Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Résiliation de bail et obligations locatives : enjeux de la clause résolutoire et des délais de paiement.

Du 19 novembre 2024

5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/00507 – N° Portalis DBX6-W-B7I-YZ3U

S.C.I. CONATUS, S.A. SEYNA

C/

[C] [W]

Expéditions délivrées à :
Me BECQUE
Mme [W]

FE délivrée à :
Me BECQUE

Le 19/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSES :

1°) S.C.I. CONATUS – RCS NANTERRE n° 887 512 770 – [Adresse 4]

2°) S.A. SEYNA – RCS Nanterre n° 843 974 635 – [Adresse 3]

Représentées par Me Mandy BECQUE, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Marion LACOME D’ESTALENX, avocat au barreau de Paris

DEFENDERESSE :

Madame [C] [W] née le 21 Mai 1985 à [Localité 6], demeurant [Adresse 1]
[Localité 5]

Comparante en personne

DÉBATS :

Audience publique en date du 8 octobre 2024

PROCÉDURE :

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous signature électronique en date du 11 février 2022 et prenant effet le 1er mars 2022, la SCI CONATUS représentée par la SAS BEANSTOCK, a consenti à Madame [C] [W] un bail d’habitation portant sur un logement meublé situé [Adresse 1] à [Localité 5] moyennant un loyer mensuel révisable de 1.140 € outre un forfait pour charges de 30 €.

Par acte en date du 1er mars 2022, la S.A SEYNA s’est portée caution des engagements de la locataire au titre des loyers, charges et indemnités d’occupation.

Par acte de commissaire de justice en date du 25 octobre 2023, la SCI CONATUS a fait délivrer à Madame [C] [W] un commandement de payer la somme de 5.580 € au titre des loyers et des charges échus et impayés, échéance du mois d’octobre 2023 incluse. Ce commandement visait la clause résolutoire de plein droit pour défaut de paiement des loyers.

Par actes introductifs d’instance du 16 janvier 2024 et du 9 février 2024, la SCI CONATUS et la S.A SEYNA ont fait assigner Madame [C] [W] devant le juge des contentieux de la protection, afin de faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit pour défaut de paiement des loyers et des charges ou subsidiairement faire prononcer la résiliation du bail pour le même motif, et obtenir :
▸ La libération des lieux par Madame [C] [W] et à défaut ordonner son expulsion et celle de tout occupant de son chef avec le concours si nécessaire de la force publique et qu’il soit dit que le sort des meubles sera régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] au paiement de la somme de 5.550 € au titre des loyers et des charges dus au terme de janvier 2024, montant à parfaire au jour du jugement, assorti des intérêts au taux légal à compter de l’assignation selon la répartition suivante :
○ la somme de 3.360,97 € à la SCI CONATUS
○ la somme de 2.189,03 € à la S.A SEYNA subrogée dans les droits de la première à hauteur de ce montant ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la SCI CONATUS une indemnité d’occupation égale au montant des loyers et des charges qui auraient été dus en cas de non résiliation du bail, à compter de la résiliation du bail jusqu’à la libération effective des lieux loués ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] au paiement de la somme de 1.000 € au titre de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens comprenant le coût du commandement de payer.
Initialement appelée à l’audience du 26 mars 2024, et après plusieurs renvois, l’affaire a été retenue à l’audience du 8 octobre 2024.

La SCI CONATUS et la S.A SEYNA, représentées par avocat s’en sont rapportées à leurs dernières écritures déposées à l’audience et sollicitent à titre principal, le constat de l’acquisition de la clause résolutoire pour défaut de paiement ou à titre subsidiaire, la résiliation judiciaire pour les mêmes motifs et obtenir :
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA, subrogée dans les droits de la SCI CONATUS, la somme de 2.017,48 € au titre des loyers et des charges échus et impayés, échéance du mois de septembre 2024 incluse, somme à parfaire au jour du jugement, et assortie des intérêts au taux légal à compter de l’assignation ;
▸ L’autorisation pour Madame [C] [W] de s’acquitter de sa dette locative sur douze mensualités de 150 € et une treizième d’un montant de 217,48 €, en sus du loyer courant augmenté des charges, payables le 10 de chaque mois ;
▸ La suspension de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés et dire que si les délais et les modalités ainsi fixés sont respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et qu’en revanche, si une seule mensualité reste impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure, la clause résolutoire reprendra ses pleins effets à compter du 15 avril 2024, le solde de la dette redeviendra immédiatement exigible et l’expulsion de Madame [C] [W] ainsi que tout occupant de son chef sera autorisée avec le concours si nécessaire de la force publique, le sort des meubles étant régi conformément aux articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la SCI CONATUS une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, à compter de sa résiliation et jusqu’à la libération effective des lieux ;
▸ La condamnation de Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA la somme de 1.000 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux dépens de l’instance comprenant le coût du commandement de payer.

Madame [C] [W] comparant en personne expose qu’elle a été mise en difficulté dans le cadre de son activité professionnelle. Elle fait valoir qu’elle envisage la liquidation de son entreprise. Elle s’engage à payer la dette locative selon les modalités définies par les demandeurs et rechercher un nouveau logement.

La juridiction a été destinataire d’un diagnostic social et financier.

L’affaire a été mise en délibéré par mise à disposition au greffe à la date du 19 novembre 2024.

PAR CES MOTIFS,

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe par jugement contradictoire, en premier ressort,

CONSTATE que la SCI CONATUS a régulièrement mis en œuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail portant sur le logement situé [Adresse 1] à [Localité 5] pour défaut de paiement des loyers et est fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 26 décembre 2023 ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA la somme de 2.017,48 € au titre des loyers et charges ou indemnités d’occupation impayés (échéance du mois de septembre 2024 incluse) avec intérêts au taux légal à compter du 16 janvier 2024 ;

ACCORDE à Madame [C] [W] des délais de paiement et l’AUTORISE à s’acquitter de sa dette dans un délai de 13 mois par versement mensuels de 150 €, au plus tard le 10ème jour de chaque mois, la dernière mensualité venant solder la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance au bailleur ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts et les dépens ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, cette clause de résiliation sera réputée n’avoir jamais joué ;

DIT en revanche, qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées et /ou du loyer courant dans un délai de 15 jours après l’envoi d’une mise en demeure, la totalité de la somme restant dues redeviendra exigible et le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail à la date du 26 décembre 2023, CONDAMNE en ce cas Madame [C] [W] à quitter les lieux loués situés [Adresse 1], à [Localité 5] et DIT qu’à défaut pour Madame [C] [W] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tout occupant de son chef, avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique ; RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect de ce moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à la libération complète des lieux au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (1.206,84 € en septembre 2024) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs et des charges ;

CONDAMNE Madame [C] [W] au paiement de ces indemnités à compter du 1er octobre 2024 jusqu’à la libération des lieux ;

CONDAMNE Madame [C] [W] au paiement des dépens qui comprendront le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation du 9 février 2024 et du dénoncé de l’assignation au préfet de la Gironde ;

CONDAMNE Madame [C] [W] à payer à la S.A SEYNA la somme de 150 € par application de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection