Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Résiliation et restitution des locaux : enjeux de la clause résolutoire en matière de bail commercial

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/974

N° RG 24/01514 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKK6

2 copies

GROSSE délivrée
le 25/11/2024
à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

Rendue le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 21 octobre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C.I. DIONYSOS
agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité
au siège social :
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.S. CONSEIL ETUDES HABITAT
prise en la personne de son représentant légal domicilié en cette qualité
1) au siège social : [Adresse 2]
2) dans les locaux loués : [Adresse 7]
[Adresse 2]
[Localité 3]
défaillant

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par actes des 09 et 12 juillet 2024, la SCI DIONYSOS a fait assigner la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 1728 du code civil, de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :
– constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;
– ordonner à la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT de lui restituer les locaux situés à [Adresse 6], libres de tous biens et occupants de son chef dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 200 euros par jour de retard courant pendant un délai de quarante-cinq jours ;
– ordonner l’expulsion de la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT ainsi que celle de tous occupants et biens de son chef desdits locaux avec le concours de la force publique ;
– condamner la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT au paiement de la somme provisionnelle de 6 086,12 euros correspondant aux impayés arrêtés au 27 juin 2024 outre intérêts à compter du commandement signifié le 12 février 2024 ;
– condamner la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges en vigueur, TVA en sus, exigible à compter du 12 mars 2024 jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des clés ;
– condamner la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement signifié le 12 février 2024.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 08 octobre 2021, la SCI CADOQ, aux droits de laquelle elle vient, a donné à bail à la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT des locaux à usage commercial situés [Adresse 6] à [Localité 5] ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 12 février 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2024.

La demanderesse a maintenu ses demandes telles qu’elles figurent dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

– que le bail comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
– qu’un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 12 février 2024, à hauteur d’une somme de 3 830,34 euros dont 3 678,81 euros d’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 10 janvier 2024, et 151,53 euros au titre du coût de l’acte ;
– que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette et de justifier de l’assurance locative dans le délai ci-dessus prescrit ;
– que selon décompte versé au débat et non contesté la dette locative s’établissait au 27 juin 2024 à la somme de 6 086,12 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 12 mars 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

– d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT, de ses biens et des occupants de son chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

– de dire qu’à compter du 12 mars 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT est devenue redevable d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

– de condamner la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT au paiement de la somme provisionnelle de 6 086,12 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

– de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer délivré le 12 février 2024 pour les sommes dues à cette date et à compter de leur date d’échéance pour le surplus ;

– de condamner la SAS CONSEIL ETUDES HABITAT au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 505,14 euros (1 515,42/3) à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. La défenderesse sera condamnée à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

La défenderesse sera condamnée aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement signifié le 12 février 2024.