Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bordeaux

Thématique : Fixation des loyers commerciaux : enjeux de déplafonnement et d’expertise

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BORDEAUX

LOYERS COMMERCIAUX

30C
N° RG 24/03016 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZAP4
Minute n° 25/00004

EXPERTISE

Grosse délivrée
le :
à

JUGEMENT RENDU LE QUINZE JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ

Par devant Nous, Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, Juge déléguée aux Loyers Commerciaux, en exécution des articles L 145-56 et R 145-23 du code de commerce, assistée de Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier.

Le Juge des Loyers Commerciaux,

A l’audience publique tenue le 04 Décembre 2024 les parties présentes ou régulièrement représentées ont été entendues et l’affaire a été mise en délibéré au 15 Janvier 2025, et le jugement prononcé par mise à disposition au greffe, les parties ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du Code de Procédure Civile

ENTRE :

S.A.R.L. BENTLEY, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 10]

représentée par Maître Sylvain DONNEVE de la SCP DONNEVE – GIL, avocats au barreau de PYRENEES-ORIENTALES, plaidant et Maître Antoine MARS de la SARL MARS & TABONE ASSOCIES, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

ET :

S.A.S. DISTRIBUTION CASINO FRANCE, dont le siège social est sis [Adresse 4] – [Localité 8]

représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL, avocat au barreau de PARIS, plaidant et Maître Dominique LAPLAGNE de l’AARPI LAPLAGNE & BROUILLOU-LAPORTE, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

PARTIE INTERVENANTES

S.A.S. ASUPER 2, dont le siège social est sis [Adresse 3] – [Localité 9]

agissant en qualité d’intervenant volontaire

représentée par Maître Magali SERROR FIENBERG, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE, plaidant et Maître Luc LHUISSIER de l’AARPI RIVIERE – DE KERLAND, avocats au barreau de BORDEAUX, postulant

Qualification du jugement : contradictoire et succeptible d’appel dans les conditions de l’article 272 du code de procédure civile

EXPOSE DU LITIGE

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par contrat de sous-location du 02 juillet 2001, la SA BENTLEY, locataire principal, a consenti à la SAS DISTRIBUTION CASINO France un contrat de sous-location pour la durée restant à courir du bail principal, soit jusqu’au 12 mars 2007, portant sur les lots 102 (local à usage de commerce, activités ou service d’une superficie de 2.207m², aire de passage, parking et accès), 103 (local à usage de commerce de 74m² et aire de manutention de 42m²) et 104 (local à usage de commerce, activités ou services de 53m²) dépendants d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 12] à [Localité 13], moyennant un loyer annuel initial de 1.500.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation du fonds de commerce de supermarché.
Le bail a été renouvelé le 12 mars 2007 suite à la demande de renouvellement du bail commercial formée par le preneur le 07 mars 2007 acceptée le 31 mai 2007.

Par contrat du 02 juillet 2001, la SA BENTLEY a donné à bail commercial à la SAS DISTRIBUTION CASINO France, pour une durée de neuf ans à compter du 02 juillet 2001, les lots 120 (superficie de 133m² pour l’installation des équipements nécessaires au fonctionnement de la station-service établie sur le lot 113) et 121 (local à usage de réserves de 1.168 m²) dépendants d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 12] à [Localité 13], moyennant un loyer annuel initial de 200.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation du fonds de commerce de supermarché.
Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2013 suite à la délivrance le 31 mai 2013 d’une demande de renouvellement par la société DISTRIBUTION CASINO France.

Par contrat du 02 juillet 2001, la SA BENTLEY a donné à bail commercial à la SAS DISTRIBUTION CASINO France, pour une durée de neuf ans à compter du 02 juillet 2001, le lot 113 (lot à usage de station-service et de lavage) dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 12] à [Localité 13], moyennant un loyer annuel initial de 200.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation du fonds de commerce de supermarché.
Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2013 suite à la délivrance le 28 juin 2013 d’une demande de renouvellement par la société DISTRIBUTION CASINO France.

Par contrat du 02 juillet 2001, la SA BENTLEY a donné à bail commercial à la SAS DISTRIBUTION CASINO France, pour une durée de neuf ans à compter du 02 juillet 2001, la parcelle CP [Cadastre 11] (à usage d’aire de stationnement) dépendant d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 12] à [Localité 13], moyennant un loyer annuel initial de 100.000 francs hors taxes et hors charges pour l’exploitation du fonds de commerce de supermarché.
Le bail a été renouvelé le 1er juillet 2013 suite à la délivrance le 28 juin 2013 d’une demande de renouvellement par la société DISTRIBUTION CASINO France.

Le 30 décembre 2024, la SARL BENTLEY bailleur a fait signifier au preneur, la SAS DISTRIBUTION CASINO France quatre congés avec offre de renouvellement des quatre baux à compter du 1er juillet 2023, contenant une proposition de payer un loyer renouvelé déplafonné annuel de :
– 534.036 euros hors taxes et hors charges, concernant le bail portant sur les lots 102 et 103,
– 66.386 euros hors taxes et hors charges, concernant le bail portant sur les lots 120 et 121,
– 66.386 euros hors taxes et hors charges, concernant le bail portant sur le lot 113,
– 24.617 euros hors taxes et hors charges, concernant le bail portant sur la parcelle CP [Cadastre 11].

Après notification par lettre recommandée avec accusé de réception de quatre mémoires préalables reçus le 23 octobre 2023, la SARL BENTLEY a, par quatre actes délivrés le 05 mars 2024, fait assigner la SAS DISTRIBUTION CASINO France devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bordeaux en vue de la fixation du prix des baux renouvelés à compter du 1er juillet 2023. Les quatre procédures ont été enregistrées sous les numéros RG 24/3016, 24/3627, 24/3630 et 24/3632.

Le 28 juin 2024, la SAS ASUPER2 est intervenue volontairement aux quatre instances, représentée par AUCHAN RETAIL France, agissant comme venant aux droits de la société DISTRIBUTION CASINO France, suite à la cession du fonds de commerce le 30 mai 2024.

PRETENTIONS ET MOYENS DES PARTIES

A l’audience, la SARL BENTLEY, soutenant ses mémoires déposés au greffe le 26 novembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux de :

accueillir l’intervention volontaire de la société ASUPER2à titre principal, fixer, à compter du 1er juillet 2023, le loyer annuel du bail renouvelé à la valeur locative correspondant :pour les lots 102 et 103 à la somme annuelle de 534.036 euros hors taxes et hors charges,pour les lots 120 et 121 à la somme annuelle de 66.386 euros hors taxes et hors charges,pour le lot 113 à la somme annuelle de de 66.386 euros hors taxes et hors charges,pour la parcelle CP[Cadastre 11] à la somme annuelle de de 33.192 euros hors taxes et hors charges,
à titre subsidiaire :ordonner une mesure d’expertise avec pour objet la détermination de la valeur locative du bail renouvelé,fixer le montant du loyer provisionnel dû à la somme de :534.036 euros hors taxes et subsidiairement 433.550 euros hors taxes au titre des lots 102 et 103,66.386 euros hors taxes par an au titre des lots 120 et 121,66.386 euros hors taxes par an au titre du lot 113,33.192 euros hors taxes par an au titre de la parcelle CP [Cadastre 11]en toutes hypothèses,débouter les sociétés ASUPER2 et DISTRIBUTION CASINO France de leurs demandes,condamner in solidum la société DISTRIBUTION CASINO France et la société ASUPER2 au paiement des dépens de l’instance, et à à lui payer la somme de 3.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,dire n’y avoir lieu à écarter l’exécution provisoire de la décision à intervenir.
La société BENTLEY soutient, en application des articles L145-33, L145-34, R145-6 et R145-7 du code de commerce que le déplafonnement est acquis en ce que s’agissant :
du bail portant sur les lots 102 et 103, il s’est tacitement prolongé pour une période de plus de 12 ans avant la délivrance du congédu bail portant sur les lots 120 et 121, un changement de destination est intervenue concernant le lot 121 qui était destiné à usage de réserve et est désormais intégré à la surface de vente formée principalement par les lots 102 et 103,du bail portant sur le lot 113, il porte sur un local monovalent, soumis aux dispositions de l’article R145-10 du code de commerce échappant aux règles du plafonnement,du bail portant sur la parcelle CP[Cadastre 11], il porte sur un terrain qui justifie l’application de l’article R145-9 du code de commerce, échappant aux règles du plafonnement.
Elle prétend que la valeur locative doit être fixée au regard de la superficie des locaux, de leur emplacement dans un quartier résidentiel desservi par des lignes de transport en commun, à proximité d’autres commerces rendant la zone attractive.
Elle conteste la proposition de calcul de la superficie telle que proposée par l’expert du preneur.
A titre subsidiaire, elle sollicite, sur le fondement de l’article R145-30 du code de commerce l’organisation d’une expertise.
Elle conteste l’application des dispositions de l’article L145-34 du code de commerce relatives au lissage tel que sollicité par le preneur.

A l’audience, la SAS DISTRIBUTION CASINO France, soutenant ses mémoires notifiés par lettre recommandée le 02 septembre 2024 et déposés au greffe le 03 septembre 2024, demande au juge des loyers commerciaux de:

à titre principal :débouter la société BENTLEY de ses demandes,fixer le loyer des baux renouvelés au 1er juillet 2023 pour une durée de neuf ans au montant des loyers en cours, subsidiairement à la valeur locative qui ne saurait être supérieure au montant du loyer plafonné, toutes les autres clauses, charges et conditions des baux expirés demeurant inchangés, à l’exclusion des clauses réputées non écrites en application de l’article L145-15 du code de commerce,à titre subsidiaire :ordonner une expertise judiciaire afin de déterminer l’existence de critères de déplafonnement et la valeur locative, aux frais avancés de la société BENTLEY,fixer le loyer provisionnel au montant du loyer en cours au 1er juillet 2023,en tout état de cause :dire que la variation du loyer résultant de la fixation du loyer de renouvellement ne pourra conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,condamner la société BENTLEY au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 4.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La SAS DISTRIBUTION CASINO France soutient que la société BENTLEY ne démontre pas l’existence de motifs de déplafonnement des loyers, et qu’elle ne justifie pas les éléments factuels au soutien de la fixation de la valeur locative alléguée pour chacun des lots. Elle conteste l’application de la qualification de local monovalent au lot 113 en l’absence de preuve des caractéristiques légales et l’application de la qualification de terrain nu à la parcelle CP[Cadastre 11].

Subsidiairement, elle s’associe à la demande d’expertise formulée par application de l’article R145-30 du code de commerce.

Elle réclame enfin l’application du dispositif de lissage tel que prévu à l’article L145-34 du code de commerce.

A l’audience, la SAS ASUPER 2, soutenant ses mémoires déposés au greffe le 04 novembre 2024, sollicite du juge des loyers commerciaux :

à titre principal de :débouter la société BENTLEY de l’ensemble de ses demandes,fixer le loyer des baux renouvelés au 1er juillet 2023 pour une durée de neuf années, à la valeur locative, soit 37.400 euros hors taxes hors charges pour le bail relatif aux lots 120/121, 302.600 euros hors taxes et hors charges pour le bail relatif aux lots 102/103, 15.000 euros hors taxes et hors charges pour le bail relatif au lot 113, et au montant du loyer en cours pour le bail relatif à la parcelle CP[Cadastre 11], valeur qui ne saurait être supérieure au montant du loyer plafonné, toutes les autres clauses, charges et conditions des baux expirés demeurant inchangés, à l’exclusion des clauses réputées non écrites en application de l’article L145-15 du code de commerce,à titre subsidiaire :ordonner une expertise pour rechercher la modification des facteurs locaux de commercialité et la valeur locative au 1er juillet 2017,fixer le loyer provisionnel pour la durée de l’instance à 37.400 euros hors taxes et hors charges au titre du bail portant sur les lots 120 et 121, 302.600 euros hors taxes et hors charges au titre du bail portant sur les lots 102 et 103, 15.000 euros hors taxes et hors charges pour le bail relatif au lot 113, au montant du loyer en cours pour le bail relatif à la parcelle CP[Cadastre 11], ou subsidiairement au montant du loyer en cours au 1er juillet 2023, en toute hypothèse :dire que la variation du loyer résultant de la fixation du loyer de renouvellement ne pourra conduire à des augmentations supérieures pour une année à 10% du loyer acquitté au cours de l’année précédente,condamner la société BENTLEY au paiement des dépens et à lui payer une indemnité de 3.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.
La société ASUPER2 fait valoir que la société BENTLEY ne justifie ni de l’existence d’une cause de déplafonnement ni d’une variation à la hausse de la valeur locative.
Elle conteste l’application de la qualification de local monovalent au lot 113 en l’absence de preuve des caractéristiques légales et de la qualification de terrain nu à la parcelle.
Subsidiairement, elle s’associe à la demande d’expertise formulée par application de l’article R145-30 du code de commerce.

Elle réclame enfin l’application du dispositif de lissage tel que prévu à l’article L145-34 du code de commerce.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

Ordonne la jonction des instances enregistrées sous les numéros RG 24/3016, 24/3627, 24/3630 et 24/3632 et dit qu’elles se poursuivront sous le numéro RG 24/3016 ;

Avant dire droit, sur la demande de fixation du prix des baux renouvelés le 1er juillet 2023 entre la SARL BENTLEY et la SAS DISTRIBUTION CASINO France puis la SAS ASUPER2 venant aux droits de la société DCF dans le cadre de la cession du fonds de commerce le 30 mai 2024 portant sur les lots 102, 103, 120, 121, 113 et la parcelle CP [Cadastre 11] dépendants d’un ensemble immobilier soumis au statut de la copropriété situé [Adresse 12] à [Localité 13], ordonne une mesure d’expertise confiée à monsieur [R] [J], demeurant cabinet [J] [Adresse 6] [Localité 5] , pour y procéder, avec mission de:

1 – se rendre sur les lieux et les décrire, entendre toutes parties et sachant dont la technicité s’avérerait utile à la solution du litige, se faire remettre tous documents nécessaires par les parties ou par des tiers conformément à l’article 243 du code de procédure civile, recueillir des informations écrites ou orales de toutes personnes selon les modalités de l’article 242 du code de procédure civile,

2 – donner tous éléments de nature à évaluer la valeur locative des locaux objets des lots 102 et 103, faisant l’objet d’un déplafonnement de droit, à la date du renouvellement en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, et évaluer ladite valeur, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

3 – donner tous éléments de nature à vérifier, sur la période du bail expiré portant sur les lots 120 et 121 du 1er juillet 2013 au 30 juin 2022, l’existence du critère de déplafonnement invoqué par le bailleur , à savoir: le changement de la destination des lieux

et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de l’article L 145-33 du code de commerce, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

4 – donner tous éléments de nature à apprécier l’application des critères de l’article R145-10 du code de commerce concernant le lot 113, et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de ce texte, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

5 – donner tous éléments de nature à apprécier l’application des critères de l’article R145-9 du code de commerce concernant la parcelle CP[Cadastre 11] et évaluer la valeur locative en conformité avec les dispositions de ce texte, en donnant, en toute hypothèse, le montant du loyer fixé selon les modalités contractuelles par application de l’article L 145-34,

6 – de manière générale, donner tout avis utile à la solution du litige,

Dit que l’expert devra établir un pré-rapport en communiquant ses premières conclusions écrites aux parties, en les invitant à présenter leurs observations, dans le délai de trois mois de l’avis de consignation ;

Dit que l’expert devra déposer son rapport définitif en double exemplaire dans le délai de six mois à compter de l’avis de consignation ;

Fixe à la somme de 3.000 euros la provision que le demandeur, la SARL BENTLEY, devra consigner par virement sur le compte de la régie du tribunal judiciaire de Bordeaux (cf code BIC joint) mentionnant le numéro PORTALIS (figurant en haut à gauche sur la première page de la présente décision) dans le délai de deux mois, faute de quoi l’expertise pourra être déclarée caduque, et ce à moins que cette partie ne soit dispensée du versement d’une consignation par application de la loi sur l’aide juridictionnelle, auquel cas les frais seront avancés par le Trésor ;

Dit que le juge des loyers commerciaux suivra les opérations d’expertise et statuera sur les incidents procédant, le cas échéant, sur simple requête, au remplacement de l’expert empêché ;

Dit que le preneur durant l’instance sera tenu au paiement du loyer contractuel en cours à la date du renouvellement ;

Rappelle, en application du troisième alinéa de l’article R 145-31 du code de commerce, qu’en cas de conciliation intervenue au cours d’une mesure d’instruction, l’expert commis constate que sa mission est devenue sans objet et en fait rapport au juge, mention en étant faite au dossier de l’affaire et celle-ci étant retirée du rôle, les parties pouvant demander au juge de donner force exécutoire à l’acte exprimant leur accord ;

Réserve l’examen des demandes au titre des dépens et de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne le sursis à statuer sur le surplus des chefs de demande jusqu’au dépôt du rapport d’expertise ;

Dit que dès le dépôt du rapport définitif, le greffe avisera les parties ou les avocats si elles sont représentées, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés, en application de l’article R 145-31 du code de commerce ;

Rappelle que l’exécution provisoire est de droit ;

La présente décision a été signée par Myriam SAUNIER, Vice-Présidente, et par Dorine LEE-AH-NAYE, Greffier présent lors du prononcé.

LE GREFFIER LA PRÉSIDENTE