Chambre 3 – CONSTRUCTION

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DU 13 Septembre 2024
Dossier N° RG 21/04863 – N° Portalis DB3D-W-B7F-JFOF
Minute n° : 2024/ 240

AFFAIRE :

S.C.I. BOBENRIJS, prise en la personne de son représentant légal, M. [Y] [B] C/ S.A. Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural Provence Alpes Côte d’Azur

JUGEMENT DU 13 Septembre 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

PRÉSIDENT : Madame Nadine BARRET, Vice-Présidente, statuant à juge unique

GREFFIER lors des débats : Madame Peggy DONET
GREFFIER faisant fonction lors de la mise à disposition : Madame Evelyse DENOYELLE

DÉBATS :

A l’audience publique du 12 Avril 2024
A l’issue des débats, les parties ont été avisées que le jugement serait prononcé par mis à
disposition au greffe le 13 Septembre 2024

JUGEMENT :

Rendu après débats publics par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort

Expédition à :

Me Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES
Me Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS
le 13/09/2024

Minute à l’enregistrement aux impôts le 13 septembre 2024

Copie dossier

NOM DES PARTIES :

DEMANDERESSE :

S.C.I. BOBENRIJS, prise en la personne de son représentant légal, M. [Y] [B], dont le siège social est sis [Adresse 7]

représentée par Maître Colette BRUNET-DEBAINES de la SCP BRUNET-DEBAINES, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Marie SOYER de la SCP SAS DROUOT AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant

D’UNE PART ;

DEFENDERESSE :

S.A. Société d’Aménagement Foncier et d’Etablissement Rural Provence Alpes Côte d’Azur, dont le siège social est sis [Adresse 8]

représentée par Maître Valérie COLAS de l’AARPI GIOVANNANGELI COLAS, avocat au barreau de DRAGUIGNAN, avocat postulant, Maître Julien DUMOLIE de la SELARL CABINET DEBEAURAIN & ASSOCIÉS, avocat au barreau d’AIX-EN-PROVENCE, avocat plaidant

D’AUTRE PART ;

FAITS, PROCEDURE ET PRETENTIONS DES PARTIES

Par acte d’huissier délivré le 22 juillet 2021 la SCI BOBENRIJS faisait assigner la SAFER PACA sur le fondement des articles L 143 –1 –1, L 143 – 3, L 143 – 4 et R 143 – 6 du code rural.

Propriétaire de la parcelle cadastrée C[Cadastre 4] à [Localité 5], elle avait souhaité acquérir les parcelles voisines cadastrées C [Cadastre 1], C [Cadastre 2], C [Cadastre 3] appartenant à Madame [D] [N] en nature de sol et bois et taillis, pour le prix de 3100 €.

Le 16 décembre 2020 le notaire notifiait le formulaire d’information déclarative relative aux cessions à titre onéreux portant sur des biens mobiliers ou immobiliers ruraux, à la SAFER.

Le 21 janvier 2021 la SAFER notifiait au notaire l’exercice du droit de préemption, sur le fondement de l’article L 143 – 2 du code rural, l’objectif étant la consolidation d’une exploitation par la mise en valeur pastorale des parcelles de bois dans l’intérêt d’une exploitation existante en élevage ovin et caprin et viticulture.

À titre conservatoire la demanderesse se portait candidate à la rétrocession des parcelles en litige. La SAFER l’informait par courrier du 8 avril 2021 que sa candidature n’était pas retenue.

Par courrier RAR en date du 20 juillet 2021 la demanderesse sollicitait le retrait de cette décision, puis saisissait le tribunal d’une demande d’annulation de la décision attaquée ainsi que de tout acte de vente et décision de rétrocession.

Elle soutenait que le droit de préemption avait été exercé en partie sur des biens non préemptables. Aux termes de l’article L 143 – 4 les parcelles classées au cadastre en bois et forêts ne pouvaient être préemptées en dehors de quatre exceptions, dont la parcelle querellée ne remplissait pas les conditions. De surcroît, la parcelle C[Cadastre 2] classée en bois et forêts représentait 99 % du bien, seuls deux anciens bâtiments en ruine pouvant être préemptés.

La demanderesse fondait encore sa demande d’annulation sur la violation de l’article R 143 – 6 du code rural, selon lequel la décision motivée devait être notifiée à l’acquéreur dans les 15 jours, et une analyse de la décision devait être adressée au maire de la commune dans le même délai aux fins d’affichage. Faute de prouver la publication en mairie, la décision de la SAFER encourait l’annulation de ce chef.

Enfin l’article L 143 – 3 du code rural exigeait une motivation susceptible de vérification. En l’espèce la décision ne pouvait être valablement motivée par la consolidation d’une exploitation, alors que la superficie de 31 a 19 centiares était insuffisante, qu’elle était composée de plus de 99 % de bois, n’était pas irriguée, n’avait eu aucune vocation agricole depuis des décennies, et se trouvait en zone naturelle ou le déboisement n’était pas autorisé. La commune confirmait par courrier électronique en date du 25 mars 2021 l’impossibilité d’y exercer une activité agricole.

La demanderesse sollicitait donc la nullité de la décision attaquée ainsi que de tout acte de vente et décision de rétrocession postérieure. Elle demandait la transcription du jugement à la conservation des hypothèques, la condamnation de la défenderesse à lui verser la somme de 3000 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens avec distraction au profit de son conseil.

Dans ses dernières écritures notifiées par voie électronique le 5 janvier 2024, la SCI BOBENRIJS persistait dans ses prétentions, portant à 5000 € sa demande au titre de l’article 700 du Code de procédure civile.

En réponse aux moyens de la SAFER, elle rappelait que le législateur avait introduit le mécanisme de la préemption partielle en 2017, et que depuis cette date la SAFER était tenue de limiter sa préemption aux biens préemptables.

Elle contestait la nature mixte du bien préempté avancée par la SAFER et observait que celle-ci avait parfaitement connaissance de la nature de bois des parcelles préemptées. Les parcelles dites agricoles n’étaient que les restes de cabanons en ruine.

Quant à l’exception selon laquelle d’autres parcelles préemptées n’étaient pas boisées, visée par l’article L 143 – 4 du code rural, la condition que l’ensemble des parcelles dépende de la même exploitation n’était pas remplie puisqu’aucune des parcelles ne dépendait d’une exploitation.

Sur le respect de la procédure, elle objectait que l’arrêté habilitant le commissaire du gouvernement Monsieur [M] [C] ayant donné son accord au projet n’était pas produit aux débats.

Quant au certificat d’affichage en mairie il n’était pas signé par le maire de la commune.

Sur la motivation insuffisante, en réponse à la SAFER qui affirmait que le classement en zone EBC n’empêchait pas le pacage des animaux, elle se fondait sur l’article L 113 – 2 du code de l’urbanisme, et sur la détermination par le service de l’urbanisme des activités compatibles avec la protection conférée par le classement un espace boisé classé. En l’espèce la commune indiquait que les activités agricoles compromettaient le boisement existant ou à venir.

Elle soutenait que la SAFER avait préempté pour un exploitant précis dans le but d’un projet déterminé à l’avance : il s’agissait de permettre à un exploitant déterminé, Monsieur [T], de régler un problème d’accès à ces parcelles. Monsieur [T] avait effectivement été retenu attributaire. Le détournement de pouvoir était donc caractérisé.

Par conclusions notifiées par voie électronique le 13 septembre 2023, la SAFER PACA sollicitait le rejet des prétentions de la demanderesse, sa condamnation à lui verser 3000 € sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile et à régler les dépens.

Elle soutenait que s’agissant d’un bien mixte pour partie en nature de sol pour partie en nature de bois et taillis, il pouvait faire l’objet d’une préemption en application de l’article L 143 – 4 6° a du code rural. Selon la jurisprudence il importait peu que les surfaces agricoles soient prépondérantes, le texte ne visant aucune exigence de proportion. La jurisprudence n’exigeait pas non plus que les parcelles non boisées constituent en elle-même une exploitation agricole.

Les parcelles querellées étaient situées en zone naturelle du PLU et pouvaient donc faire l’objet d’une préemption en application de l’article L 143 – 1 du code rural.

Sur la régularité de la procédure, la SAFER versait aux débats l’intégralité des pièces, et notamment les accords des commissaires du gouvernement à l’acquisition et à la rétrocession ainsi que le procès-verbal du comité technique départemental.

Le certificat d’affichage n’était pas signé mais portait le cachet de la mairie. En toute hypothèse l’affichage n’avait pour seul effet que de faire courir le délai de recours contentieux contre la décision de préemption, l’omission de cette seule formalité étant sans incidence sur la validité de la décision elle-même.

Sur la motivation du projet, la SAFER avait bien apporté une donnée concrète en citant l’intérêt d’une exploitation en élevage ovin et caprin pâturant déjà une parcelle contiguë au bien vendu.

Elle rappelait qu’elle était seul juge de l’opportunité d’exercer ou non son droit de préemption. Elle ne préemptait pas pour un agriculteur mais pour un arbitrage de différentes candidatures. La référence à un éventuel acquéreur n’était pas de nature à caractériser une intention arrêtée de lui donner la préférence selon la jurisprudence de la Cour de cassation.

Les parcelles préemptées n’étaient pas enclavées, l’accès se faisant directement par un chemin public cadastré. Enfin Monsieur [T], bénéficiaire, ne détenait aucune prise de participation dans le capital social de la SAFER PACA.

Pour un plus ample exposé des faits, moyens et prétentions des parties il est renvoyé aux écritures visées ci-dessus conformément aux dispositions de l’article 455 du Code de procédure civile.

La clôture de la procédure était fixée par ordonnance en date du 15 janvier 2024 à la date du 29 mars 2024, et l’affaire était renvoyée pour être plaidée à l’audience du 12 avril 2024.

Sur la décision de préemption

La loi d’avenir pour l’agriculture du 13 octobre 2014 a posé comme critère de la préemption la nature de terrains nus. Sont assimilés aux terrains nus, les terrains ne supportant que des friches, des ruines ou des installations temporaires, occupations ou équipements qui ne sont pas de nature à compromettre définitivement leur vocation agricole. Ce critère n’est pas discuté en l’espèce.

Le deuxième critère est la vocation agricole des terrains, définie par rapport à leur localisation géographique et leur statut urbanistique. Sont ainsi qualifiés comme tels les terrains situés dans une zone naturelle et forestière délimitée par un document d’urbanisme. En l’absence de ce genre de document, la vocation agricole des surfaces ressort du fait qu’elles sont situées dans les secteurs ou parties non encore urbanisés des communes, à l’exclusion des bois et forêts (art. L. 143-1, al. 1 CRPM). Il convient, en présence de terres non actuellement exploitées, de se référer aux documents d’urbanisme ou au classement dont la zone a pu faire l’objet pour déterminer leur vocation ou non agricole.

Les surfaces boisées sont soustraites au droit de préemption en application de l’article L. 143-4, 6° du CRPM. La raison est qu’il ne s’agit pas de terres à vocation agricole, quelle que soit la densité de leur boisement (Cass. 3 e civ., 14 sept. 2011, n° 10-10.027.) La loi d’avenir pour l’agriculture n° 2014-1170 du 13 octobre 2014 a décidé de prendre pour critère les « parcelles classées en nature de bois et forêts au cadastre ». Tel est le cas de la parcelle cadastrée C [Cadastre 2].

Le droit de préemption renaît toutefois en cas de mise en vente de parcelles boisées accompagnées de parcelles non boisées dépendant de la même exploitation (art. L. 143-4, 6°, a CRPM). La loi n’exigeant aucune proportion entre les différents types de parcelles, il suffit que des surfaces boisées et non boisées soient vendues simultanément pour que la dérogation de l’article L. 143-4, 6° du Code rural et de la pêche maritime joue et que la SAFER puisse exercer la préemption sur la totalité des biens hormis l’hypothèse où le prix des parcelles boisées est spécifié à l’acte de vente, hypothèse non évoquée par la partie demanderesse.

La vente de plusieurs parcelles dont certaines seulement sont boisées mais constituant une unité foncière et ayant eu, par le passé un usage agricole, sont soumises au droit de préemption de la SAFER à défaut pour le prix d’avoir été ventilé dans la notification (Cass. 3e civ., 23 mai 2019, n° 18.11-194).

La SAFER se fonde en l’espèce sur l’exception résultant de l’article L. 143-4, 6°, a précité.

La jurisprudence susvisée de 2019 s’applique à un litige né à la suite de la préemption par la SAFER d’une superficie d’environ 11 ha constituée de parcelles boisées et non boisées, composant un ancien domaine agricole laissé à l’abandon depuis 1960. La présence de restanques confortée par des murs en pierres sèches anciens où étaient implantées des souches d’oliviers, d’une ancienne bâtisse en partie en ruines avec d’anciennes cultures hors-sol de type serres, d’un bassin avec source, d’une ancienne fontaine et d’un petit bassin en béton à usage domestique, d’un bassin de grande superficie remplie d’eau sur la partie nord-ouest de cette maison et de deux autres bassins sur la partie haute du terrain avec d’autres vestiges d’anciens murs en pierres et d’une oliveraie attestaient de la réalité de l’exploitation agricole de l’unité foncière constituée par les parcelles boisées non boisées.

Un acte de vente de 1965 décrivait les biens vendus comme suit : « une maison de maître, genre villa, bâtiment d’ exploitation et d’habitation, grande grotte source d’eau, quatre grands bassins d’eau d’arrosage, tènement partiellement arrosé en nature de cultures maraîchères et primeur, plantations d’arbres fruitiers notamment de pêchers et de vignes, bois de pins et terres non cultivées. », auxquels il fallait ajouter, 2.50 ha qui étaient classés en zone AOC Bellet (CA Aix-en-Provence, 4e ch., sect. A, 3 nov. 2017, n° 16/04203 ).

La Cour de Cassation a écarté le critère de la prépondérance ou non des parcelles préemptables (non boisées) par rapport aux parcelles non préemptables (boisées), non prévu par la loi.

La Cour de Cassation a interprété le texte, en précisant que l’article L. 143-4 du Code rural et de la pêche maritime, n’exigeait pas que les parcelles non boisées constituent en elles-mêmes une exploitation agricole actuellement mise en valeur.

L’exploitation agricole avait en l’espèce disparu, mais pas depuis des temps immémoriaux. Les parcelles litigieuses constituaient un ancien domaine agricole et l’état d’inculture de la partie non boisée , notamment caractérisée par l’apparition de friches et de taillis, ne lui avait pas fait perdre sa vocation agricole, une surface d’environ 2.50 ha étant en particulier classée en zone AOC Bellet.

Le bien immobilier vendu en l’espèce par Madame [N] n’est pas décrit. L’acte de vente n’est pas versé aux débats ni aucun titre de propriété ancien ni pièce permettant de déterminer que le bien vendu était dévolu à l’exploitation agricole.

La SAFER indique dans ses écritures que le bien objet de la vente était « à usage agricole » sans que ce terme apparaisse dans les pièces versées aux débats. La partie demanderesse mentionne la présence d’anciens murets en pierres sèches soutenant une culture en terrasse (restanques). La présence de deux cabanons en ruines à l’intérieur de l’espace boisé indique une occupation humaine ancienne.

Néanmoins, la seule présence de ces deux cabanons et d’anciens aménagements en restanques ne suffit pas à démontrer que l’unité foncière ait été autrefois dévolue à une même exploitation agricole.

L’exercice du droit de préemption par la SAFER constitue une prérogative exorbitante du droit commun, portant atteinte au droit de propriété. Il ne peut donc s’exercer que dans le strict cadre défini par la loi.

Il appartenait à la SAFER de démontrer que les parcelles préemptées avaient été exploitées ensemble par un agriculteur. À défaut, le critère posé par le texte de la mise en vente de parcelles boisées avec d’autres parcelles non boisées dépendant de la même exploitation agricole n’est pas rempli.

Il sera donc fait droit à la demande d’annulation de la décision de préemption de la SAFER PACA du 27 janvier 2021, avec toutes conséquences de droit sur tout acte de vente et toute décision de rétrocession des parcelles susvisées.

Le dispositif du présent jugement sera transcrit au service de la publicité foncière.

Sur les dépens

La SAFER PACA, partie perdante, est condamnée aux dépens de l’instance avec distraction au profit de Me Colette BRUNET-DEBAINES.

Sur les frais irrépétibles

La SAFER PACA, partie perdante, est condamné à verser à la partie demanderesse la somme de 2 500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Le tribunal statuant publiquement par mise à disposition au Greffe, par jugement contradictoire rendu en premier ressort,

Vu l’article L. 143-4 6°a du code rural et de la pêche maritime,

Annule la décision de la SAFER PACA en date du 27 janvier 2021 par laquelle elle a exercé son droit de préemption sur les parcelles cadastrées section C [Cadastre 1] [Cadastre 2] et [Cadastre 3] à [Adresse 6], d’une superficie totale de 31 ares 19 centiares, appartenant à Mme [D] [N] moyennant le prix de 3100€,

avec toutes conséquences de droit sur tout acte de vente ou toute décision de rétrocession desdites parcelles, intervenus à une date postérieure à la décision annulée,

Ordonne la transcription du dispositif du présent jugement au service de la publicité foncière,

Condamne la SAFER PACA aux dépens de l’instance, avec distraction au profit de Maître Colette BRUNET-DEBAINES,

Condamne la SAFER PACA à verser à la SCI BOBENRIJS la somme de 2500 € en application de l’article 700 du Code de procédure civile,

Déboute les parties de leurs demandes pour le surplus.

Le greffier, Le président,