Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Résiliation et restitution des locaux : enjeux de la clause résolutoire en matière de bail commercial.

TRIBUNAL JUDICIAIRE

DE BORDEAUX

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ

30B

Minute n° 24/971

N° RG 24/01448 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZKK7

2 copies

GROSSE délivrée
le 25/11/2024
à la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET

Rendue le VINGT CINQ NOVEMBRE DEUX MIL VINGT QUATRE

Après débats à l’audience publique du 21 octobbre 2024

Par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

Par Elisabeth FABRY, Première Vice-Présidente au tribunal judiciaire de BORDEAUX, assistée de Karine PAPPAKOSTAS, Greffière.

DEMANDERESSE

S.A.R.L. PYRAMIDES
agissant par son représentant légal domicilié en cette qualité
au siège social
[Adresse 4]
[Localité 1]
représentée par Maître Clémence LEROY-MAUBARET de la SCP D’AVOCATS INTER-BARREAUX MAUBARET, avocats au barreau de BORDEAUX

DÉFENDEURS

Monsieur [B] [W]
[Adresse 5]
[Localité 3]
défaillant

S.A.S. COCASE
prise en la personne de son président M. [B] [W] domicilié en cette qualité
[Adresse 2]
[Localité 6]
défaillant

I – FAITS, PROCEDURE ET DEMANDES DES PARTIES

Par acte du 02 juillet 2024, la SARL PYRAMIDES a fait assigner Monsieur [W] et la SAS COCASE devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bordeaux, afin, au visa de l’article 1728 du code civil, de l’article L.145-41 du code de commerce et des articles 834 et 835 du code de procédure civile, de voir :
– constater l’acquisition du jeu de la clause résolutoire ;
– ordonner à Monsieur [W] et la SAS COCASE de lui restituer les locaux situés à [Localité 6] [Adresse 2], libres de tous biens et occupants de son chef dans les quinze jours de la signification de l’ordonnance à intervenir, sous astreinte passé ce délai de 200 euros par jour de retard courant pendant un délai de quarante-cinq jours
– ordonner l’expulsion de Monsieur [W] et la SAS COCASE ainsi que celle de tous occupants et biens de leur chef desdits locaux avec le concours de la force publique ;
– condamner in solidum Monsieur [W] et la SAS COCASE au paiement de la somme provisionnelle de 88 298,68 euros correspondant aux impayés arrêtés au 27 juin 2024 outre intérêts à compter du commandement signifié le 20 mars 2024 ;
– condamner in solidum Monsieur [W] et la SAS COCASE au paiement d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au double du loyer en vigueur, charges et TVA en sus, exigible à compter du 20 avril 2024 jusqu’à la parfaite libération des locaux et remise des clés ;
– condamner in solidum Monsieur [W] et la SAS COCASE au paiement de la somme provisionnelle de 8 829 euros sur le fondement de la clause pénale contractuelle ;
– condamner in solidum Monsieur [W] et la SAS COCASE au paiement d’une indemnité de 2 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement signifié le 20 mars 2024 ainsi que de la notification à créancier inscrit.

La demanderesse expose que par acte sous seing privé en date du 22 novembre 2022, elle a donné à bail à Monsieur [W] des locaux à usage commercial situés à [Localité 6] [Adresse 2] ; que le preneur disposait de la possibilité de substituer une personne morale, ce qui apparaît avoir été effectué en la personne de la SAS COCASE dont Monsieur [W] est le président selon extrait Kbis ; que des loyers sont restés impayés et que par acte du 20 mars 2024, elle a fait délivrer à Monsieur [W] et à la SAS COCASE un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative, visant la clause résolutoire, qui est resté sans suite.

L’affaire a été appelée et retenue à l’audience du 21 octobre 2024.

La demanderesse a maintenu ses demandes. Elle a conclu pour la dernière fois dans son acte introductif d’instance auquel la présente décision se rapporte pour un plus ample exposé de ses demandes et moyens.

Bien que régulièrement assigné par acte remis à domicile, Monsieur [W] ne s’est pas fait représenter mais a comparu. Bien que régulièrement assignée par acte remis à étude selon les modalités de l’article 656 du code de procédure civile, la SAS COCASE n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter. La procédure est régulière. Il sera statué par décision réputée contradictoire.

L’assignation a par ailleurs été dénoncée aux créanciers inscrits, en l’espèce la banque CIC EST, et un délai de un mois s’est écoulé depuis cette dénonciation.

II – MOTIFS DE LA DECISION

L’article 834 du code de procédure civile permet au juge de référés, en cas d’urgence, de prendre les mesures qui ne se heurtent pas à l’existence d’une contestation sérieuse. En outre, l’article 835 alinéa 1 permet au juge de prendre toute mesure nécessaire pour faire cesser un trouble manifestement illicite, tel que l’occupation sans titre d’une propriété privée.

L’article 835 alinéa 2 du code de procédure civile permet au juge des référés, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable, d’allouer une provision au créancier ou d’ordonner l’exécution de cette obligation même lorsqu’il s’agit d’une obligation de faire.

Aux termes de l’article L.145-41 du code du commerce, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit d’un bail commercial ne produit effet que passé un mois après un commandement de payer demeuré infructueux ; il impose au commandement de reproduire ce délai. Le juge saisi d’une demande de délai de grâce peut suspendre la réalisation et les effets de la clause résolutoire tant que la résiliation n’a pas été constatée par une décision ayant acquis l’autorité de la chose jugée. La clause résolutoire dans ce cas ne joue pas si le locataire se libère dans les conditions fixées par le juge.

En l’espèce, il ressort des pièces versées aux débats :

– que le bail comporte une clause résolutoire en cas de loyers impayés ;
– que le bail, conclu avec M.[W], stipule expressément que le preneur conserve la possibilité de se substituer toute personne morale créée ultérieurement à la signature du bail ;
– que la SAS CAUCASE, immatriculée le 17 avril 2023 au RCS, a son siège social à l’adresse des locaux donnés à bail ;

– qu’un commandement de payer et de justifier de l’assurance locative visant la clause résolutoire et reproduisant le délai a été régulièrement signifié à Monsieur [W] et à la SAS COCASE le 20 mars 2024, à hauteur d’une somme de 59 632 euros dont 59 290 euros d’arriéré de loyers selon décompte arrêté au 06 mars 2024, et 342 euros au titre du coût de l’acte ;
– que Monsieur [W] et la SAS COCASE ne se sont pas acquittés de leur obligation de paiement intégral de leur dette et de justifier de l’assurance locative dans le délai ci-dessus prescrit ;
– que selon décompte versé au débat et non contesté la dette locative s’établissait au 27 juin 2024 à la somme de 88 298,68 euros au titre des loyers et charges impayés.

Il résulte de l’ensemble de ces éléments que la résiliation du bail commercial est intervenue le 20 avril 2024 par l’effet de l’acquisition de la clause résolutoire, et qu’il convient donc :

– d’ordonner, à défaut de restitution volontaire des lieux dans le mois de la signification de la présente ordonnance, l’expulsion de Monsieur [W] et la SAS COCASE, de leurs biens et des occupants de leur chef des locaux litigieux, et ce, avec l’assistance éventuelle de la force publique et d’un serrurier, sans qu’il soit nécessaire d’assortir cette mesure d’une astreinte ;

– de dire qu’à compter du 20 avril 2024, et jusqu’à complète libération des lieux, Monsieur [W] et la SAS COCASE sont devenus redevables d’une indemnité mensuelle d’occupation équivalente au montant mensuel du loyer et des charges en vigueur avant cette date ;

– de condamner Monsieur [W] et la SAS COCASE au paiement de la somme provisionnelle de 88 298,68 euros au titre des loyers et indemnités d’occupation impayés arrêtés au 27 juin 2024, 2ème trimestre 2024 inclus, cette somme n’étant pas sérieusement contestable ;

– de dire que cette somme sera assortie des intérêts au taux légal, à compter du commandement de payer délivré le 20 mars 2024 pour les sommes dues à cette date et à compter de leur date d’échéance pour le surplus ;

– de condamner Monsieur [W] et la SAS COCASE au versement d’une indemnité mensuelle d’occupation de 10 378,94 euros (31 136,83/3) à compter du 1er juillet 2024, et jusqu’à la libération effective des lieux.

Les demandes tendant à doubler l’indemnité d’occupation et à majorer les sommes dues de 10 %, en application des stipulations contractuelles, seront quant à elles rejetées car fondées sur des clauses s’apparentant à des clauses pénales susceptiblent de se heurter à des contestations sérieuses qu’il n’appartient pas au juge des référés de trancher.

Sur les demandes accessoires

Il serait inéquitable de laisser à la charge de la demanderesse les frais non compris dans les dépens qu’elle a dû exposer pour faire valoir ses droits. Les défendeurs seront condamnés à lui verser la somme de 1 500 euros par application de l’article 700 du code de procédure civile.

Les défendeurs seront condamnés aux dépens qui comprendront notamment le coût du commandement signifié le 20 mars 2024 ainsi que de la notification à créancier inscrit.