Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Draguignan

Thématique : Responsabilité du vendeur pour vices cachés dans une transaction immobilière

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE DRAGUIGNAN
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Chambre 3 – CONSTRUCTION

DU 31 Janvier 2025
Dossier N° RG 22/03740 – N° Portalis DB3D-W-B7G-JPFT
Minute n° : 2025/34

AFFAIRE :

[M] [W], [Z] [H] épouse [W] C/ S.C.P. EVAZIN-[S], prise en la personne de Maître [I] [S], ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [Localité 7] L’EMERAUDE

JUGEMENT DU 31 Janvier 2025

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Annabelle SALAUZE, Vice-président, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER FF lors des la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Novembre 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Janvier 2025

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

copie exécutoire à :

Maître Patricia CHEVAL
Maître Jean-Michel GARRY
Maître Marie-Caroline PELEGRY

Délivrées le 03 Février 2025

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDEURS :

Monsieur [M] [W]
Madame [Z] [H] épouse [W]
demeurant [Adresse 6] – [Localité 7]

représentés par Maître Marie-Caroline PELEGRY de la SELARL HBP, avocat au barreau de TOULON

D’UNE PART ;

DÉFENDERESSE :

S.C.P. EVAZIN-[S], prise en la personne de Maître [I] [S], ès-qualités de mandataire ad hoc de la SCCV [Localité 7] L’EMERAUDE, dont le siège social est sis [Adresse 2] – [Localité 1]

représentée par Maître Jean-Michel GARRY de la SELARL GARRY ET ASSOCIES, avocat au barreau de TOULON

D’AUTRE PART ;

PARTIE INTERVENANTE :

S.A.R.L. INFINIM PROVENCE PROMOTEUR CONSTRUCTEUR SOCIETE, demeurant [Adresse 4] – [Localité 3]

représentée par Me Patricia CHEVAL, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant ; Maître Camille DELRAN de la SELARL DELRAN BARGETON DYENS SERGENT ALCALDE, avocat au barreau de NIMES, avocat plaidant

FAITS, PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES :

Suivant acte authentique de vente en date du 2 septembre 2019, Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] ont acquis de la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE une maison à usage d’habitation située [Adresse 6] à [Localité 7], sur une parcelle portant la référence cadastrale AY [Cadastre 5].
La SICV [Localité 7] L’EMERAUDE exerçait au moment de la vente une activité de promoteur immobilier, portant sur la construction et la commercialisation d’un immeuble situé sur les parcelles adjacentes à la parcelle vendue, issue d’une division du terrain à bâtir.
Les acheteurs ont adressé à la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE un courrier exposant une liste de désordres constatés à leur entrée dans les lieux.
Après l’échec d’une procédure de conciliation, les époux [W] ont obtenu la désignation d’un expert judiciaire par ordonnance de référé en date du 24 juin 2020.
Monsieur [E] [V], expert judiciaire, a déposé son rapport le 13 octobre 2021.
Selon procès-verbal d’assemblée générale extraordinaire du 14 décembre 2021, enregistré au registre du commerce et des sociétés le 06 janvier 2022 et publié au Bodacc le 9 janvier 2022, la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE a décidé de procéder à la dissolution anticipée de la société et de désigner en qualité de liquidateur la SARL INFINIM PROVENCE, représentée par son gérant en exercice Monsieur [R] [D].
Selon procès-verbal publié au Bodacc le 16 février 2022, le résultat de 9164,21 € a été réparti entre les associés, et la clôture définitive de la liquidation de la société a été prononcée.
Souhaitant en lecture du rapport d’expertise judiciaire, rechercher la responsabilité pour vice caché de son vendeur, Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] ont obtenu par ordonnance Président du Tribunal judiciaire de Draguignan en date du 12 avril 2022 la désignation d’un mandataire ad hoc aux fins de représenter la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE lors de l’instance en justice, qu’ils ont introduite par assignation devant le tribunal de céans de ladite société représentée par son mandataire judiciairement désigné la SCP EVAZIN [S] selon acte d’huissier en date du 25 mai 2022.
Selon acte notifié le 26 juin 2023, la SARL INFINIM PROVENCE a fait part de son intervention volontaire dans la procédure.

1/ Selon leurs dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 15 décembre 2023, Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] sollicitent du tribunal de :
– CONDAMNER la SCICV [Localité 7] L’EMERAUDE à payer aux époux [W] la somme totale de 42.233,31 € en réparation de l’ensemble des préjudices résultant des vices cachés et pour lesquels elle est tenue à garantie ;

– CONDAMNER la SCICV [Localité 7] L’EMERAUDE à payer aux époux [W] la somme de 5.000 € en réparation de leur préjudice moral ;

– CONDAMNER la SCICV [Localité 7] L’EMERAUDE à payer aux époux [W] la somme de 4.500 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des honoraires d’avocat ;

– CONDAMNER la SCICV [Localité 7] L’EMERAUDE à payer aux époux [W] la somme de 6.000,00 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile au titre des honoraires du mandataire ad hoc ;

– CONDAMNER la SCICV [Localité 7] L’EMERAUDE aux entiers dépens de l’instance, incluant notamment les frais de l’expertise judiciaire s’élevant à la somme de 8.597,07 € ;

– CONDAMNER la société INFINIM PROVENCE à relever et garantir la SCCV [Localité 7] L’EMERAUDE de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

– DIRE qu’il n’y a lieu à écarter l’exécution provisoire de droit.

Au soutien de leurs prétentions fondées sur les dispositions des articles 1641 et 1645 du code civil, les requérants déplorent quatre désordres constitutifs de vices cachés confirmés par l’expert judiciaire, et rappellent que le vendeur professionnel est présumé en avoir eu connaissance.
Sur la présence de déchets de chantier : ils soutiennent que ce désordre diminue fortement l’usage attendu du jardin qui ne peut être aménagé dans l’attente de la réalisation des travaux d’excavation ; qu’ainsi, ils auraient offert pour le bien un prix moindre, ce qui permet de caractériser le vice caché sans qu’il ne soit nécessaire de caractériser une impropriété à la destination comme soutenu par la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE ; qu’il en découle un préjudice matériel correspondant au coût des travaux estimé par l’expert à 5000 € et un préjudice de jouissance d’un montant de 15 000 € ;
Sur l’absence d’évacuation d’eau de pluie : que l’expert atteste de l’existence de ce désordre qui compromet le réseau de viabilité de l’ouvrage de l’habitation et qui est susceptible d’affecter la solidité de l’immeuble en cas de phénomène pluvieux intensif ; que la diminution de l’usage permettant de retenir l’existence d’un vice caché est avérée et nécessite la mise en œuvre de travaux estimé par l’expert à la somme de 8250 €, montant du préjudice matériel dont il est sollicité l’indemnisation ;
Sur les infiltrations : que l’expert a confirmé l’existence d’un phénomène récurrent affectant les usages notamment en raison de présence de retenues d’eau dans la cave, le phénomène pouvant s’aggraver en cas de graves inondations ; que doit être retenue l’évaluation de l’expert sur le coût des travaux, pour fixer le préjudice matériel à la somme de 15 000 €.
Sur le fondement de l’article 1240 du code civil, les demandeurs arguent que la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE en ne donnant pas suite lorsque des désordres lui ont été signalés, a résisté abusivement, sa mauvaise foi occasionnant un préjudice moral de 5000 €.

Ils sollicitent enfin que la SARL INFINIM PROVENCE soit condamnée à relever et garantir la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE de toutes condamnations, eu égard à la faute d’imprudence commise en sa qualité de liquidateur en répartissant le boni de liquidation malgré la procédure en cours, mais aussi parce la SARL INFINIM PROVENCE a concédé avoir repris les engagements de la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE.

2/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées par RPVA le 13 décembre 2023, SICV [Localité 7] L’EMERAUDE sollicite du tribunal de :

A titre principal :
PRONONCER la mise hors de cause de la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE au regard de l’intervention volontaire de la SARL INFINIM PROVENCE évoquant une reprise des engagements de la société liquidée ;
DEBOUTER les époux [W] de l’ensemble de leurs demandes, fins et conclusions comme étant parfaitement infondées, aussi bien en fait qu’en droit ;
DEBOUTER les époux [W] de leur demande de condamnation au paiement de la somme de 42 233,31 € en réparation de l’ensemble des préjudices allégués faute de démontrer les éléments essentiels à la mise en jeu de la garantie des vices cachés seul fondement juridique évoqué ;

A titre subsidiaire, si la responsabilité de la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE devait être retenue s’agissant des déchets de chantier :
FIXER le préjudice des époux [W] à la somme de 1500 € TTC ;
CONDAMNER la SARL INFINIM PROVENCE à relever et garantir la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE de toutes condamnations qui seraient prononcées à son encontre 
En tout état de cause :
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER les époux [W] au paiement de la somme de 3000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;
CONDAMNER les époux [W] aux entiers dépens de l’instance dont distraction au profit de la SELARL Cabinet GARRY & ASSOCIES sur son affirmation de droit.
A titre principal, elle considère que l’intervention volontaire de la SARL INFINIM PROVENCE, permet de retenir sa mise hors de cause, puisque celle-ci a indiqué avoir repris les engagements de la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE, ce qui constitue un aveu judiciaire.
Sur les vices cachés, elle soutient s’agissant des quatre désordres invoqués que ceux-ci ne rendent pas impropre le bien à sa destination, cette impropriété en application de l’article 1641 du code civil étant un élément essentiel pour retenir l’existence de vices cachés.
Sur la présence de déchets, elle ajoute avoir produit dans le cours de l’expertise un devis visant à remédier au désordre d’un montant de 1500 € et souhaite à titre subsidiaire que ce montant d’indemnisation soit retenu. Elle souligne qu’aucun élément ne vient à l’appui de la demande d’indemnisation du préjudice de jouissance.
Sur le réseau d’évacuation des eaux de pluie, elle estime que l’expert ne conclut pas que le réseau est impropre à sa destination et que, s’il retient un défaut de conception dans l’opération de construction menée par la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE, aucun autre fondement, notamment pour faute, n’est invoqué par les époux [W] à l’appui de leur demande.
Sur la présence d’infiltrations, elle considère que le défaut est peu important s’agissant d’une cave, l’expert n’ayant constaté qu’une retenue d’eau, et n’effectuant que des suppositions sur un désordre d’inondation à venir plus conséquent ; que par ailleurs, n’ayant pas séjourné dans cette maison, elle ne pouvait avoir connaissance de ce problème.
De même, sur l’amiante, elle rappelle que l’acte de vente évoque les diagnostics, par ailleurs non obligatoire compte tenu de la date de construction de la villa, communiqués aux acheteurs, et notamment un diagnostic amiante attestant de la présence d’amiante ; que par ailleurs, le désordre n’entraine que peu de conséquence, puisqu’il n’impose au terme du rapport d’expertise qu’une surveillance bienveillante ne pouvant justifier une indemnisation.
La SICV [Localité 7] L’EMERAUDE s’oppose à la demande de dommage et intérêt au titre de la résistance abusive indiquant n’avoir aucunement résisté à des demandes injustifiées, et n’avoir fait procéder à la dissolution de la société qu’en raison de la fin de l’opération de promotion immobilière.
3/ Selon ses dernières conclusions régulièrement notifiées le 06 novembre 2023, SARL INFINIM PROVENCE sollicite du tribunal de :
JUGER recevable l’intervention volontaire de la société INFINIM PROVENCE et la recevoir
A titre principal :
DEBOUTER Monsieur et Madame [W] de l’intégralité de leurs demandes ;
A titre subsidiaire :
FIXER les préjudices de Monsieur et Madame [W] à la somme de 1500 € TTC.
En tout état de cause,
ECARTER l’exécution provisoire de la décision à intervenir ;
CONDAMNER Monsieur et Madame [W] au paiement de la somme de .OOO euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Pour voir reçue son intervention volontaire, elle précise qu’elle était l’ancienne gérante et associée de la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE ; elle ajoute qu’elle a été désignée liquidateur amiable, et qu’à ce titre, elle a repris les engagements de ladite la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE.

Elle s’oppose à voir qualifiés les désordres allégués de vice cachés, dès lors que n’est pas rapportée par les requérants la preuve que ces désordres ont affecté l’usage du bien vendu. Subsidiairement, elle considère que le préjudice doit être limité à 1500 €, montant du devis produit dans le cadre des opérations d’expertise pour évacuer les déchets du terrain des requérants.
Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile. 
La clôture des débats a été ordonnée le 13 mai 2024 ; l’affaire a été évoquée à l’audience du 19 novembre 2024, puis mise en délibérée au 31 janvier 2025.

PAR CES MOTIFS
Le tribunal, statuant en audience publique, par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort :

RECOIT l’intervention volontaire de la SARL INFINIM PROVENCE ;
DIT n’y avoir lieu à mettre hors de cause la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE représentée par la SCP EVAZIN [S] es qualité de mandataire ad hoc ;
CONDAMNE la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE à payer à Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] la somme de 14 083,31 € TTC en indemnisation du préjudice au titre des vices cachés affectant le bien vendu ;
DEBOUTE Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] du surplus de leur demande au titre du préjudice résultant des vices cachés ;
DEBOUTE Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] de leur demande de condamnation de la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE à les indemniser au titre du préjudice moral pour résistance abusive ;
CONDAMNE la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE à payer à Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] la somme de 6 000 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile
CONDAMNE la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE aux entiers dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire s’élevant à la somme de 8597,07 € et ACCORDE à la SELARL Cabinet GARRY&ASSOCIES, le droit de recouvrement direct conformément à l’article 699 du Code de procédure civile.
DEBOUTE Monsieur [M] [W] et Madame [Z] [H] épouse [W] de leur demande visant à la condamnation de la SARL INFINIM PROVENCE à relever et garantir la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
DEBOUTE la SICV [Localité 7] L’EMERAUDE de sa demande visant à la condamnation de la SARL INFINIM PROVENCE à la relever et garantir de toutes condamnations prononcées à son encontre ;
DIT n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire ;
REJETTE le surplus des demandes.

Le greffier, Le Président,