Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Résiliation et effets d’une clause résolutoire dans un contrat de bail commercial : enjeux et modalités de paiement.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/972

N° RG 24/01504 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZJ36

3 copies

GROSSE délivrée
le 25/11/2024
à la SCP DACHARRY & ASSOCIES
la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU

Rendue le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 21 octobre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.C. SCI IMMO COM
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Maître Charlotte MOUSSEAU de la SCP LAYDEKER – SAMMARCELLI – MOUSSEAU, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. M.LF
[Adresse 1]
[Localité 4]
représentée par Maître Hélène SEURIN de la SCP DACHARRY & ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 03 juillet 2024, la SCI IMMO COM a fait assigner la SARL MLF devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, au visa de l’article L.145-41 du code de commerce, afin de voir :
– constater que la clause résolutoire contenue dans le bail commercial en date du 22 novembre 2019 et avenant en date du 13 avril 2021 consenti à la SARL MLF, pour le local commercial situé à [Adresse 1], est acquise depuis le 18 mai 2024 ;
– constater la résiliation du bail à compter de cette date ;
– ordonner l’expulsion de la SARL MLF et de tous occupants de son chef, des locaux en cause, dans le mois de la décision à intervenir ;
– condamner la SARL MLF à lui payer à titre provisionnel et au titre des loyers impayés, une somme de 14 995,91 euros, selon un décompte en date du 10 juin 2024, avec intérêts au taux légal à compter du 17 avril 2024 ;
– condamner la SARL MLF à lui payer, à compter du 1er juillet 2024, une indemnité trimestrielle d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers contractuels en vigueur jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
– condamner la SARL MLF à lui payer une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens, lesquels comprendront notamment les frais de commandement, d’assignation, de droit de plaidoirie et tous frais d’exécution.

La demanderesse expose que, par acte sous-seing privé en date du 22 novembre 2019, elle a donné à bail à Madame [B] et Monsieur [T] des locaux à usage commercial en l’état futur d’achèvement situés [Adresse 1] à [Localité 4] ; qu’un avenant a été régularisé le 13 avril 2021 avec la SARL MLF, aux termes duquel celle-ci a confirmé se substituer définitivement aux gérants signataires du bail ; que des loyers étant restés impayés, par acte du 17 avril 2024, elle a fait délivrer au locataire un commandement de payer visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2024.

Les parties ont conclu pour la dernière fois :

– la SCI IMMO COM, le 21 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
– condamner la SARL MLF à lui régler la somme de 23 809,32 euros au titre des loyers et charges impayés, arrêtés au 09 octobre 2024 ;
– accorder à la SARL MLF des délais de paiement pour s’acquitter de cette somme, selon les modalités arrêtées ci-après :
– paiement de la somme de 971,14 euros avant le 30 octobre 2024 afin d’apurer le loyer et les charges du 3ème trimestre de l’année 2024 ;
– versement de la somme mensuelle de 1 450 euros à compter du 1er novembre 2024, en sus du loyer et des charges courants, et ce jusqu’à apurement de la dette locative;
– reprise et paiement du loyer et des charges courants à échéance à compter du 1er novembre 2024 ;
– dire que chaque mensualité devra être réglée avant le 10 de chaque mois, pour la première fois avant le 10 novembre 2024, et pour la dernière échéance au 10 janvier 2026;
– suspendre les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés;
– ordonner qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité à l’échéance prévue, les effets de la clause résolutoire reprendront automatiquement leur plein effet, la dette deviendra immédiatement exigible et, dans ce cas :
– l’autoriser à procéder à l’expulsion de la SARL MLF et de tous occupants de son chefs ;
– condamner la SARL MLF à lui payer une indemnité trimestrielle d’occupation égale à une fois et demi le montant des loyers contractuels en vigueur jusqu’à la libération effective des lieux et la remise des clés ;
– condamner la SARL MLF aux dépens.

– la SARL MLF, le 21 octobre 2024, par des écritures dans lesquelles elle sollicite de voir :
– lui donner acte de ce qu’elle offre de régler :
– immédiatement, une somme de 971,14 euros, correspondant au solde impayé de loyer échu pour le mois d’octobre 2024 (virement à intervenir le 21 octobre 2024);
– à compter du mois de novembre 2024, et pour toutes les mensualités suivantes, jusqu’à épuisement du solde de la dette accumulée pour les 22 838,18 euros restants (23 809,32 euros au 09 octobre 2024 – 971,14 euros réglés par virement) ;
– outre le versement d’une somme complémentaire de 1 450 euros mensuels, au titre de l’apurement progressif de l’arriéré constitué (pour 15 mensualités de 1 450 euros, et une 16ème mensualité résiduelle de 1 088,18 euros TTC) ;
– suspendre les effets de la clause résolutoire ;
– débouter la SCI IMMO COM de sa demande sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;
– statuer ce que de droit sur les dépens.

La présente décision se rapporte à ces écritures pour un plus ample exposé des demandes et des moyens des parties.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge des référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

– que le bail commercial liant les parties comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
– qu’un commandement de payer visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié le 17 avril 2024 pour un montant de 20 103,24 euros dont 19 897,33 euros de dettes locatives selon décompte arrêté au 10 avril 2024 et 205,91 euros au titre du coût de l’acte ;
– que le preneur ne s’est pas acquitté de son obligation de paiement intégral de sa dette dans le délai ci-dessus prescrit;

Les parties conviennent que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire du bail sont réunies et s’accordent sur le montant de la dette locative arrêtée à la date du 09 octobre 2024 à la somme de 23 809,32 euros.

Il y a lieu en conséquence de condamner la défenderesse au paiement de cette somme.

En application de l’accord auquel les parties sont parvenues, il convient d’accorder à la SARL MLF des délais de paiement, selon les modalités et aux conditions convenues entre les parties et reprises dans le dispositif de la présente décisison.

La SARL MLF sera condamnée aux dépens.