Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Indemnisation et expropriation : évaluation des biens et préjudices connexes

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX

JURIDICTION DE L’EXPROPRIATION DE LA GIRONDE

JUGEMENT FIXANT INDEMNITES D’EXPROPRIATION.

le JEUDI TRENTE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

N° RG 24/00067 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAQN
NUMERO MIN: 25/00010

Nous, Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de BORDEAUX, désignée spécialement en qualité de juge de l’Expropriation par ordonnance de Madame la Première Présidente de la Cour d’appel de BORDEAUX en date du 31 août 2023, pour exercer dans le département de la Gironde les fonctions prévues aux articles L.211 et R 211-1 et suivants du Code de l’expropriation, assistée de Mme Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier

A l’audience publique tenue le 19 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 30 Janvier 2025, et la décision prononcée par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

BORDEAUX MÉTROPOLE
[Adresse 13]
[Localité 4]
représentée par Maître Clotilde GAUCI de la SCP COULOMBIE – GRAS – CRETIN – BECQUEVORT – ROSIER, avocats au barreau de BORDEAUX

ET

Madame [L] [R] épouse [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]

Monsieur [Z] [D]
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentés par Maître Lionel BERNADOU de la SELARL BERNADOU AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX

En présence de Madame [E] [G], Commissaire du Gouvernement

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Grosse délivrée le: 30/01/2025
à : avocats
Expédition le : 30/01/2025
à : expropriant, exproprié, CG

FAITS ET PROCÉDURE
Monsieur et madame [L] et [Z] [D] sont propriétaires de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 8] d’une contenance de 69 m², sise [Adresse 3]/[Adresse 1], sur le territoire de la commune de [Localité 5].

Par arrêté du 24 février 2020, la préfète de la Gironde a déclaré d’utilité publique au bénéfice de Bordeaux Métropole les travaux d’aménagement de la voirie « Liaison centre-ville/[Adresse 15] », sur le territoire de la commune de [Localité 5].

Le 6 mars 2023, un arrêté de cessibilité a été pris par le préfet de la Gironde, suivi d’un arrêté modificatif du 10 mai 2023.

Par ordonnance du 27 juillet 2023, le juge de l’expropriation de la Gironde a déclaré immédiatement expropriée la parcelle précitée au profit de Bordeaux Métropole.

Bordeaux Métropole a saisi la juridiction de l’expropriation de la Gironde en adressant un mémoire par lettre recommandée avec accusé de réception reçue au greffe le 15 avril 2024 aux fins de voir fixer l’indemnisation pour la dépossession du bien aux époux [D] à 32 130 euros.

Le transport sur les lieux fixé par ordonnance du juge de l’expropriation du 19 avril 2024 s’est déroulé le 3 juin 2024, en présence de monsieur [D], de son conseil, du conseil et des représentants de Bordeaux Métropole et du commissaire du gouvernement.

L’affaire a été fixée à l’audience du 11 juillet 2024, renvoyée aux 19 septembre, 28 novembre et 19 décembre 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

Aux termes de ses dernières conclusions enregistrées au greffe du juge de l’expropriation le 12 novembre 2024, Bordeaux Métropole demande au juge de l’expropriation de :
-fixer à la somme de 32 620 euros les indemnités de dépossession, toutes causes confondues, pour un bien libre de toute occupation,
-dire que Bordeaux Métropole prendra en charge les démolitions et arrachages ainsi que les éventuels déplacements de compteurs,
-rejeter toute autre demande,
-statuer ce que de droit sur les dépens.

Concernant la date de référence, Bordeaux Métropole souligne que la parcelle est classée en zone UM 36 *4L30 ; elle est située dans le périmètre du droit de préemption urbain et grevée d’un emplacement réservé Voirie Tertiaire T413 visant à la création d’une voie nouvelle entre l’[Adresse 11] et la [Adresse 14]. Elle retient comme date de référence le 24 février 2017, date à laquelle le PLU de Bordeaux Métropole délimitant cette zone, adopté le 16 décembre 2016, est devenu opposable aux tiers.
La zone UM 36 *4L30 correspond aux tissus à dominante de maisons individuelles récentes. La parcelle est desservie par les réseaux publics. Bordeaux Métropole ne discute pas la qualification de terrain à bâtir de l’emprise.

Concernant le montant de l’indemnité offerte, elle souligne que l’article L 322-4 du code de l’expropriation prévoit que l’évaluation des terrains à bâtir tient compte des possibilités légales et effectives de construction qui existaient à la date de référence et que la juridiction de l’expropriation admet de procéder à des abattements pour encombrement des terrains par des constructions existantes, le pourcentage différant selon le taux d’encombrement du terrain. Elle souligne néanmoins que sont disponibles, dans le secteur géographique en cause, des termes de comparaison portant sur des emprises similaires (détachement de terrain) de sorte qu’il n’y a pas lieu de rechercher des termes de comparaison issus de terrains à bâtir avec application d’un abattement.
Elle fonde son offre sur 15 termes de comparaison de biens comparables correspondant à des emprises de terrain détachées pour alignement de voirie, situés dans un secteur géographique proche et classés en zonage identique, justifiant son offre à 300 euros le m².
Elle ajoute qu’en application de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, le juge doit tenir compte des accords intervenus entre l’expropriant et divers titulaires de droit à l’intérieur du périmètre des opérations faisant l’objet d’une DUP, même s’il n’a pas à les prendre pour base lorsque ces accords concernent moins de 2/3 des propriétaires de superficies représentant moins des 2/3 de celles concernées.
Elle ajoute que les traités d’adhésion à l’ordonnance d’expropriation constituent des accords amiables après ordonnance d’expropriation et constituent des termes de comparaison.
Concernant les termes de comparaison produits par les expropriés, Bordeaux Métropole demande de les écarter des débats car ni les références de publication des actes ni les actes ne sont produits, empêchant toute prise de connaissance des données des cessions. Elle ajoute que les termes proposés ne sont pas similaires au bien à évaluer, soit que la parcelle est trop petite, soit qu’elle est bâtie. Si ces termes devaient être admis, il conviendrait de pratiquer un abattement de 40% pour encombrement au regard des possibilités de construction. Elle propose également d’allouer une indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles.

En ce qui concerne les termes de référence du commissaire du gouvernement, elle relève que sont produits 20 termes de référence de terrains à bâtir cédés à [Localité 5] ; elle constate néanmoins que l’essentiel des termes de comparaison proposés ne portent pas sur des emprises détachées pour créer une voirie. Elle ne retient que trois des termes de comparaison proposés comme pertinents, dans la fourchette basse (parcelles AY [Cadastre 2], 2156 euros le m², AX [Cadastre 10], 309 euros et AV [Cadastre 9], 250 euros).

En ce qui concerne les demandes d’indemnités accessoires, Bordeaux Métropole constate qu’une demande est faite au titre des travaux et de l’indemnité de végétaux. Elle ne conteste pas que l’expropriation implique la reconstitution de la clôture et des végétaux, ainsi que le système d’arrosage automatique, mais conteste que cette indemnité inclue des frais de maîtrise d’œuvre ; Elle propose au titre des indemnités pour travaux (clôture et bordures en béton) la somme de 5 910 euros, précisant qu’elle prendra à sa charge les démolitions et arrachages et éventuels déplacements de compteurs et 2450 euros outre la TVA. Elle conteste une dépréciation du surplus, celle-ci ne pouvant être allouée que si elle est la conséquence directe de l’expropriation et que si elle présente un caractère certain. Elle souligne que si la création de la voie publique à la suite d’une expropriation crée des nuisances, celles-ci constituent des dommages de travaux publiques qui ne peuvent qu’être réparés par le juge administratif, non par le juge de l’expropriation. Elle souligne que la partie donnant du côté de la propriété des époux [D] est une voie verte, et qu’elle sera située à 8,12 mètres de la façade borgne de leur maison, de sorte que la maison ne perdra pas son intimité. La reconstitution de la haie végétale en limite du domaine public constituera un écran végétal. Elle ajoute que si les époux [D] se prévalent de nuisances par rapport à leur piscine, il leur appartient de démontrer la régularité administrative de son implantation et souligne qu’ils avaient connaissance, au moment de l’achat de leur parcelle, de l’emplacement réservé. Elle précise que la maison conservera son emplacement privilégié et restera éloignée de la voie publique. Elle ajoute que la maison n’a pas été visitée lors du transport, empêchant d’en estimer la valeur.
En tout état de cause, elle estime le taux de 10% surévalué, un pourcentage de 5% maximum pouvant être appliqué. Bordeaux Métropole demande à ce que soit écarté le rapport de l’expert immobilier produit par les époux [D] qui se fonde sur des termes de comparaison sans produire les références ni les actes.

Aux termes de leurs dernières conclusions du 9 décembre 2024, monsieur et madame [D] demandent au juge de l’expropriation de fixer l’indemnité de dépossession à la somme de 176 146,57 euros, toutes indemnités confondues, de dire que Bordeaux Métropole prendra à sa charge les démolitions, les arrachages et les éventuels travaux de réseaux et d’électricité, de condamner l’expropriant aux dépens et à leur verser 3000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure pénale.

Ils soulignent que la parcelle AS [Cadastre 8] dont l’expropriation est en cours constitue une unité foncière avec la parcelle AS [Cadastre 7], sur laquelle se situe leur maison d’habitation. Ils soulignent que l’emprise expropriée est située dans un quartier résidentiel attractif et résidentiel, à seulement 2 km du centre ville de [Localité 5], 800 mètres du lac et 1km de la rocade. La station de tramway La Vache permet de relier le centre ville de [Localité 12] en 15 minutes, et des arrêts de bus sont accessibles à proximité. Leur propriété bénéfice d’un environnement paisible et calme, en retrait de la voie publique.

Sur la date de référence, ils rejoignent l’analyse de Bordeaux Métropole, qui la fixe au 24 février 2017. Ils exposent qu’à cette date, le terrain était un terrain à bâtir à usage de jardin d’agrément.

Concernant l’offre de Bordeaux Métropole, ils lui reprochent d’être fondée sur des termes de comparaison issus d’un marché captif, l’ensemble des mutations étant issues de mutations contraintes réalisées par Bordeaux Métropole et invite le juge à tenir compte du fait qu’il s’agit de valeurs basses dans un marché captif. Ils considèrent que c’est particulièrement le cas des références 14 et 15 de l’expropriant qui concernent la même opération d’expropriation et dont les indemnités ont été fixées par accord amiable par traité d’adhésion après l’ordonnance d’expropriation. Dès lors qu’elles sont largement en dessous du prix du marché, ils estiment que ces références ne doivent pas être prises en compte, en dépit de l’article L. 322-8 du code de l’expropriation, qui ne commande au juge de tenir compte de ces cessions que pour autant que les prix pratiqués sont représentatifs du prix du marché libre. Ils ajoutent que les termes de comparaison de l’expropriant ne sont pas comparables, ne se situant pas dans un secteur comparable ou trop éloigné ou portent sur des parcelles de surface non comparable. Ils ajoutent que la référence 13 doit être écartée car une promesse de vente ne vaut pas vente. Ils en déduisent que l’ensemble de ses termes de comparaison doivent être écartés. Concernant leurs propres termes de comparaison, ils retiennent des termes de comparaison provenant du site DVF qu’ils estiment pertinents ;
Ils prennent acte du fait que l’expropriant ne propose pas d’appliquer un abattement pour encombrement dans le cas où ses termes de comparaison seraient retenus, mais estiment excessif l’abattement proposé pour encombrement dans le cas où d’autres termes de comparaison seraient retenus, dès lors que la propriété supporterait une « artificialisation importante » et que les possibilités supplémentaires de construction seraient « mesurées ». Ils soulignent que ce taux serait excessif au regard de la superficie restante et de l’encombrement réel du terrain (23%). S’il devait être retenu, l’encombrement ne pourrait être retenu à plus de 20%, non à 30% comme le suggère finalement le commissaire du gouvernement.

Concernant les indemnités accessoires, ils demandent, outre une indemnité de remploi calculée selon les modalités habituelles, une indemnité de travaux sur la base de devis produits (10 558,79 euros), dès lors que l’expropriation conduira à la démolition de la clôture nécessitant son remplacement mais aussi la modification de la clôture grillagée implantée sur la parcelle [Cadastre 6] rendue nécessaire en raison de la configuration des lieux.
Ils demandent également une indemnité pour le remplacement des végétaux à hauteur de 2450 euros HT outre la TVA de 20%. Ils demandent également une indemnité au titre des frais de maîtrise d’œuvre pour assurer le bon déroulement des travaux et assurer une parfaite coordination avec les services techniques de Bordeaux Métropole qui prendra en charge les démolitions et l’arrachage.

Ils demandent une indemnité pour dépréciation du surplus, s’appuyant sur plusieurs décisions de juridictions l’expropriation et de cour d’appel qu’ils estiment similaires. Ils soulignent que leur demande ne tend pas à indemniser des dommages de travaux publics engendrés par la présence de l’ouvrage mais bien à indemniser la moins value immobilière subie par leur propriété qui sera cernée au nord et à l’est par la voierie, la privant de son calme et de sa tranquillité ; son agrément sera affecté. u fait du rapprochement significatif de la voie publique qui va se retrouver à moins de 8 mètres de la maison alors que celle-ci était auparavant située à plus de 30 mètres de la voie publique.
Cette nouvelle voie passera également à une quinzaine de mètres de la terrasse et de la piscine ; la circulation automobile va être beaucoup plus importante ce qui aura un impact non négligeable sur l’agrément de la maison. Ils ajoutent que l’amputation d’une superficie de 441 m² de la surface de l’unité foncière va diminuer le jardin d’agrément de la propriété.

Dans ses dernières conclusions du 18 septembre 2024, le commissaire du gouvernement propose de fixer à 46 111 euros les indemnités de dépossession, toutes indemnités confondues. Il souligne que l’emprise est un terrain en forme de bande étroite encombrée d’une clôture bétonnée et de végétation. Le terrain étant situé en zone UM36, il répond aux critères des terrains à bâtir et sera traité comme terrain à bâtir encombré ; Il s’accorde avec l’expropriant concernant la date de référence à fixer au 24 février 2017. Il relève que la plupart des termes de comparaison de l’expropriant sont anciens et antérieurs à 2020. Il suggère ainsi de les écarter d’autant que les termes de comparaison postérieurs sont nombreux. Il constate également que sur les autres termes, certains concernent des parcelles de surfaces très grandes, non comparables. Il souligne que le bien à évaluer est détaché d’une unité foncière composée de 2 parcelles, dont une supporte un bâti : il considère en conséquence que le terrain doit être évalué comme un terrain à bâtir encombré de constructions, limitant son potentiel de constructibilité, ce qui justifie l’application d’un taux d’encombrement de 30%, justifié par la surface habitable de la maison (198m²), des surfaces des dépendances, des marges de recul et de la réglementation sur l’emprise bâtie fixée au PLU pour le zonage UM36. Le terme de référence 1 des expropriés est retenu par ses soins. Il écarte en revanche les deux autres termes non pertinents, dès lors que l’un porte sur une vente de maison individuelle mitoyenne et que l’acte n’a pu être retrouvé pour le 3e.
Sa recherche a donc porté sur des ventes de parcelles de terrain non bâties, sur la commune de [Localité 5], d’une superficie allant de 300 à 800 m², situées en zone UM36 ou dans un zonage approchant, dans un périmètre d’un km. L’étude a porté sur des transactions entre janvier 2022 et août 2024. Il a recensé 12 termes de comparaison, aboutissant à une valeur unitaire moyenne de 670 euros, soit 540 euros le m² après abattement de 20%, non de 30% comme annoncé.

PAR CES MOTIFS

Le juge de l’expropriation statuant publiquement, par jugement contradictoire, rendu en premier ressort et par mise à disposition au greffe,
FIXE la date de référence au 24 février 2017,
FIXE les indemnités de dépossession revenant à monsieur et madame [D] pour l’expropriation de la parcelle cadastrée section AS n°[Cadastre 8]d’une contenance de 69 m², sise [Adresse 3]/[Adresse 1], sur le territoire de la commune de [Localité 5] aux sommes suivantes :

Indemnité principale : 28 980 euros pour un bien libre d’occupation
Indemnité de remploi : 3 898 euros
Indemnité au titre de la reconstitution de la clôture : 10 558,79 TTC

Indemnité au titre de la reconstitution des végétaux : 2 940 euros TTC

Rejette la demande d’indemnité au titre des frais de maîtrise d’œuvre,

Rejette la demande d’indemnité au titre de la dépréciation du surplus,

Donne acte aux parties de leur accord sur la prise en charge par Bordeaux Métropole des démolitions et arrachages ainsi que des éventuels déplacements de compteurs,

Condamne Bordeaux Métropole aux dépens,
Condamne Bordeaux Métropole à payer à monsieur et madame [D] la somme de 2000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision a été signée par, Madame Marie WALAZYC Juge de l’Expropriation, et par Mme Dorine LEE-AH-NAYE, greffier présent lors du prononcé.

Le Greffier Le Juge de l’Expropriation