Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Obligations contractuelles et responsabilité en matière de délivrance d’un local commercial

N° RG : N° RG 21/07392 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V23Y
5EME CHAMBRE CIVILE
SUR LE FOND

30B

N° RG : N° RG 21/07392 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V23Y

Minute n° 2024/00616

AFFAIRE :

S.A.R.L. PIZZA I BON

C/

[D] [M] épouse [F], S.A.R.L. YAKI YAKI

Grosses délivrées
le

à
Avocats :
la SELARL CAPLAW
Me Yoann DELHAYE
la SELARL SELARL DUPHIL-PRUVOST AVOCATS

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX
5EME CHAMBRE CIVILE

JUGEMENT DU 21 NOVEMBRE 2024

COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Lors du délibéré

Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente
Jean-Noël SCHMIDT, Vice-Président
Madame Myriam SAUNIER, Vice-Présidente

Greffier, lors des débats et du prononcé
Isabelle SANCHEZ

DÉBATS :

A l’audience publique du 19 Septembre 2024,
Délibéré du 21 novembre 2024
Sur rapport conformément aux dispositions de l’article 785 du code de procédure civile

JUGEMENT:

Contradictoire
Premier ressort
Prononcé publiquement par mise disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues à l’article 450 alinéa 2 du Code de procédure civile

DEMANDERESSE :

S.A.R.L. PIZZA I BON
[Adresse 1]
[Localité 4]

représentée par Me Yoann DELHAYE, avocat au barreau de BORDEAUX, avocat plaidant

N° RG : N° RG 21/07392 – N° Portalis DBX6-W-B7F-V23Y

DEFENDERESSES :

Madame [D] [M] épouse [F]
[Adresse 6]
[Localité 5]

représentée par Maître Stéphane MESURON de la SELARL CAPLAW, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

S.A.R.L. YAKI YAKI
[Adresse 2]
[Localité 3]

représentée par Maître Renaud PRUVOST de la SELARL SELARL DUPHIL-PRUVOST AVOCATS, avocats au barreau de BORDEAUX, avocats plaidant

******

EXPOSE DU LITIGE

Faits constants :

Par acte sous-seing privé en date du 1er août 2014, Mme [M] épouse [F] (ci-après “le bailleur”) a donné à bail commercial à la société YAKI YAKI un local commercial sis [Adresse 7] – [Localité 3] (ci-après “le local”), en vue d’y exploiter une activité de traiteur en vente sur place et à emporter, moyennant un loyer annuel de 5.040 euros (TVA non applicable), d’une durée de 9 ans pour se terminer au 31 juillet 2023.

Courant août 2020, la porte d’entrée du local a fait l’objet d’une tentative d’effraction qui a été déclarée par le preneur à son assureur.

En présence du bailleur pour donner son agrément à l’opération, par acte authentique en date du 28 octobre 2020, la SARL YAKI YAKI (ci-après “le cédant”) a cédé son droit au bail à la SARL PIZZA I BON (ci-après “le preneur cessionnaire”), pour une somme de 24.000 euros, afin d’y exercer une activité de pizzeria, sandwicherie, petite restauration sur place et à emporter.

En page 9, l’acte de cession comporte la mention suivante :

 » (…) Que la porte d’entrée a fait l’objet d’une tentative d’effraction.
À ce titre, le cédant s’est rapproché de son assurance pour faire expertiser le sinistre et s’engage à prendre à sa charge les frais de réparation de la porte par l’intermédiaire de son assurance, sans que le cessionnaire soit inquiété à ce sujet.
Le cédant précise que les travaux seront effectués par l’entreprise MAG. « .

Le 15 février 2021, en l’absence de réparation, la SARL PIZZA I BON a fait signifier, à Madame [D] [M] épouse [F], ainsi qu’à la SARL YAKI YAKI, une sommation d’avoir à faire les travaux de réparation de la porte d’entrée sous un délai de 15 jours.

Le 4/06/2021, le conseil du preneur cessionnaire a adressé par lettre recommandée une mise en demeure au bailleur d’avoir à procéder aux travaux de réparation de la porte afin d’assurer une délivrance conforme du local commercial, ainsi qu’à adresser le rapport d’expertise établi par la compagnie d’assurances quant à la situation du local commercial.

Un rapport définitif normal daté du 6/05/2021, en présence de deux experts amiables, a connu de ce sinistre et a proposé la prise en charge – par AXA FRANCE IRD, assureur du bailleur – du montant de la réparation de porte alu d’entrée forcée pour un montant global de 5.050€ (dont 1.262,50 sur justificatif des travaux, au titre de la vétusté de 25%) (pièce 6, demandeur).

Procédure:

Par assignation délivrée le 25 septembre 2021, la SARL PIZZA I BON a assigné Mme [D] [F] devant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de lui verser diverses sommes à titre : de remboursement du prix d’acquisition du droit au bail, du dépôt de garantie, des frais et honoraires engagés au cours de l’acquisition du droit au bail, des loyers versés, des travaux engagés dans le local, des frais financiers engagés lors de la souscription de l’emprunt bancaire servant à financer l’activité exercée dans le local et de la perte financière sur le résultat net escompté pour le premier exercice,
Il convient de préciser que depuis cette assignation :

– le bailleur défendeur a constitué avocat et fait déposer des conclusions.

– par assignation en date du 3 Décembre 2021, le bailleur, Mme [D] [M] épouse [F] a assigné la société YAKI YAKIdevant le Tribunal Judiciaire de BORDEAUX aux fins de s’entendre condamner à la garantir et à la relever indemne de toutes les condamnations qui seraient susceptibles d’être prononcées à son encontre.

– par Ordonnance en date du 21/06/2022, le Juge de la mise en état à rejeté la demande du bailleur tendant à déclarer irrecevable la demande du preneur cessionnaire pour défaut de qualité à agir, au motif que le fondement de ce dernier repose sur un défaut de délivrance,

– l’ordonnance de clôture est en date du 3/07/2024.

Les débats s’étant déroulés à l’audience du 19/09/2024, l’affaire a été mise en délibéré au 21/11/2024.

PRÉTENTIONS DU DEMANDEUR, la SARL PIZZA I BON, le preneur cessionnaire :

Dans ses dernières conclusions notifiées par voie électronique le 28/11/2023, au visa des articles 1719, puis 1103, 1104 et 1231-1 du Code civil, le demandeur sollicite du Tribunal de :

DÉCLARER la SARL PIZZA I BON recevable en l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions et l’en déclarer bien fondée,

PRONONCER la résolution du contrat de bail pour défaut de délivrance conforme du local commercial depuis l’acquisition du droit au bail,

à titre subsidiaire

PRONONCER la résolution du contrat de cession de droit au bail pour défaut de contenu licite et certain,

CONDAMNER in solidum Madame [D] [F] et la SARL YAKI YAKI à verser à la SARL PIZZA I BON les sommes de :

-24.000 € en remboursement du prix d’acquisition du droit au bail,

-840 € en remboursement du dépôt de garantie,

-2.912,13 € au titre des frais et honoraires engagés au cours de l’acquisition du droit au bail,

-912,79 € en remboursement des loyers versés,

-1.400 € en remboursement des travaux engagés dans le local,

-3.113, 28 € au titre des frais financiers engagés lors de la souscription de l’emprunt bancaire servant à financer l’activité exercée dans le local,

-27.441 € au titre de la perte financière sur le résultat net escompté pour le premier exercice.

RAPPELER que le jugement à intervenir sera revêtu de l’exécution provisoire de droit en application des dispositions de l’article 514 du Code de procédure civile,

REJETER les demandes reconventionnelles de Madame [F],

à titre tout à fait subsidiaire

ORDONNER la compensation entre les sommes qui seraient reconnues dues de part et d’autre,

CONDAMNER tout succombant, au besoin par une condamnation in solidum, à verser à SARL PIZZA I BON la somme de 3.500 € sur le fondement des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile,

CONDAMNER tout succombant, au besoin par une condamnation in solidum, aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, Mme [M], le bailleur :

Dans ses dernières conclusions en date du 4/01/2024, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1, 1725 et 1732 du Code civil, le défendeur demande au tribunal de :

A titre principal

Déclarer l’action de la société PIZZA I BON irrecevable en application de l’article 12 du bail commercial,

Au fond, la débouter purement et simplement :

– en l’absence de manquement du bailleur à son obligation de délivrance,

– en l’absence de démonstration d’un préjudice indemnisable,

Dire et juger que ses demandes sont incompatibles avec l’exécution provisoire de droit en application de l’article 514-1 du CPC

A titre reconventionnel,

Condamner la société PIZZA I BON à payer à Madame [D] [F] la somme de 16.107,21 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir au titre des loyers impayés,

Condamner la société PIZZA I BON à payer à Madame [D] [F] la somme de 3.000 euros en réparation de son préjudice moral,

A titre subsidiaire et pour le cas où Madame [D] [F] serait condamnée,

Dire et juger que l’obligation de réparation de la porte est à la charge de la société YAKI YAKI,

Dire et juger que la société YAKI YAKI a manqué à ses obligations contractuelles,

Condamner la SARL YAKI YAKI à garantir et à relever indemne Madame [D] [F] de l’ensemble des condamnations susceptibles d’être prononcées à son encontre à la requête de la SARL PIZZA I BON en principal, intérêts, frais, et accessoires,

Condamner la société YAKI YAKI à payer dans cette hypothèse à payer à Madame [D] [F] la somme de 16.107,21 euros à parfaire au jour du jugement à intervenir en réparation de la perte de revenus locatifs,

Condamner solidairement les sociétés PIZZA I BON et YAKI YAKI à payer à Madame [D] [F] la somme 4.500 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile.
Les Condamner sous la même solidarité aux entiers dépens.

PRÉTENTIONS DU DÉFENDEUR, la SARL YAKI YAKI, le cédant :

Dans ses dernières conclusions en date du 29/11/2023 le défendeur demande au tribunal de :

DEBOUTER Madame [F] de l’ensemble de ses demandes ;

DEBOUTER la SARL PIZZA I BON de l’ensemble de ses demandes

CONDAMNER solidairement Madame [F] et la SARL PIZZA I BON à payer à la société YAKI YAKI une indemnité de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du Code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens de l’instance.

L’exposé des moyens des parties sera évoqué par le Tribunal lors de sa motivation et pour le surplus, conformément à l’article 455 du code de procédure civile, il est renvoyé aux dernières écritures notifiées aux dates sus mentionnées aux parties.

PAR CES MOTIFS

Le Tribunal,

– DIT que le bailleur est irrecevable à soulever en défense devant la formation de jugement une fin de non recevoir tirée d’une supposée irrecevabilité de l’action du demandeur en résolution du bail, pour cause de non respect d’une clause du dit bail, ce en violation de la compétence exclusive du Juge de la mise en état instituée par l’article 789 du code de procédure civile;

– DÉBOUTE la SARL PIZZA I BON de ses demandes de résolution du contrat de cession du droit au bail et de ses demandes indemnitaires formées contre Madame [D] [M] épouse [F] et la SARL YAKI YAKI ;

– CONDAMNE la SARL PIZZA I BON à payer à [D] [M] épouse [F] la somme de 16.107,21 euros au titre des loyers impayés;

-DÉBOUTE [D] [M] épouse [F] de sa demande indemnitaire au titre du préjudice moral,

Dit n’y avoir lieu à ordonner la compensation des créances,

– CONDAMNE la SARL PIZZA I BON aux dépens ;

– CONDAMNE la SARL PIZZA I BON à payer, au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile :
– la somme de 1.500€ à Mme [D] [M], épouse [F],
– la somme de 1.500€ à la SARL YAKI YAKI ;

– RAPPELLE que le présent jugement est assorti de plein droit de l’exécution provisoire,

– REJETTE les demandes plus amples ou contraires des parties ;

Le présent jugement a été signé par Madame Marie WALAZYC, Vice-Présidente et par Madame Isabelle SANCHEZ, Greffier.

LE GREFFIER LA PRESIDENTE