitrine cassée d’un montant de 28 787,40 euros et un décompte des sommes dues au 23/2/24 en pièce n°28.

S’agissant des arriérés de loyer, il résulte de décompte des sommes dues au 23/2/24 que le montant de l’arriéré de loyer s’élevait à 7594,65 euros à cette date. Ce montant apparaît donc justifié et il sera fait droit à leur demande.

S’agissant des dégradations de la vitrine, si elles ne semblent pas mentionnées sur l’état des lieux de sortie, elles apparaissent toutefois démontrées par la production des photographies de la vitrine ainsi que par le courrier des assurances Crédit Mutuel qui indiquent aux demanderesses que leur locataires a été indemnisée à hauteur de 7003,53 euros pour ce sinistre.

Cependant, le devis versé au débat ne concerne pas seulement le changement de la vitrine endommagée puisqu’il concerne le changement de l’ensemble des menuiseries du local, ce qui ne peut être mise à la charge de la société NITESCENCE CAPILLAIRES. Ainsi, l’indemnisation des demanderesses au titre des dégradations se limitera à la somme versée par le Crédit Mutuel à la défenderesse et qui était destinée à procéder au changement de la vitrine.

Ainsi, la société NITESCENCE CAPILLAIRES sera condamnée à verser aux demanderesses la somme de 14598,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et des dégradations concernant le lot n° 2.

2°) SUR LA DEMANDE DE DELAIS DE PAIEMENT

Selon l’article 1343-5 du Code civil, « Le juge peut, compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, reporter ou échelonner, dans la limite de deux années, le paiement des sommes dues. »

Pour que des délais de paiement soient accordés, il faut que la partie qui les sollicite démontre sa capacité à faire face aux éventuelles échéances qui seraient prononcées par la juridiction. En l’espèce, la société NITESCENCES CAPILLAIRES ayant quitté les locaux commerciaux et ne justifiant d’aucune reprise d’activité par ailleurs, elle n’apparaît pas en mesure de respecter des délais de paiement. De plus, elle ne démontre pas de bonne volonté dans le règlement de ses dettes.

Sa demande sera donc rejetée.

3°) SUR LES DEPENS ET L’ARTICLE 700 DU CODE DE PROCEDURE CIVILE

Selon l’article 696 du code de procédure civile, « La partie perdante est condamnée aux dépens, à moins que le juge, par décision motivée, n’en mette la totalité ou une fraction à la charge d’une autre partie. »

L’article 700 du code de procédure civile, « Le juge condamne la partie tenue aux dépens ou qui perd son procès à payer : 1° A l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

La SASU NITESCENCE CAPILLAIRES, qui succombe, sera condamnée aux dépens.

La SASU NITESCENCE CAPILLAIRES sera condamnée à régler à Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal judiciaire, Première Chambre civile, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, en premier ressort, par mise à disposition au greffe,

CONSTATE que la demande de suspension des effets de la clause résolutoire formée par la défenderesse dans ses dernières écritures est devenue sans objet suite au départ volontaire de cette dernière des locaux objet du bail commercial et la modification des demandes de Mesdames [Y] pour tenir compte de cet état de fait ;

DEBOUTE la société NITESCENCE CAPILLAIRES de sa demande d’annulation des commandements de payer visant la clause résolutoire ainsi que de leur demande de les voir privés d’effet ;

CONDAMNE la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES à payer à Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K] la somme de 7 106,21 € au titre de l’arriéré de loyers concernant le lot n° 1 ;

CONDAMNE la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES à payer à Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K] la somme de 14 598,18 euros au titre de l’arriéré de loyers et des dégradations concernant le lot n° 2 ;

DEBOUTE la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES de sa demande de délais de paiement ;

CONDAMNE la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES aux dépens ;

CONDAMNE la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES à régler à Madame [J] [Y] épouse [Z] et Madame [I] [Y] épouse [K] la somme de 2000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE la SASU NITESCENCE CAPILLAIRES de sa demande formée au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire du présent jugement est de droit.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition au greffe le 30 janvier 2025 par Madame Cécile GASNIER, juge, assistée de Madame Lydie WISZNIEWSKI, Greffier.

Le Greffier
Le Président