Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand

Thématique : Conflit sur la restitution d’un dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial résilié.

VTD/CT

Jugement N°
du 09 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 23/04371 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JJKE / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.R.L. CLAIR OPTIC

Contre :

S.C.I. [Localité 6] IMMO

Grosse : le

la SELARL BADJI-DISSARD
Me Isabelle MOULINOT

Copies électroniques :

la SELARL BADJI-DISSARD
Me Isabelle MOULINOT

Copie dossier

la SELARL BADJI-DISSARD
Me Isabelle MOULINOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.A.R.L. CLAIR OPTIC
[Adresse 8]
[Localité 1]

Représentée par Me Adrien VERCKEN de la SELARL ADRIEN VERCKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Et par Me Isabelle MOULINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. [Localité 6] IMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Et par Me Khalida BADJI de la SELARL BADJI-DISSARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 14 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

EXPOSE DU LITIGE

Selon acte sous seing privé en date du 28 février 1996, la société Optique Clermontoise, aux droits de laquelle vient la société Clairoptic, en qualité de preneur, a conclu avec la société [Localité 6] Immo, en qualité de bailleur, un bail commercial portant sur des locaux situés dans le Centre Commercial « Auchan [Adresse 7] », sis [Adresse 5] – [Localité 6].

A la suite de la cession d’une partie des murs appartenant au bailleur à une société tierce, la société Immochan, et avec l’accord du preneur pour modifier la surface du local commercial, les parties sont convenues de rédiger un nouveau bail à la date anniversaire de la première période triennale du bail en date du 28 février 1996.

Ainsi, selon acte sous seing privé en date du 28 février 1999, la société Optique Clermontoise, aux droits de laquelle vient le preneur, a conclu avec le bailleur un bail commercial d’une durée de neuf ans venant à expiration le 27 février 2008 et portant sur des locaux dont la désignation est la suivante : « Les locaux et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier à usage commercial et professionnel situé à [Localité 6] [Adresse 4] et constitué des lots quarante et un (41) à cinquante six (56) inclus de la co-propriété pour une surface totale de cent quatre-vingt-cinq (185) mètres carrés. (…) ».

Le bail s’est reconduit tacitement et selon acte sous seing privé en date du 17 février 2010, le bail a été renouvelé aux mêmes termes et conditions que le bail précédent, à compter du 17 février 2010 pour une période de neuf années, pour se terminer le 16 février 2019.

Selon acte notarié du 10 août 2010 reçu par Maître [T] [O] de la SCP Odile Vaissade-[O] et [T] [O], notaires associés à Saint-Flour, la société Optique Clermontoise a cédé son droit au bail à la société Clairoptic.

Le preneur a connu des incidents de paiement.

Suivant acte extrajudiciaire signifié le 20 septembre 2018, la société Clairoptic a demandé le renouvellement du bail commercial, ainsi qu’une diminution du montant du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2019, la société [Localité 6] Immo a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant total de 147.694,23 euros.

Par acte du 5 février 2019, la société Clairoptic a fait délivrer une assignation à la société [Localité 6] Immo devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins de solliciter, à titre principal, la nullité dudit commandement de payer et à titre subsidiaire l’échelonnement en 24 mensualités des sommes dues et justifiées par le bailleur assorti de la suspension de la réalisation de la clause résolutoire.

Exerçant son droit d’option en application de l’article L.145-57 du code de commerce, le preneur a restitué les locaux loués en date du 29 novembre 2021.

Par la suite, en cours de procédure, la SCI [Localité 6] Immo et la société Clairoptic se sont rapprochées et ont régularisé un protocole d’accord transactionnel le 28 février 2022.
Aux termes de ce protocole, la société Clairoptic a pris notamment l’engagement de :
– payer au bailleur la somme de 120 000 euros TTC à titre d’indemnité transactionnelle, en 3 échéances réparties comme suit :
50 000 euros TTC payables au jour de la signature du protocole ; 35 000 euros TTC payables au plus tard le 30 juin 2022 ; 35 000 euros TTC payables au plus tard le 30 juin 2023. – renoncer expressément et irrévocablement à la poursuite de toute instance et action et à toute prétention de quelque nature que ce soit qui résulteraient notamment de l’exécution du bail commercial.

En exécution du protocole, la société Clairoptic a procédé aux versements suivants :
2 mars 2022 : 50 000 euros 15 juin 2022 : 35 000 euros 30 juin 2023 : 14 569,51 euros 3 août 2023 : 20 430,49 euros
Par acte du 21 novembre 2023, la société Clairoptic a fait assigner la société [Localité 6] Immo afin de la voir condamner à restituer le dépôt de garantie et lui verser des dommages-intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

Par conclusions déposées et notifiées le 30 avril 2024, la SARL Clairoptic demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 du code civil, de :
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à lui restituer le dépôt de garantie, au titre du bail commercial résilié au 29 novembre 2021, pour un montant de 20 479 euros ;
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à verser les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance au 21 novembre 2023 sur le montant du dépôt de garantie conservé, et capitalisation des intérêts, jusqu’à la date de restitution de l’intégralité du montant du dépôt de garantie ;
– rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par la SCI [Localité 6] Immo et visant à la condamner à rembourser à la société SCI [Localité 6] Immo les frais relatifs à la remise en état des locaux précédemment pris à bail et restitués le 29 novembre 2021 et des réparations locatives, comme le preneur s’y était engagé aux termes du bail, comme étant particulièrement mal fondées ;
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle Moulinot, avocat au barreau de Clermont-Ferrand ;
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 juin 2024, la SCI [Localité 6] Immo demande au tribunal de :
– la recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;
à titre principal : – débouter purement et simplement la SARL Clairoptic de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

subsidiairement : – juger que toute demande de condamnation de la SCI [Localité 6] Immo au remboursement du dépôt de garantie devra être limitée au montant des sommes dont la société Clairoptic a préalablement justifié du versement ;
– condamner la société Clairoptic à lui rembourser l’ensemble des frais relatifs à la remise en état des locaux précédemment pris à bail et restitués le 29 novembre 2021 et des réparations locatives, comme le preneur s’y était engagé aux termes du bail ;
en tout état de cause : – condamner la société Clairoptic à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société Clairoptic en tous les dépens et dire qu’ils seront recouvrés par la SELARL Badji-Dissard, société d’avocats au barreau de Clermont-Ferrand, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute la SARL Clairoptic de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SARL Clairoptic aux dépens ;

Condamne la SARL Clairoptic à payer à la SCI [Localité 6] Immo la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL Badji-Dissard, société d’avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président