Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Lyon

Thématique : Conflit locatif et réévaluation des charges : enjeux et conséquences.

TRIBUNAL
JUDICIAIRE
DE LYON

Chambre 10 cab 10 J

N° RG 16/00780 – N° Portalis DB2H-W-B7A-P7XJ

Jugement du 14 janvier 2025

Notifié le :

Grosse et copie à :

Me Stéphane ANDREO – 2194
la SELARL VIAJURIS CONTENTIEUX – 2109

REPUBLIQUE FRANCAISE
AU NOM DU PEUPLE FRANCAIS

Le Tribunal judiciaire de LYON, statuant publiquement et en premier ressort, a rendu, le 14 janvier 2025 devant la Chambre 10 cab 10 J le jugement contradictoire suivant,

Après que l’instruction eut été clôturée le 13 mars 2023, et que la cause eut été débattue à l’audience publique du 08 octobre 2024 devant :

Cécile WOESSNER, Vice-Présidente,
Marlène DOUIBI, Juge,
François LE CLEC’H, Juge,
Siégeant en formation Collégiale,

Assistés de Jessica BOSCO BUFFART, Greffier,

Et après qu’il en eut été délibéré par les magistrats ayant assisté aux débats dans l’affaire opposant :

DEMANDERESSE

S.A.S. VELOXAV
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 1]

représentée par Maître Ophélie MICHEL de la SELARL VIAJURIS CONTENTIEUX, avocats au barreau de LYON, et Maître Valérie GOBILLARD de la SELARL EFFIS, avocats au barreau de REIMS

DEFENDERESSE

S.C.I. LABO
Prise en la personne de son représentant légal en exercice
dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Maître Stéphane ANDREO, avocat au barreau de LYON

EXPOSE DU LITIGE

Les faits et la procédure

Par acte sous seing privé en date du 10 mars 2006, la société civile immobilière HORIZON 2008 (aux droits de laquelle est venue la société civile immobilière LABO) a donné à bail à la société par actions simplifiée VELOXAV des locaux commerciaux situés aux numéros [Adresse 1], sur la commune de [Localité 3], pour une durée de neuf années (soit du 10 mars 2006 au 31 mars 2015 inclus) moyennant un loyer annuel de 26.970,00 euros hors taxes (HT).

Selon acte d’huissier de justice signifié le 24 septembre 2014, la société LABO a fait délivrer à la société VELOXAV un congé avec offre de renouvellement à compter du 31 mars 2015 moyennant un loyer annuel de 46.500,00 euros HT. La société VELOXAV a consenti à la poursuite de la relation contractuelle par acte extrajudiciaire en date du 18 mars 2015, au sein duquel elle a toutefois contesté le quantum de loyer sollicité par le bailleur. Elle a par ailleurs cessé de régler les échéances locatives des deuxième, troisième et quatrième trimestres 2015 auprès de celui-ci.

En conséquence, la société LABO a adressé à la société VELOXAV un commandement de payer visant la clause résolutoire en date du 21 décembre 2015, d’un montant total de 71.663,93 euros en règlement des échéances susdites. La société VELOXAV a en outre été destinataire d’un procès-verbal de saisie conservatoire le 24 décembre 2015, lequel a été transformé en procès-verbal de perception partielle à la suite du règlement par celle-ci d’un montant de 35.581,35 euros correspondant au quantum de loyer fixé antérieurement à l’offre de renouvellement du bail.

C’est dans ce contexte que par acte d’huissier de justice signifié le 14 janvier 2016, la société VELOXAV a fait assigner la société LABO devant le Tribunal de grande instance de LYON aux fins, pour l’essentiel, de former opposition au commandement de payer précité.

Par courrier émis le 8 avril 2016, la société LABO a notifié un mémoire préalable en demande de fixation du loyer du bail renouvelé par lettre recommandée avec demande d’avis de réception en date du 8 avril 2016 . Après réception du mémoire en réplique adressé le 24 mai 2016 par la société VELOXAV, la société LABO l’a fait assigner devant le juge des loyers commerciaux près le Tribunal de grande instance de LYON par acte d’huissier de justice signifié le 20 juillet 2016.

Aux termes d’un jugement rendu le 3 janvier 2017, le juge des loyers commerciaux a notamment confié l’exécution d’une expertise judiciaire à monsieur [G] [U] en vue de rechercher la valeur locative des locaux litigieux.

Le rapport d’expertise judiciaire ayant été déposé le 19 juin 2017, le juge des loyers commerciaux a fixé à la somme annuelle de 38.230,00 euros hors taxes et hors charges le loyer du bail renouvelé par jugement en date du 14 novembre 2017.

La société LABO a finalement cédé le local litigieux à la société civile immobilière FLEURS DE BRIGNAIS par acte notarié reçu le 30 juin 2020 par Maître [O] [Z].

La clôture de l’instruction a été ordonnée le 13 mars 2023. L’affaire a été fixée à l’audience de plaidoirie du 5 mars 2024, puis renvoyée à une seconde audience de plaidoirie prévue le 8 octobre 2024, à l’issue de laquelle la décision a été mise en délibéré au 14 janvier 2025.

Les prétentions et les moyens

Aux termes des dernières conclusions récapitulatives notifiées le 30 novembre 2022, la société VELOXAV demande au Tribunal de :
la déclarer recevable et bien fondée en ses demandes, déclarer la SCI LABO irrecevable et infondée en l’ensemble de ses demandes, donner acte à la SCI LABO en ce qu’elle reconnaît que ses demandes au titre de l’acquisition de la clause résolutoire du bail et des demandes d’expulsion, de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation et toutes autres demandes en découlant sont devenues sans objet et non avenues du fait de la cession du local à la SCI FLEURS DE BRIGNAIS,condamner, par compensation entre les créances des parties au 31 décembre 2014, la SCI LABO à lui verser la somme de 1.817,82 euros, condamner la SCI LABO à lui rembourser la somme de 3.611,10 euros,débouter la SCI LABO de sa demande de condamnation à payer la somme globale de 5.466,25 euros au titre de la régularisation du dépôt de garantie et des charges dues au titre des années 2015, 2016, 2017 et 2018 et 2019,débouter la SCI LABO de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions,condamner la SCI LABO à lui payer la somme de 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour exécution de mauvaise foi du contrat de bail commercial,condamner la SCI LABO à lui payer la somme de 10.000,00 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner la SCI LABO aux entiers dépens dont distraction faite au profit de Maître Ophélie MICHEL, Avocat aux offres de droit conformément à l’article 696 du Code de procédure civile, ordonner l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
A titre liminaire et en considération de l’actualisation des demandes par la société LABO, la société VELOXAV relève que les demandes d’acquisition de la clause résolutoire, d’expulsion, de condamnation au versement d’une indemnité d’occupation et annexes sont sans objet du fait de la cession du local à la SCI FLEURS DE BRIGNAIS.
Elle fait ensuite valoir que le commandement de payer délivré le 21 décembre 2015 est dépourvu d’effets d’une part en ce qu’il lui a ainsi été enjoint de payer, au titre des 2ème, 3ème et 4ème trimestre 2015,un loyer renouvelé réévalué unilatéralement par le bailleur, d’autre part à défaut de justification des charges facturées sur l’année 2014. Elle précise que la société LABO a finalement revu à la baisse leur montant à hauteur de 3.611,10 euros toutes taxes comprises (“TTC” ci-après). Elle expose, en vertu de l’article L. 145-40-2 du Code de commerce, qu’aucune modalité de répartition des charges entre les locataires n’a été précisée tant dans le contrat de bail commercial que dans les factures de régularisation émises postérieurement. Elle déplore conséquemment le manque de transparence des calculs opérés. Elle soutient, en outre, que l’imputation de plusieurs factures est contestable, certaines d’entre elles portant sur des parties communes non visées dans le bail commercial, étant étrangères aux charges locatives récupérables ou concernant un locataire voisin. Elle affirme que la société LABO requiert pareillement le paiement de charges injustifiées relatives à l’exercice 2013, nulle facture ne lui ayant été communiquée à la date de délivrance du commandement de payer. Prenant acte de la communication, dans le cadre de la présente procédure, de pièces justificatives par la société LABO, elle considère qu’il lui a été répercuté à tort certains frais et que d’autres constituent des dépenses propres au bailleur. En définitive, elle estime être redevable d’une somme de 160,36 euros TTC au titre de la régularisation des charges locatives de l’année 2023 et qu’il doit conséquemment lui être restitué un trop-payé de 2.017,46 euros TTC. Elle indique également que par compensation entre les créances respectivement dues par les parties au 31 décembre 2014, la société LABO serait finalement débitrice d’un montant de 1.817,92 euros TTC (soit -2.017,46 euros de charges 2013 + 199,64 euros de charges 2014). Elle signale, au reste, qu’elle a procédé au règlement de la somme de 3.611,10 euros en cours de procédure dans la seule optique d’empêcher la mise en oeuvre de la clause résolutoire. Elle en requiert donc la restitution, en application des dispositions des articles 1235 ancien, 1302 et 1302-1 nouveaux du Code civil.
En parallèle, elle assure avoir régularisé l’intégralité des échéances locatives sur la période de 2015 à 2017 inclus, conformément au jugement rendu le 14 novembre 2017 par le juge des loyers commerciaux, outre des intérêts de retard à compter du 20 juillet 2016 et la moitié des frais de l’expertise judiciaire. Elle soutient que les paiements sollicités à ce titre par la société LABO correspondent à la régularisation de provisions sur charges. Elle indique également qu’elle a procédé à la régularisation du dépôt de garantie.
Elle reprend les arguments développés précédemment pour contester l’imputation de certaines charges des exercices 2015 à 2019 sur son compte locatif.
En dernier lieu, elle expose, en vertu des articles 1104 et 1134 du Code civil, que la société LABO a manifesté une mauvaise foi légitimant l’octroi d’une indemnisation, notamment en la sommant par acte d’huissier de justice de payer un loyer renouvelé fixé unilatéralement à un montant excessif et des charges locatives non justifiées avant l’introduction de la présente procédure. Elle explique que cela a généré des difficultés de trésorerie tenant à l’immobilisation des sommes réellement dues sur le compte de Maître [F].

Aux termes de conclusions récapitulatives notifiées le 30 mars 2022, la société LABO demande au Tribunal de :
dire et juger infondée l’action intentée par la société VELOXAV à l’encontre de la société SCI LABO,constater que la société VELOXAV a manqué à ses obligations contractuelles en ne procédant pas au règlement du loyer dû à la SCI LABO et qui est payable d’avance le 1er de chaque trimestre, ne serait-ce que sur la base de l’ancien loyer, et que le comportement de cette société, qui a fait fi de ses obligations contractuelles pendant plusieurs mois en s’abstenant de procéder au moindre règlement, est la seule et unique cause du commandement de payer qui lui a été signifié le 21 décembre 2015,constater que ce commandement de payer était d’autant plus justifié que ce n’est qu’ensuite de sa signification et sous la menace d’une saisie que la société VELOXAV a finalement consenti à régler, le 24 décembre 2015, les sommes qu’elle reconnaissait pourtant expressément devoir depuis le 1er avril de la même année,constater que ce n’est que le 8 novembre 2017, en cours d’instance et près de deux après la signification du commandement contesté, que la société VELOXAV a finalement procédé au règlement de la somme 3.611,10 euros due au titre des charges locatives afférentes à l’exercice 2014, s’en reconnaissant ainsi expressément débitrice,dire et juger que le non-règlement de cette somme justifiait à lui seul le commandement de payer signifié à la société VELOXAV le 21 décembre 2015 et que, du fait de son absence de règlement, la clause résolutoire du bail est nécessairement acquise,dire et juger que la demande de dommages-intérêts formée par la société VELOXAV à hauteur de 20.000,00 euros, sans toutefois justifier d’un quelconque préjudice, et alors même qu’elle a provoqué par ses manquements contractuels la délivrance du commandement qu’elle conteste, est incontestablement abusive,en conséquence, débouter la société VELOXAV de l’intégralité de ses prétentions, conclusions, fins et moyens,condamner la société VELOXAV à lui payer la somme globale de 5.466,25 euros au titre de la régularisation du dépôt de garantie et des charges dues au titre des années 2015, 2016, 2017, 2018 et 2019,ordonner l’exécution provisoire, nonobstant appel, opposition et sans constitution de garantie, condamner la société VELOXAV à lui payer la somme de 10.000,00 euros, en application de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens, distraits au profit de Maître Stéphane ANDREO, Avocat sur son affirmation de droit, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile.
A titre liminaire, citant à l’appui la jurisprudence des deuxième et troisième chambres civiles de la Cour de cassation, la société LABO observe qu’à la suite de la cession du local intervenue le 1er juillet 2020, seules les demandes formées au titre de l’acquisition de la clause résolutoire lui paraissent sans objet.
En réponse aux moyens développés par la partie adverse, elle explique en premier lieu que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire est justifiée par la violation grave et répétée par la société VELOXAV de l’obligation contractuelle de payer les loyers trimestriels le 1er jour du mois concerné. Elle estime, à cet égard, que la contestation du quantum du loyer renouvelé ne pouvait dispenser celle-ci de tout règlement. Elle fait également valoir qu’elle pouvait légitimement facturer le montant du loyer renouvelé souhaité. Elle expose ensuite que le commandement de payer visait notamment le règlement du solde des charges locatives de l’année 2014 et de la taxe foncière proratisée. Elle observe que l’huissier de justice a intégré à tort audit acte les factures ayant permis la répartition des charges entre les différents locataires et qu’elles ne doivent donc pas être cumulées au montant de 3.611,10 euros arrêté au 31 décembre 2024. Elle soutient, au reste, que la société VELOXAV n’est pas fondée à lui opposer les dispositions des articles L. 145-40-2 et R. 145-35 du Code de commerce dès lors que ces dispositions ne prévoient pas de sanctions et que les justificatifs des charges ont été joints au commandement précité. Elle assure que les sommes imputées sont strictement conformes à la surface occupée au sein du tènement, soit 552m² sur un total de 3 458 m². Elle considère qu’en procédant au règlement de la somme litigieuse le 8 novembre 2017, la société VELOXAV s’en est nécessairement reconnue débitrice et qu’elle ne peut dès lors en solliciter la restitution qu’en démontrant qu’elle a procédé à ce paiement par erreur. Elle conclut, de plus, au caractère irrecevable de la contestation, le versement en cours d’instance étant venu solder le compte locatif de l’exercice 2014. Subsidiairement, elle précise que le tènement immobilier loué comprend des espaces verts communs et partagés par les trois occupants, si bien qu’elle s’estime fondée à leur répercuter les dépenses afférentes, en ce compris les frais de réparation du matériel utilisé par l’entreprise en charge de l’entretien extérieur. Elle expose ensuite que certains coûts d’entretien de parties réputées communes incombent contractuellement aux locataires.
Elle exclut tout préjudice indemnisable, la délivrance du commandement de payer étant justifiée par les manquements de la société VELOXAV aux obligations définies contractuellement et celle-ci n’apportant pas la preuve des difficultés de trésorerie alléguées.
Reprenant un argumentation similaire, elle estime que la société VELOXAV demeure redevable des dépenses d’entretien des espaces verts communs (en ce compris des frais de réparation de matériel) et de la toiture sur les exercice 2013 et 2016 à 2019. Elle concède toutefois qu’une somme de 47,26 euros HT a été répercutée à tort sur le compte locatif de la société demanderesse pour des prestations d’électricité réalisées en 2013 et que pour des raisons pratiques, une prestation d’entretien exécutée en 2016 a été adjointe volontairement à la facture de l’année 2015. En définitive, elle soutient que le compte locatif de la société VELOXAV demeure débiteur d’une somme de 5.466,25 euros TTC.
Pour écarter toute mauvaise foi, elle souligne de nouveau que le commandement de payer a été délivré en raison de la suspension unilatérale du paiement des loyers par la société VELOXAV.

PAR CES MOTIFS,

Le Tribunal, statuant publiquement en formation collégiale après débats publics par jugement contradictoire rendu en premier ressort par mise à disposition au Greffe,

Rejette l’irrecevabilité soulevée par la société par actions simplifiée VELOXAV pour défaut de droit d’agir de la société civile immobilière LABO ;

Condamne la société civile immobilière LABO à payer à la société par actions simplifiée VELOXAV la somme de 421,09 euros toutes taxes comprises au titre de la régularisation des charges locatives des exercices 2013 et 2014 ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée VELOXAV tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LABO à lui rembourser une somme de 3.611,10 euros ;

Dit qu’il n’y a lieu à compensation des créances entre les parties sur les exercices comptables 2013 et 2014 ;

Rejette la demande de la société par actions simplifiée VELOXAV tendant à obtenir la condamnation de la société civile immobilière LABO à lui payer une somme de 10.000,00 euros à titre de dommages et intérêts ;

Condamne la société par actions simplifiée VELOXAV à payer à la société civile immobilière LABO la somme de 5.466,25 euros toutes taxes comprises correspondant à la régularisation des charges locatives sur les exercices comptables des années 2015 à 2019 inclus ;

Partage les dépens de l’instance à hauteur de 50% à la charge de la société par actions simplifiée VELOXAV et 50% à la charge de la société civile immobilière LABO ;

Accorde à Maître Stéphane ANDREO et à Maître Ophélie MICHEL le bénéfice des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes formées par la société par actions simplifiée VELOXAV et la société civile immobilière LABO sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

En foi de quoi le présent jugement a été signé par la Présidente, Cécile WOESSNER, et la Greffière, Jessica BOSCO BUFFART.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE