Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Lille

Thématique : Résiliation de bail et conséquences d’impayés locatifs : enjeux de la clause résolutoire et droits des parties.

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de LILLE
[Localité 4]

☎ :[XXXXXXXX01]

N° RG 24/00817 – N° Portalis DBZS-W-B7I-X6XR

JUGEMENT

DU : 03 Février 2025

S.A. HABITAT DU NORD

C/

[Z] [V]

REPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

JUGEMENT DU 03 Février 2025

DANS LE LITIGE ENTRE :

DEMANDEUR(S)

S.A. HABITAT DU NORD, dont le siège social est sis [Adresse 2]

représentée par Représentant : Mme [X] [O] (Membre de l’entrep.)

ET :

DÉFENDEUR(S)

Mme [Z] [V]
née le 23 Juillet 2000 à [Localité 5], demeurant [Adresse 6]

représentée par Me Sly CROQUELOIS-AMRI, avocat au barreau de LILLE

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DES DÉBATS À L’AUDIENCE PUBLIQUE DU 16 Décembre 2024

Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

COMPOSITION DU TRIBUNAL LORS DU DÉLIBÉRÉ

Par mise à disposition au Greffe le 03 Février 2025, date indiquée à l’issue des débats par Mélanie COCQUEREL, Juge, assisté(e) de Deniz AGANOGLU, Greffier

RG 24/00817

RG : 24/817 PAGE

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé signé le 30 janvier 2020, la société anonyme (SA) Habitat du Nord a donné à bail à Mme [Z] [V], pour une durée initiale de 6 ans renouvelable par tacite reconduction, un appartement [Adresse 6], moyennant un loyer mensuel initial de 526,69 euros, provision sur charges comprise.

Par lettre recommandée du 6 juillet 2022, la SA Habitat du Nord a mis en demeure Mme [V] de lui régler la somme de 391,58 euros sous 8 jours au titre des loyers et charges impayés et de reprendre le règlement du loyer courant avant le 10 du mois.

Par acte d’huissier du 9 mars 2023, la SA Habitat du Nord a fait signifier à Mme [V] un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue dans le bail afin d’obtenir le règlement d’une somme de 1 579,19 euros dont 1 455,53 euros à titre principal au titre des loyers et charges impayés.

Ce commandement de payer visant la clause résolutoire a été notifié par voie électronique à la Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) dans le Nord le 13 mars 2023.

Le 19 avril 2023, la SA Habitat du Nord et Mme [V] ont convenu d’un plan d’apurement avec effet au 8 mai 2023 suivant lequel la SA Habitat du Nord a autorisé Mme [V] à s’acquitter d’une dette de loyer de 2 083,76 euros en 20 mensualités de 100 euros avec le solde lors de la 21ème mensualité en sus du loyer courant.

Par lettre recommandée du 21 juin 2023, la SA Habitat du Nord a mis en demeure Mme [V] de lui régler la somme de 295,72 euros au titre du reste à charge de loyer pour mai 2023 et du plan d’apurement et de lui transmettre son attestation d’assurance habitation.

Par acte d’huissier du 15 janvier 2024, la SA Habitat du Nord a fait assigner Mme [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Lille afin de voir ordonner la résiliation du contrat de location, ordonner l’expulsion de Mme [V] et la voir condamner à lui payer la dette de loyers et de charges ainsi qu’une indemnité d’occupation mensuelle jusqu’à son départ des lieux.

Cette assignation a été notifiée par voie électronique au représentant de l’Etat dans le département du Nord le 17 janvier 2024.

Le 10 juillet 2024, Mme [V] a été déclarée recevable à bénéficier de la procédure de surendettement des particuliers par la commission de surendettement des particuliers du Nord.

Le 25 septembre 2024, la commission de surendettement des particuliers du Nord a imposé un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, ce qui a eu pour effet d’effacer la créance de la SA Habitat du Nord à hauteur de 8 524,24 euros.

L’affaire a été appelée à l’audience du 13 juin 2024, renvoyée pour permettre les échanges d’écritures et finalement retenue à l’audience du 16 décembre 2024.

A cette audience, la SA Habitat du Nord, représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
rejeter les demandes de Mme [V],constater l’acquisition de la clause résolutoire du bail, à défaut prononcer la résiliation du bail, et en conséquence ordonner l’expulsion de Mme [V] et de tout occupant de son chef,condamner Mme [V] à lui payer la somme de 3 383,01 euros représentant l’arriéré de loyer et les indemnités d’occupation actualisé au 9 octobre 2024,fixer l’indemnité d’occupation au montant du loyer initial augmenté des provisions sur charges et condamner en tant que de besoin,condamner Mme [V] au paiement de la somme de 150 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,condamner Mme [V] aux dépens qui comprendront en outre le coût du commandement et de l’assignation.
Elle a oralement précisé que Mme [V] vivait actuellement dans un foyer ce qui compliquait ses différentes interventions dans le logement ; qu’elle maintenait sa demande de résiliation et s’opposait à la suspension des effets de la clause résolutoire. Elle a précisé qu’elle ne s’opposait pas à un paiement échelonné de la dette par mensualités de 90 euros tous les 15 du mois.
Au soutien, elle fait valoir que Mme [V] est en situation d’impayé depuis l’entrée dans le logement et qu’elle a bénéficié à plusieurs reprises de la mise en jeu des garanties des loyers ; qu’elle a bénéficié d’un effacement de dette à hauteur de 9 055 euros dans le cadre du rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcé le 25 septembre 2024 ; qu’elle n’a effectué aucun règlement depuis octobre 2023.

En réponse à la demande de mise en conformité du logement, elle rappelle que divers travaux et interventions ont été réalisés à la suite d’un rendez-vous au domicile avec le gestionnaire le 10 juillet 2024 ; que pour permettre le remplacement de la bouche de ventilation dans la cuisine et la réparation de la fuite du WC, il revient à Mme [V] de prendre des rendez-vous auprès des prestataires; que l’absence de chauffage dans le logement n’est pas démontrée ; que certains travaux tels que la réparation, le remplacement des prises de courant et prise multimédia, de la prise téléphonique ainsi que le rescellement de l’évier sont à la charge du locataire.

Concernant le préjudice de jouissance, elle estime qu’il n’est indemnisable qu’à compter de la réclamation faite au bailleur et que tel n’a pas été le cas en l’espèce ; qu’elle a fait preuve de réactivité à la suite de l’enquête réalisée par la police municipale en juillet 2024.

Mme [V], représentée par son conseil, a oralement soutenu ses dernières écritures aux termes desquelles elle sollicite de voir, au visa des articles 6, 7, 7-1, 20-1 et 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, de l’article 1231-1 du code civil, du décret n°2002-120 du 30 janvier 2002, du règlement départemental sanitaire :
constater la prescription des loyers et charges impayés antérieurs au 14 janvier 2021,En conséquence,
réduire le quantum de la dette locative à hauteur de 389,11 euros qui correspond aux loyers et charges impayés avant le 14 janvier 2021,lui accorder des délais de paiement sur 36 mois, outre le paiement du loyer courant afin de purger sa dette locative,suspendre les effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais,rejeter le surplus des demandes de la SA Habitat du Nord,enjoindre la SA Habitat du Nord de procéder à la remise en état du logement afin que celui-ci respecte les critères de décence et, particulièrement, en procédant à la réalisation des travaux suivants :résoudre les problèmes électriques dans les pièces concernées/mise en sécurité (prises électriques mal fixées dans la salle de bains et le salon, problème de fixation de la douille dans le salon et vétusté de la douille du couloir) et mise en sécurité de l’éclairage de la salle d’eau,résoudre le problème d’absence de chauffage dans le logement par la mise à disposition des locataires d’une installation permettant d’atteindre une température d’au moins 18°C,résoudre le problème d’étanchéité à l’air ou à l’eau des fenêtres de la chambre parentale, de la chambre des enfants, du salon, de la cuisine et de la salle de bains,résoudre le problème de vétusté des autres portes (portes de la cuisine, du dégagement menant à la salle de bains et aux WC, de la salle d’eau),résoudre le problème des sanitaires (évier descellé du mur et bloc WC (vétusté/fuite),rechercher et résoudre les causes de l’humidité dans les pièces concernées (cuisine, salle de bains),ordonner la suspension du paiement des loyers sans consignation jusqu’à la remise en état du logement, à compter de la notification du jugement à intervenir,condamner la SA Habitat du Nord à lui payer la somme de 10 638,92 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice de jouissance subi et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir,condamner la SA Habitat du Nord à lui payer la somme de 500 euros de dommages et intérêts en réparation du préjudice moral subi et ce, avec intérêt au taux légal à compter de la notification de la décision à intervenir,ordonner la compensation des sommes dues entre le bailleur et le locataire,condamner la SA Habitat du Nord à lui payer la somme de 1 400 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile et de l’article 37 de la loi n°91-647 du 10 juillet 1991, à charge pour ce conseil de renoncer au bénéfice de l’aide juridictionnelle,condamner la SA Habitat du Nord aux entiers frais et dépens de l’instance.
Elle a oralement précisé qu’elle n’était jamais sollicitée pour des interventions.

Au soutien, elle fait valoir que la délivrance d’un commandement de payer visant la clause résolutoire contenue au bail n’interrompt pas la prescription triennale prévue par l’article 7-1 de la loi du 6 juillet 1989 ; que le décompte joint à celui-ci débute le 29 janvier 2020 ; que la période comprise entre cette date et le 15 janvier 2024 ne peut être prise en considération.

Elle souligne qu’elle est de bonne foi et qu’elle a rencontré des difficultés financières à compter de la fin de l’année 2020 ; qu’elle ne peut pas s’acquitter immédiatement de la somme réclamée par le bailleur.
RG 24/00817

RG : 24/817 PAGE

Elle fait enfin valoir qu’elle a constaté la présence d’un certain nombre de désordres dès son entrée dans le logement et que le 4 juillet 2024, la police municipale de [Localité 7] a constaté la non-décence du logement et prescrit à la bailleresse un certain nombre d’obligations ; que la bailleresse a seulement procédé au remplacement des portes de la salle de bains, de la chambre parentale et des toilettes et à la reprise des embellissements (peinture du plafond de la cuisine et de la salle de bains) ; qu’une multitude de travaux sont encore nécessaires afin de rendre le logement décent ; qu’elle est contrainte de se chauffer à l’aide d’un chauffage électrique depuis son entrée dans le logement ; qu’il existe des problèmes d’étanchéité à l’air et à l’eau sur les fenêtres de la chambre parentale, de la chambre des enfants, du salon, de la cuisine et de la salle de bains.

Elle estime que le préjudice de jouissance qu’elle subit ressort suffisamment du rapport d’information de la police municipale de [Localité 7] et qu’il peut raisonnablement être évalué à la moitié du montant du loyer sur une période de 55 mois.

Elle considère que le fait d’avoir informé son bailleur des désordres, d’avoir été contrainte de se déplacer à l’agence et de contacter à de multiples reprises le bailleur caractérise un préjudice moral.

A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 février 2025.

PAR CES MOTIFS

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats tenus en audience publique, par jugement contradictoire, en premier ressort,

DECLARE la société anonyme Habitat du Nord recevable en son action;

CONSTATE que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail conclu le 30 janvier 2020 entre la société anonyme Habitat du Nord et Mme [Z] [V] et portant sur un appartement [Adresse 6] étaient réunies à compter du 10 mai 2023;

ORDONNE à défaut pour Mme [Z] [V] de libérer les lieux et de restituer les clés dans les deux mois de la délivrance d’un commandement de quitter les lieux, son expulsion des lieux sus-désignés ainsi que celle de tous occupants de son chef au besoin avec le concours de la force publique et d’un serrurier;

FIXE le montant de l’indemnité mensuelle d’occupation due de la résiliation du bail à la libération du logement à une somme équivalente au loyer, charges comprises, soit la somme actuelle de 611,77 euros ;
REJETTE la fin de non-recevoir tirée de la prescription partielle de la dette locative ;
CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à la société anonyme Habitat du Nord la somme de 2 708,48 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 12 décembre 2024, échéance de novembre 2024 incluse, assortie des intérêts au taux légal à compter du présent jugement;

AUTORISE Mme [Z] [V] à s’acquitter de la somme de 2 708,48 euros en 24 mensualités dont 23 mensualités de 90 euros et une 24ème permettant de solder la dette en principal et intérêts;

DIT que ces mensualités seront exigibles le 15 de chaque mois et pour la première fois le 15 du mois suivant la signification du présent jugement;

DIT que pendant le délai ainsi consenti, à défaut de paiement à l’échéance du montant ainsi convenu et à la suite d’une mise en demeure adressée à Mme [V] restée infructueuse pendant plus de 15 jours, la totalité de la somme redeviendra exigible ;

CONDAMNE Mme [Z] [V] à payer à la société anonyme Habitat du Nord une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant de 611,77 euros à compter du mois de décembre 2024 et jusqu’à la date de la libération effective et définitive des lieux;
RAPPELLE à Mme [Z] [V] qu’elle peut saisir la commission de médiation, à condition de justifier du dépôt préalable de l’enregistrement d’une demande de logement social ou, à défaut, d’apporter la justification de l’absence de demande. Pour saisir la commission de médiation, il convient d’utiliser le formulaire Cerfa N°15036*1 (téléchargeable sur le site internet des services de l’État dans le Nord « nord.gouv.fr ») à retourner complété et accompagné de toutes les pièces justificatives requises à l’adresse suivante :

DIRECTION DEPARTEMENTALE DE LA COHESION SOCIALE
Mission accès au logement – Secrétariat de la commission médiation DALO
[Adresse 3]
[Adresse 3]
[Adresse 3]

DIT qu’une copie de la présente décision sera adressée par les soins du greffe au représentant de l’Etat dans le département pour information ;

REJETTE les autres demandes ;

CONDAMNE Mme [Z] [V], bénéficiaire de l’aide juridictionnelle totale, aux dépens effectivement exposés par la société anonyme Habitat du Nord qui comprendront le coût du commandement de payer visant la clause résolutoire du 9 mars 2023 ;

RAPPELLE que le présent jugement est de droit exécutoire à titre provisoire.

Ainsi jugé et prononcé à Lille, le 3 février 2025, par mise à disposition au greffe.

LE GREFFIER LA JUGE
D.AGANOGLU M.COCQUEREL