Type de juridiction : Tribunal judiciaire
Juridiction : Tribunal judiciaire de Marseille
Thématique : Responsabilité du syndic dans la gestion des charges de copropriété et des travaux d’entretien.
→ RésuméContexte du litigeMonsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] sont copropriétaires d’un immeuble situé à [Adresse 2]. Un conflit a surgi entre ces copropriétaires et la SCI JOSEPH, propriétaire du lot n°36, un local commercial. La SCI JOSEPH a assigné le syndicat des copropriétaires devant le tribunal le 10 février 2012. Jugement du 16 mars 2017Le tribunal a rendu un jugement le 16 mars 2017, condamnant le syndicat des copropriétaires à mettre en conformité le règlement de copropriété et à établir un décompte de charges exempt de réclamations pour les services collectifs. Il a également ordonné la restitution des charges indûment facturées à la SCI JOSEPH et a déclaré que la toiture et les éléments de gros œuvre du lot n°36 sont des parties communes, engageant ainsi la copropriété à leur entretien. Jugement du 28 mai 2020Le 28 mai 2020, le tribunal a condamné le syndicat à réaliser les travaux recommandés par l’expert, sous astreinte, et a liquidé des astreintes pour non-exécution des décisions antérieures. Le syndicat a également été condamné à verser des sommes à la SCI JOSEPH pour les astreintes accumulées et les frais d’expertise. Demande de liquidation d’astreinteLa SCI JOSEPH a demandé la liquidation des astreintes, ce qui a conduit à un jugement du 28 octobre 2021, liquidant des astreintes supplémentaires et condamnant le syndicat à payer des sommes dues à la SCI JOSEPH. Assignation de la SARL CABINET BACHELLERIELe 27 avril 2022, les copropriétaires ont assigné la SARL CABINET BACHELLERIE, désignée comme syndic, pour manquement à ses obligations. Le tribunal a suspendu la décision et a demandé des décomptes de charges détaillés. Conclusions des partiesLes copropriétaires ont demandé des condamnations financières à la SARL CABINET BACHELLERIE pour divers préjudices, tandis que la SARL a demandé le rejet des demandes et la condamnation des copropriétaires à lui verser des frais. Responsabilité de la SARL CABINET BACHELLERIELe tribunal a établi la responsabilité de la SARL CABINET BACHELLERIE pour son inaction dans l’exécution des décisions judiciaires, entraînant des préjudices pour les copropriétaires. La faute a été reconnue pour la période postérieure à sa désignation comme syndic. Préjudices des copropriétairesLes copropriétaires ont présenté des demandes de remboursement pour les frais liés aux astreintes et autres dépenses. Le tribunal a calculé les montants dus à chaque copropriétaire en fonction des astreintes et des frais engagés. Décision finale du tribunalLe tribunal a condamné la SARL CABINET BACHELLERIE à verser des sommes spécifiques à chaque copropriétaire pour les préjudices subis, ainsi qu’à la SCI MICAL. Les demandes de perte de chance ont été rejetées, et des intérêts ont été accordés sur les sommes dues. La SARL a également été condamnée aux dépens et à verser des frais supplémentaires aux demandeurs. |
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE [Localité 6]
TROISIEME CHAMBRE CIVILE – SECTION A
JUGEMENT N°25/
du 28 JANVIER 2025
Enrôlement : N° RG 22/04161 – N° Portalis DBW3-W-B7G-Z5ZU
AFFAIRE : M. [D] [M], M. [T] [C], Mme [S] [O], M. [H] [U], S.C.I. MICAL, Mme [N] [G] (la SCP CABINET [Z] & ASSOCIES)
C/ S.A.R.L. CABINET BACHELLERIE (la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE)
DÉBATS : A l’audience Publique du 08 octobre 2024
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Présidente : Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Greffière : Madame Pauline ESPAZE
A l’issue de laquelle, la date du délibéré a été fixée au 14 janvier 2025 prorogée au 28 janvier 2025
PRONONCÉ : Par mise à disposition au greffe le 28 janvier 2025
Par Madame Nathalie YON-BORRIONE, Vice-présidente
Assistée de Madame Pauline ESPAZE, Greffière
NATURE DU JUGEMENT
contradictoire et en premier ressort
NOM DES PARTIES
DEMANDEURS
Monsieur [D], [J] [M]
né le 14 juin 1957 à [Localité 6] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [T], [L], [E] [C]
né le 23 avril 1974 à [Localité 5] (78)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Madame [S], [P], [A] [O]
née le 5 juin 1965 à [Localité 6] (13)
de nationalité Française
demeurant [Adresse 2]
Monsieur [H], [V] [U]
né le 29 mai 1970 à [Localité 6] (13)
demeurant [Adresse 2]
S.C.I. MICAL
immatriculée au RCS d’Aix-en-Provence sous le numéro 405 209 610
dont le siège social est sis [Adresse 1]
prise en la personne de son représentant légal
Madame [N], [Y], [F] [G]
née le 20 avril 1949 à [Localité 4] (MAROC)
demeurant [Adresse 2]
tous représentés par Maître François ROSENFELD de la SCP CABINET ROSENFELD & ASSOCIES, avocats au barreau de MARSEILLE
C O N T R E
DÉFENDERESSE
S.A.R.L. CABINET BACHELLERIE
immatriculée au RCS de Marseille sous le numéro 320 567 506
dont le siège social est sis [Adresse 3]
prise en la personne de son Gérant
ayant pour avocat plaidant Maître Emilie DECHEZLEPRÊTRE DES ROUSSEAUX de la SELARL CABINET DECHEZLEPRÊTRE, avocats au barreau de PARIS,
et pour avocat postulant Maître Laura SARKISSIAN de la SELARL GAZIELLO SARKISSIAN, avocats au barreau de MARSEILLE
EXPOSE DU LITIGE
Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] sont propriétaires de lots de la copropriété sise [Adresse 2].
Un litige opposait la copropriété et l’un de ses copropriétaires, la SCI JOSEPH, propriétaire du lot n°36, local à usage commercial situé au rez-de-chaussée de l’immeuble.
La SCI JOSEPH a assigné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] devant le présent tribunal le 10 février 2012.
Par jugement du 16 mars 2017, le présent tribunal a :
– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à effectuer la mise en conformité de l’article 16 du règlement de copropriété avec les dispositions de l’article 10 alinéa de la loi du 10 juillet 1965 relatives aux charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun conformément aux conclusions de Monsieur [B] et à procéder à la publication du règlement de copropriété modifié auprès de la conservation des hypothèques et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois,
– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à établir un décompte de charges exempt et expurgé de toute réclamation au titre des services collectifs ou éléments d’équipement commun du bâtiment à usage d’habitation et ce, dans un délai de trois mois à compter de la signification du jugement à intervenir et, passé ce délai sous astreinte de 100 € par jour de retard pendant trois mois,
– ordonné la restitution des charges facturées à la SCI JOSEPH et relevant des dispositions de l’article 14 du règlement de copropriété pour être des charges exclusivement affectées aux lots à usage d’habitation,
– débouté le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de sa demande de condamnation de la SCI JOSEPH au titre des charges de copropriété impayées,
– annulé l’assemblée générale des copropriétaires du [Adresse 2] en date du 30 novembre 2015,
– dit que la toiture et les autres éléments de gros oeuvre du lot n°36 sont des parties communes, avec pour conséquence que leur entretien relève d’une obligation générale de la copropriété et doit se faire à la charge de l’ensemble des copropriétaires à raison de leur quote-part dans les parties communes,
– avant dire droit, sur les travaux d’entretien et de réparation de la toiture du lot n°36 à usage commercial, ordonné une expertise et commet à cette fin Monsieur [R],
(…)
– sursis à statuer sur le surplus dans l’attente du dépôt du rapport d’expertise.
La SARL CABINET BACHELLERIE a été désigné syndic de la copropriété par assemblée générale du 5 juin 2018.
Par jugement du 28 mai 2020, en lecture du rapport d’expertise de Monsieur [R], déposé le 10 avril 2018, le Tribunal judiciaire de [Localité 6] a notamment :
– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à effectuer les travaux préconisés par Monsieur [R] en page 14 de son rapport d’expertise, sous astreinte de 50 € par jour de retard passé le délai de 6 mois à compter de la signification du jugement,
– liquidé l’astreinte assortissant l’obligation de modifier l’article 16 du règlement de copropriété à la somme de 9.000 € pour la période du 5 janvier 2018 au 5 avril 2018 et a condamné en conséquence le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer cette somme à la SCI JOSEPH,
– prononcé une astreinte définitive à la charge du syndicat des copropriétaires pour assortir l’obligation d’établir un décompte de charges de la SCI JOSEPH exempt et expurgé de toute réclamation au titre des services collectifs ou éléments d’équipement commun du bâtiment à usage d’habitation, de 100 € par jour de retard passé le délai d’un mois à compter de la signification du présent jugement et ce, pendant trois mois,
– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la SCI JOSEPH la somme de 1.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens comprenant le coût de l’expertise judiciaire de Monsieur [R].
La SCI JOSEPH a fait signifier le jugement le 17 juin 2020 et a saisi le juge de l’exécution d’une demande de liquidation d’astreinte par exploit du 25 janvier 2021.
Par jugement du 28 octobre 2021, le juge de l’exécution a notamment :
– liquidé l’astreinte ordonnée par le Tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement du 28 mai 2020 à la somme de 3.450 € au titre de l’obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] d’effectuer les travaux préconisés par Monsieur [R] en page 14 de son rapport sur la période du 18 décembre 2020 au 25 février 2021,
– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer cette somme,
– liquidé l’astreinte ordonnée par le Tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement du 28 mai 2020 au titre de l’obligation pesant sur le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] d’établir un décompte de charges de la SCI JOSEPH exempt et expurgé de toute réclamation au titre des services collectifs ou éléments d’équipement commun du bâtiment à usage d’habitation à la somme de 9.000 € sur la période du 18 juillet au 18 octobre 2021,
– condamné le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer cette somme à la SCI JOSEPH,
– assorti l’injonction faite par le Tribunal judiciaire de Marseille dans son jugement du 28 mai 2020 au syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] d’effectuer les travaux préconisés par Monsieur [R] en page 14 de son rapport d’une astreinte provisoire journalière de 500 € par jour de retard passé le délai de 6 mois à compter de la signification du présent jugement.
*
Suivant exploit du 27 avril 2022, Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] ont fait assigner devant le présent tribunal la SARL CABINET BACHELLERIE.
Par jugement avant dire droit du 14 mai 2024, le présent tribunal a :
– sursis à statuer,
– invité la SARL CABINET BACHELLERIE à produire des décomptes de charges détaillés pour la période comprise entre le 28 mai 2020 et le mois de septembre 2023 pour chacun des copropriétaires suivants : Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G], ces décomptes devant permettre de distinguer explicitement les frais liés aux liquidations d’astreinte, frais irrépétibles et dépens des jugements du 28 mai 2020 et 28 octobre 2021 des appels de fonds pour la réalisation des travaux de toiture et de modification du règlement de copropriété,
– dit qu’à défaut pour la SARL CABINET BACHELLERIE d’y procéder, le tribunal en tirera toutes conséquences,
– renvoyé les parties à l’audience de mise en état électronique du 25 juin 2024 pour production de ces pièces par la SARL CABINET BACHELLERIE,
– réservé l’intégralité des demandes et des frais.
Par conclusions notifiées par RPVA le 3 septembre 2024, Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] demandent au tribunal, sur le fondement de l’article 18 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que les articles 1240 et 1241 du code civil, de :
– condamner la SARL CABINET BACHELLERIE à payer :
– à la SCI MICAL : 9.366,61 €,
– à Madame [S] [O] : 5.869,38 euros
– à Monsieur [D] [M] : 7.112,36 euros,
– Madame [N] [G] : 7.112,36 euros,
– à Monsieur [H] [U] : 7.112,36 euros,
– à Monsieur [T] [C] : 5.277,88 euros,
– outre intérêts à compter de la demande, et ce sous réserves de toute aggravation des condamnations qui pourrait se révéler postérieurement aux présentes,
– condamner la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à chacun des requérants la somme de 5.000 euros au titre de la perte de chance sur le fondement des articles 1240 et 1241 du code civil,
– condamner la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à chacun des requérants la somme de 4.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– dire que toutes les condamnations porteront intérêt à compter de l’assignation, avec anatocisme,
– dire que l’exécution provisoire sera maintenue,
– débouter la SARL CABINET BACHELLERIE de toutes ses demandes.
Par conclusions notifiées par RPVA le 2 septembre 2024, la SARL CABINET BACHELLERIE demande au tribunal, sur le fondement de l’article 1240 du code civil, de :
– débouter Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] de leurs demandes,
– condamner in solidum Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] à lui payer la somme de 3.000 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens distraits au profit de la SARL GAZIELLO SARKISSIAN.
Conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile, il sera renvoyé aux conclusions ci-dessus visées pour un plus ample exposé des moyens et des prétentions des parties.
La clôture a été prononcée le 8 octobre 2024 avant ouverture des débats.
PAR CES MOTIFS
Le Tribunal, statuant après débats en audience publique par jugement mis à la disposition des parties au greffe, contradictoire et en premier ressort,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à Monsieur [D] [M] la somme de 2.049,45 euros au titre de son préjudice,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à Madame [S] [O] 1.653,95 euros au titre de son préjudice,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à Monsieur [T] [C] la somme de 1.564,06 euros au titre de son préjudice,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à Monsieur [H] [U] la somme de 2.049,45 euros,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à Madame [N] [G] 2.049,45 euros au titre de son préjudice,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à la SCI MICAL la somme de 1.887,75 euros au titre de son préjudice,
Déboute Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] du surplus de leurs demandes,
Dit que l’ensemble de ces condamnations produiront intérêts au taux légal à compter du présent jugement,
Fait droit à la demande de capitalisation des intérêts dus pour au moins une année entière,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE aux dépens,
Condamne la SARL CABINET BACHELLERIE à payer à Monsieur [D] [M], Monsieur [T] [C], Madame [S] [O], Monsieur [H] [U], la SCI MICAL et Madame [N] [G] la somme de 700 euros chacun sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
Rappelle que le présent jugement est revêtu de l’exécution provisoire.
AINSI JUGÉ ET PRONONCÉ PAR MISE À DISPOSITION AU GREFFE DE LA TROISIÈME CHAMBRE CIVILE SECTION A DU TRIBUNAL JUDICIAIRE DE MARSEILLE LE VINGT-HUIT JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ.
LA GREFFIÈRE LA PRÉSIDENTE
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