Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Résiliation de bail et expulsion pour loyers impayés

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute

N° RG 24/02057 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZT36

2 copies

GROSSE délivrée
le 03/02/2025
à la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS

Rendue le TROIS FEVRIER DEUX MIL VINGT CINQ

Après débats à l’audience publique du 06 janvier 2025

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDEUR

Monsieur [G] [X] [H] [N]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Maître Nicolas ROUSSEAU de la SELARL LEX URBA – NICOLAS ROUSSEAU ET ASSOCIÉS, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

E.U.R.L. MORELLO EMILIE, prise en la personne de son représentant légal
[Adresse 5]
[Localité 4]
défaillante

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte en date du 1er octobre 2024, Monsieur [N] a assigné l’EURL MORELLO EMILIE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa des articles 834, 835 et 849 du code de procédure civile, afin de voir :
– constater le jeu de la clause résolutoire et prononcer la résiliation du bail survenue le 20 juillet 2024 du fait de l’acquisition de la clause résolutoire insérée dans le contrat de bail conclu le 05 mai 2023
– prononcer l’expulsion et ordonner la libération des lieux par la défenderesse et de tous occupants de son chef, ainsi que la remise des clés après établissement d’un état des lieux de sortie avec, au besoin, le concours et l’assistance de la force publique ;
– assortir l’obligation de quitter les lieux d’une astreinte de 150 euros par jour de retard passé le délai de huit jours à compter de la signification de l’ordonnance à intervenir, et ce jusqu’à complète libération des lieux et remise des clés ;
– ordonner l’enlèvement et le dépôt des meubles et objets mobiliers garnissant les lieux loués en un lieu approprié, aux frais, risques et périls du défendeur ;
– fixer l’indemnité d’occupation due par la défenderesse à compter de la date de résiliation du bail jusqu’à parfaite libération des lieux, à hauteur de la somme de 658,05 euros par mois, devenue exigible le 1er de chaque mois ;
– condamner à titre provisionnel la défenderesse au paiement de la somme de 4 911,60 euros à parfaire au titre de la dette locative ;
– condamner à titre provisionnel et en tant que de besoin la défenderesse à payer la 1er de chaque mois l’indemnité d’occupation fixée par le juge à hauteur de 658,05 euros par mois, devenue exigible le 1er du mois suivant ;
– condamner la défenderesse au paiement de la somme de 1 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement délivré le 19 juin 2024 soit 150,80 euros.

Le demandeur expose que par acte notarié en date du 05 mai 2023, il a donné à bail à l’EURL MORELLO EMILIE des locaux à usage commercial situés [Adresse 2] ; que la locataire étant défaillante dans le paiement des loyers, par acte du 19 juin 2024, il lui a fait délivrer un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 06 janvier 2024.

Le demandeur a maintenu ses demandes. Il a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé des demandes et des moyens.

L’EURL MORELLO EMILIE, bien que régulièrement assignée par acte remis à personne habilitée, n’a pas comparu ni ne s’est fait représenter. La procédure est régulière et elle a bénéficié d’un délai suffisant pour faire valoir sa défense. Il sera statué en son absence par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge, même en présence d’une contestation sérieuse, de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats et des observations respectives des parties :
– que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés
– qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié au preneur le 19 juin 2024, à hauteur d’une somme de 3 158,70 euros dont 3 007,90 euros d’arriérés locatifs, selon décompte arrêté au 14 juin 2024, et 150,80 euros au titre du coût de l’acte ;
– que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit ;
– que la dette locative s’élève à 4 911,60 au 19 septembre 2024.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 19 juillet 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc:
– d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de l’EURL MORELLO EMILIE, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il n’y ait lieu d’assortir cette mesure d’une astreinte ;
– de dire qu’à compter du 19 juillet 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, l’EURL MORELLO EMILIE est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;
– de condamner l’EURL MORELLO EMILIE au paiement de la somme provisionnelle de 4 911,60 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 19 septembre 2024, mensualité de septembre comprise, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;
– de la condamner au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 447,03 euros à compter du 1er octobre 2024 et jusqu’à libération effective des lieux.

La demande tendant à condamner le preneur d’une indemnité d’occupation égale à une fois et demi le montant du loyer en vigueur en application des stipulations contractuelles sera quant à elle rejetée car s’apparentant à une clause pénale susceptible de se heurter à des contestations sérieuses et soumise au pouvoir modérateur du juge du fond, qui ne relève pas du pouvoir du juge des référés.

Afin d’assurer l’effectivité du départ de l’EURL MORELLO EMILIE, les biens meubles éventuellement laissés par elle après son départ des lieux loués pourront être transportés par le bailleur dans tout lieu qu’il lui paraîtra approprié, aux frais, risques et périls du preneur conformément aux dispositions des articles L 433-1 et R 433-1 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur les demandes accessoires

Il apparaît inéquitable de laisser à la charge du demandeur les frais non compris dans les dépens qu’il a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens, en ce compris le coût du commandement de payer, soit 150,80 euros.