Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny

Thématique : Responsabilité et gestion des copropriétés : enjeux et conséquences financières

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/05312 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WJVD
N° de MINUTE : 25/00223

DEMANDEUR

SYNDICAT DES COPROPRIÉTAIRES DE L’IMMEUBLE SITUE [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic, AGENCE REGIONALE AGREG.
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Maître Benjamin JAMI de la SELARL BJA, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : E1811

C/

DEFENDEURS

S.A.R.L. CITYA PECORARI IMMOBILIER
[Adresse 4]
[Adresse 4]
représentée par Me Antoine SKRZYNSKI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : G0436

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES DU [Adresse 3], représenté par son syndic, le Cabinet CITYA PECORARI IMMOBILIER.
[Adresse 4]
[Adresse 4], représentée par Me Marc-robert HOFFMANN NABOT, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C1364

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

L’immeuble situé [Adresse 2], correspondant à une résidence étudiante dénommée « [Adresse 5] », est soumis au statut de la copropriété. Cette copropriété a pour syndic, depuis l’assemblée générale des copropriétaires du l9 décembre 2016, la société AGENCE REGIONALE AGREG. Entre le 13 janvier 2012 et le 19 décembre 2016, les fonctions de syndic ont été assurées par la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI (ci-après la société CITYA).

La résidence « [Adresse 5] » compose, avec l’immeuble sis [Adresse 3], un ensemble immobilier auquel sont rattachés également des espaces de stationnement de deux roues ainsi que des espaces de parking. Cet ensemble immobilier est administré dans le cadre d’une Association Syndicale Libre (ASL) nommée « [Adresse 6] ». La société CITYA est le syndic du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] ainsi que de l’ASL.

Les copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], considérant que des irrégularités comptables et des fautes de gestion avaient été commises, ont approuvé, lors des assemblées générales des 29 juin, 8 novembre 2017 et l0 avril 2018, les résolutions tendant à voir établir la responsabilité de la société CITYA et à obtenir l’indemnisation de leurs préjudices.

Par acte extrajudiciaire du 28 février 2018, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, a fait assigner la société CITYA devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de désignation d’un expert ayant pour mission d’établir si celle-ci avait commis, en sa qualité de syndic de la copropriété, des fautes de gestion.

Par ordonnance du 22 mars 2019, le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny désignait Madame [Y] en qualité d’expert avec pour mission de :
Prendre connaissance de l’ensemble des documents comptables, contrats, conventions, procès-verbaux des assemblées générales de copropriétaires, contrats de syndic et tous documents utiles à sa mission ;Indiquer si des fautes ont été commises par le cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI dans la gestion de la copropriété,Donner, le cas échéant, son avis sur les responsabilités encourues par le cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI,Chiffrer, le cas échéant, tous les préjudices du syndicat des copropriétaires en lien avec les éventuelles fautes du cabinet CITYA IMMOBILIER PECORARI,
L’expert a déposé son rapport le 6 mai 2021.

Par exploit d’huissier délivré le 16 mai 2022, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, a fait assigner la société CITYA et le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3] représenté par son syndic, la société CITYA, devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins de :

– Juger que le cabinet CYTIA PECORARI IMMOBILIER a engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2],

En conséquence,
– Condamner CITYA au paiement de 112.464,26 euros au titre de la restitution des honoraires de syndic indûment facturés pour la période du 26 mars 2015 au l9 décembre 2016,
– Condamner CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 1.541,14 euros au titre du trop versé concernant les primes de l’assurance multi-risques habitation,
– Condamner CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 116.852,67 euros au titre du trop versé concernant les contrats de prestation de nettoyage,
– Condamner in solidum CITYA et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] au paiement d’une somme de 143.945,31 euros au titre du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016,
– Condamner CITYA au paiement d’une somme de 27.546,37 euros au titre des dépenses irrégulièrement engagées ou non justifiées,
– Condamner CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 4.151,31 euros à titre de remboursement des honoraires de gestion facturés indus et non justifiés,
– Condamner CITYA au paiement d’une somme de 10.576,05 euros au titre du solde débiteur cumulé des comptes copropriétaires [H], [U] et SCI GABRIEL PERI devenu irrécouvrable à raison du défaut d’opposition formée par l’ancien syndic lors de la mutation des trois lots de copropriété correspondants,
– Condamner CITYA au paiement de 15.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de Maître Anne-Marie MASSON, avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699 du Code de Procédure Civile.

*

La société CITYA et le syndicat du [Adresse 3] ont constitué avocat.

Par conclusions d’incident, notifiées par RPVA le 08 novembre 2022, Le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a demandé au juge de la mise en état de déclarer l’action du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] prescrite en ce qui concerne la demande de condamnation formée à son encontre d’avoir à verser la somme de 143.945,31 euros au titre du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016. A défaut, de la déclarer irrecevable pour défaut d’intérêt à agir et de condamner le syndicat du [Adresse 2] à la somme de 5.000 euros au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux entiers dépens.

Par conclusions en réplique sur incident, notifiées par voie électronique le 02 janvier 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a demandé au juge de la mise en état de rejeter les prétentions du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de les condamner à la somme de 3.000 euros au titre des frais irrépétibles de l’incident.

La société CITYA a précisé, par message notifié le 23 mars 2023 par RPVA, s’en rapporter à la justice concernant cet incident.

Par ordonnance du 31 mai 2023, le juge de la mise en état a notamment rejeté la fin de non recevoir tirée de la prescription ainsi que celle tirée du défaut d’agir formées par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et a, en conséquence, déclaré recevable la demande du syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] tendant à obtenir la condamnation in solidum du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et de la société CITYA au remboursement du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 septembre 2023, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

JUGER le cabinet CYTIA PECORARI IMMOBILIER avoir engagé sa responsabilité civile contractuelle à l’égard du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 2]

En conséquence,

CONDAMNER CITYA au paiement de 80.504 euros au titre de la restitution des honoraires de syndic indûment facturés pour la période 26 mars 2015 au 19 décembre 2016.

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 1.541,14 euros au titre du trop versé concernant les primes de l’assurance multirisques habitation

CONDAMNER CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement d’une somme de 122.349,45 euros ou subsidiairement au paiement d’une somme de 112.765,03 euros au titre du trop versé concernant les contrats de prestation de nettoyage

CONDAMNER in solidum CITYA PECORARI IMMOBILIER et le Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3] au paiement d’une somme de 143.945,31 euros au titre du trop facturé pour les consommations d’eau froide entre 2012 et 2016

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 27.546,37 euros au titre des dépenses irrégulièrement engagées ou non justifiées

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 5.447,31 euros à titre de remboursement des honoraires de gestion facturés indus et non justifiés

CONDAMNER CITYA au paiement d’une somme de 10.576,05 euros au titre du solde débiteur cumulé des comptes copropriétaires [H], [U] et SCI GABRIEL PERI devenu irrécouvrable à raison du défaut d’opposition formée par l’ancien syndic lors de la mutation des trois lots de copropriété correspondants

REJETER toutes demandes de CITYA PECORARI IMMOBILIER et du Syndicat des Copropriétaires du [Adresse 3]

CONDAMNER CITYA PECORARI IMMOBILIER au paiement de 20.000 euros au titre des dispositions de l’article 700 du Code de Procédure Civile outre aux entiers dépens qui comprendront les frais de l’expertise judiciaire, dont distraction au profit de maître Anne-Marie MASSON, avocat aux offres de droit par application des dispositions de l’article 699
du Code de Procédure Civile.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] invoque les articles 18 et 20 du code civil, et fait principalement valoir que :
la société CITYA a commis une faute engageant sa responsabilité en ne procédant pas à l’ouverture d’un compte bancaire séparé prévu par l’article 18 II de la loi du 10 juillet 1965 des suites de la loi ALUR,la loi ALUR imposant cette ouverture de compte a été promulguée le 16 mars 2014, la société CITYA aurait donc dû respecter cette obligation à compter du 16 mars 2015, or cela n’a été fait que pour l’exercice 2016,l’expert judiciaire a estimé que si une faute devait être retenue, ce ne serait qu’à l’égard du 4ème trimestre 2015 compte tenu de l’absence de toute tenue d’assemblée générale entre le 26 mars 2015 et le 1er octobre 2015 ; cependant, les dispositions de la loi ALUR s’étendant aux contrats en cours à compter de leur renouvellement, c’est au 26 mars 2015 que doit être fixé le point de départ du manquement du syndic à son obligation d’ouverture de compte,au regard de ses honoraires tels qu’ils ressortent du Grand livre, la société CITYA est redevable de la somme de 112.464,26 euros à ce titre,la société CITYA est également redevable d’un trop payé de primes d’assurance multirisques habitation puisqu’elle a conclu un contrat avec la société SAINT PIERRE ASSURANCES qui est l’une de ses filiales et ce, en violation des dispositions de l’article 39 du décret n°67-223 du 17 mars 1967 qui interdit au syndic toute convention avec une société dont elle détient une participation au capital ou qui détient une participation à son capital, sans y avoir été préalablement autorisé par l’assemblée générale des copropriétaires,
c’est à tort que l’expert judiciaire retient l’absence de preuve d’un tel lien entre les deux sociétés et considère que la société SAINT PIERRE ASSURANCES n’était qu’un intermédiaire, l’assureur étant la société GENERALI,l’approbation des comptes des exercices 2015 et 2016 est sans effet puisque les copropriétaires ont approuvé lors de l’assemblée générale du 8 novembre 2017 la mise en œuvre d’une action à l’encontre de la société CITYA sur ce fondement,au regard des primes d’assurance payées à la société SADA en 2013 et 2014, il sera constaté un différentiel de 697,04 euros entre la prime 2014 de la société SADA et la prime 2015 de la société SAINT PIERRE ASSURANCES et un différentiel de 844,10 euros entre la prime 2014 de la société SADA et la prime 2016 de la société SAINT PIERRE ASSURANCES,la société CITYA est donc redevable de la somme de 1.541,14 euros à ce titre,de surcroît, la société CITYA a licencié et remplacé l’employé de l’immeuble en charge de l’entretien, sans aviser le conseil syndical et l’assemblée des copropriétaires,il en est résulté une explosion du coût des prestations d’entretien entre 2012 et 2016, suite notamment à la conclusion d’un contrat avec la société SANITAS, et ce, sans justification concrète,le syndicat des copropriétaires a donc subi un préjudice qui peut être apprécié par comparaison à la somme dépensée au titre de ce poste de mars à décembre 2012,il convient d’ajouter le préjudice au titre des années 2017 à avril 2021, le contrat avec la société SANITAS s’étant poursuivi,le différentiel ainsi calculé étant de 122.349,45 euros, somme au paiement de laquelle devra être condamnée la société CITYA,à défaut de retenir ce mode de calcul, la comparaison des facturations de 2013 à avril 2021 peut être réalisée au regard du contrat conclu à compter du 2 mai 2021 avec la société IDEAL NET KANA, ce qui porte le préjudice à 112.765,03 euros,l’approbation des comptes des exercices 2013 à 2016 est sans effet puisque seule l’expertise judiciaire a permis de révéler les dérives des dépenses liées à ce poste,l’argumentaire lié au devis effectué par la société EDRA est sans valeur, si cette société retient moins de prestations, c’est justement parce qu’il n’y a pas lieu d’en retenir autant que la société SANITAS,le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] a également subi un préjudice du fait de la surfacturation de la consommation d’eau froide pour la période 2012-2016,toutes les factures d’eau ont été payées depuis 2012 à frais avancés par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] et ont fait ensuite l’objet d’un remboursement de quote-part par le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] à hauteur de 40 % or, cette répartition est erronée et le fondement de celle-ci reste par ailleurs à ce jour indéterminé,ce n’est qu’à compter de la pose de compteur d’eau propre à chaque bâtiment qu’il a été possible de se rendre compte de la surfacturation,l’expert judiciaire a estimé que cette répartition avait vraisemblablement été effectuée au prorata des superficies et a constaté ainsi qu’au regard des volumes des deux bâtiments, 7,56% de la facturation des consommations d’eau n’avaient pas été facturés au syndicat des copropriétaires du [Adresse 3],le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] est donc redevable de la somme de 143.945,31 euros à ce titre au regard du pourcentage de 12,44% qui doit être appliqué (écart de 20% résultant du ratio 60/40 appliqué faussement pendant 4 ans cumulé à l’écart de 7,56% de différence de surfaces hors œuvre nette de chacun des bâtiments),le tableau parvenant à ce calcul étant sous format PDF et ayant été établi à partir des conclusions données par l’expertise judiciaire, il ne peut être contesté, la société CITYA comme le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] seront donc condamnés in solidum au remboursement de cette somme,la société CITYA est en outre redevable de dépenses indûment effectuées, notamment à l’égard de onze dépenses en 2016, toutes mentionnées au Grand livre 2016, ce qui atteste de leur existence,pourtant, aucun ordre de service n’a été délivré à leur égard et plusieurs d’entre elles dépassent le seuil d’engagement de 2.000 euros fixé par l’assemblée générale,l’approbation des comptes est là encore sans effet compte tenu de la possibilité de rechercher la responsabilité du syndic pour des faits révélés postérieurement à ladite approbation,
deux factures EDF engagées les 13 juillet 2016 et 31 août 2016 sont également injustifiées et devront donner lieu en conséquence à restitution,la société CITYA est ainsi redevable au titre de l’ensemble de ces factures de la somme de 27.546,37 euros,en outre, quatre factures d’honoraires de la société CITYA doivent donner lieu à la condamnation de l’ancien syndic,la facture de 1.296 euros a donné lieu au versement auprès de l’expert de justificatifs mais le mandat de syndic étant atteint de nullité au 26 mars 2015 du fait de l’absence d’ouverture d’un compte bancaire séparé, cette somme devra être restituée,la facture de 1.754,14 euros a été versée à l’expert et a pu faire l’objet d’une analyse par ce dernier. Etant postérieure à la nullité du mandat acquise au 26 mars 2015, son montant doit également être restitué,il n’est pas justifié de l’immatriculation de la copropriété, la simple mention aux conclusions de celle-ci ne constituant pas une preuve, dès lors la facturation de 720 euros à ce titre doit être restituée,enfin le prorata des honoraires au titre du mois de décembre 2016 n’ayant pas été justifié par la société CITYA, il est également dû,la société CITYA a également engagé sa responsabilité en n’effectuant pas d’opposition au prix de vente dans le cadre de la vente des lots de Monsieur [H], Monsieur [U] et de la SCI GABRIEL PERI,c’est à tort que l’expert retient une opposition valablement formée à l’égard de la vente du lot de Monsieur [H] puisque ladite opposition a été effectuée le 16 janvier 2016 alors que la vente s’est produite le 24 novembre 2015, soit bien après les 15 jours imposés par l’article 20 de la loi du 10 juillet 1965,la SCI GABRIEL PERI ayant été radiée, il n’est désormais plus possible de recouvrer la créance de 3.085,32 euros due par cette dernière,la responsabilité civile contractuelle de la société CITYA doit donc être retenue et elle devra être condamnée à payer la somme de 10.576,05 euros au titre du montant de la dette cumulée de ces trois comptes,la demande reconventionnelle de dommages et intérêts de la société CITYA est infondée, celle-ci ne justifiant d’aucun préjudice , hors le fait d’avoir exposé des frais irrépétibles dans le cadre de la présente procédure,cette demande fait donc double emploi avec la demande formée par cette dernière au titre de l’article 700 du code de procédure civile,rien ne permet en tout état de cause de caractériser un abus d’ester en justice et elle devra en conséquence être déboutée de sa demande.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 06 juin 2024, la société CITYA a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

? DÉBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] de l’intégralité de ses demandes en ce que :
o Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne justifie pas d’une faute de la société CITYA,
o Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne justifie pas des préjudices allégués, en particulier d’un préjudice indemnisable au titre de la perte de chance, ni en son principe, ni en son quantum, propre au régime du mandataire,
o Le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] ne prouve pas de lien de causalité entre une prétendue faute de la société CITYA et un préjudice non-justifié,

? CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société CITYA la somme de 43 207 euros au titre de la procédure abusive,

? CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société CITYA la somme de 10 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile,

? CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] à payer à la société CITYA les entiers dépens, dont recouvrement par Maître Antoine SKRZYNSKI, avocat à la Cour, au titre de l’article 699 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la société CITYA invoque les articles 4, 9, 16 et 768 du code de procédure civile ainsi que les articles 1353 et 1992 du code civil, et fait principalement valoir que :
le régime de la responsabilité entre un syndic et son mandant est de nature contractuelle et nécessite, pour être mis en œuvre, de démontrer l’existence d’une faute, d’un lien de causalité et d’un préjudice,ainsi que l’expert judiciaire le rappelle, les copropriétaires ont dispensé leur syndic de procéder à l’ouverture d’un compte bancaire séparé lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014,or l’obligation s’imposant au syndic est celle d’ouvrir un compte, sauf dispense des copropriétaires, et non de soumettre une telle ouverture à une assemblée générale,l’autorisation n’étant pas limitée dans le temps, il en est de même pour la dispense,un tel compte a été ouvert pour l’exercice 2016, comme l’expert l’a constaté au regard de relevés de compte de la BRED, il ne peut y avoir de faute retenue à l’encontre de la société CITYA, dont de surcroît le demandeur se méprend sur le montant des honoraires au titre de l’année 2015 et de l’année 2016, il ne peut non plus y avoir de faute à l’égard du contrat d’assurance souscrit par l’intermédiaire du courtier d’assurance SAINT-PIERRE ASSURANCES, faute de justifier d’une participation au capital de l’une des sociétés dans l’autre,de surcroît, seule une perte de chance pourrait être valablement soulevée, ce que le demandeur ne fait pas,enfin, les comptes ayant été approuvés et non contestés, le montant des primes d’assurance des années 2015 et 2016 ne peut être remis en cause,sur la demande relative aux frais d’entretien, la société CITYA soutient n’avoir pas licencié l’employée en charge de l’entretien de l’immeuble, le contrat ayant fait l’objet d’une rupture conventionnelle à l’initiative de l’employée, ce dont les copropriétaires ont été informés lors de l’assemblée générale du 19 décembre 2014,les difficultés d’entretien, qui ont été évoquées lors de cette même assemblée, ont nécessité de faire appel à plusieurs sociétés,le demandeur s’est appuyé au cours de l’expertise judiciaire sur le devis qu’il a fait établir auprès d’une autre société, la société EDRA, alors que ledit devis est quasiment identique au coût de la société titulaire du contrat, la société SANITAS, la différence résultant du fait que les prestations fournies par la société SANITAS sont plus importantes,les montants allégués par le syndicat des copropriétaires quant aux dépenses en matière d’entretien sont erronés et sa demande indemnitaire est non justifiée,l’analyse de l’expert judiciaire et sa réponse au dire du syndicat des copropriétaires permettent en tout état de cause de débouter le syndicat des copropriétaires à l’égard de cette demande,la demande au titre d’un trop facturé d’eau froide pour la période 2012-2016 ne peut prospérer, les comptes appliquant à l’égard de ce poste de dépense un ratio 60%/30% entre les deux bâtiments ayant été approuvés pour l’ensemble de ces exercices et n’ont pas fait l’objet de contestations dans le délai légal,de surcroît, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] et l’ASL [Adresse 6] n’ont pas été attraits aux opérations d’expertise et l’ASL n’est pas assignée au fond alors qu’ils sont parties prenantes à cette question,il ne peut être valablement affirmé que les copropriétaires ont découvert leur droit à agir suite à la pose des compteurs d’eau propre à chaque bâtiment et il convient de se reporter à l’expertise judiciaire pour rejeter la demande formée à ce titre et ce, d’autant que le syndicat des copropriétaires se trompe dans son évaluation des montants dus au titre de la consommation d’eau,

les charges d’eau étant des charges récupérables auprès des locataires, seule la perte de chance aurait pu valablement être soutenue or ce moyen n’est pas développé, le syndicat des copropriétaires se limitant à alléguer une perte de chance dans ses dernières écritures,le syndicat des copropriétaires a également largement varié dans le montant sollicité au titre de frais exposés indûment,les comptes incorporant les factures de la société CHRYSTAL contestées ont fait l’objet d’une approbation de la part des copropriétaires et ne peuvent désormais être remises en cause,les factures de la société SAGEX contestées n’ont pas été facturées et ne figurent de fait pas dans la compatibilité du syndicat, il n’y a donc pas lieu de faire droit à la demande sur leur fondement,le syndicat des copropriétaires ajoute une nouvelle liste de dépenses qui n’ont pas été soumises à l’expert judiciaire et dont il ne peut être établi le principe et le quantum, faute de tout fondement,ainsi le syndicat des copropriétaires démontre lui-même la validité des contrats portant sur des prestations de moins de 2.000 euros au regard de l’autorisation donnée par l’assemblée générale des copropriétaires du 19 décembre 2014,l’expert judiciaire a parfaitement relevé que l’approbation des comptes, qui n’a donné à aucune réserve sur les factures querellées, justifie le débouté des demandes au titre de factures liées à ces exercices,la demande au titre des honoraires indus a également évolué, passant de 3.050,14 euros initialement à 4.151,31 euros,les comptes sur lesquels ces honoraires se sont imputés ayant été approuvés, il n’y a, là encore, pas lieu de faire droit à la demande,si le tribunal ne suivait pas cette analyse, il conviendrait d’écarter la somme de 1.677,17 euros faisant l’objet d’une demande au titre de la restitution sollicitée pour la non ouverture d’un compte bancaire séparé,ainsi que l’expert l’a indiqué, la facture de 1.296 euros est parfaitement justifiée et ne peut donc donner lieu à restitution,la facture de 1.754,14 euros, qui se rapporte à un sinistre survenu le 4 juillet 2015, n’est pas versée en procédure et ne peut donc donner lieu à dédommagement,il est justifié de l’immatriculation de la copropriété, il n’y a donc pas lieu d’indemniser le syndicat des copropriétaires à ce titre,le syndicat des copropriétaires fait des demandes indemnitaires au titre de l’absence d’opposition au prix de vente à l’égard de trois lots or l’un de ceux-ci n’a jamais fait l’objet de vente, celui de Monsieur [U], et un autre, celui de Monsieur [H], a fait l’objet d’une opposition dans le délai légal,seul un lot a été vendu sans opposition au prix de vente, celui de la SCI GABRIEL PERI, mais là encore, le syndicat des copropriétaires échoue à démontrer l’existence d’un préjudice et sera donc débouté,la multiplicité des demandes, leur évolution dans le temps et l’absence de fondement juridique à celles-ci démontrent le caractère abusif de la présente procédure,la société CITYA est donc bien fondée à solliciter des dommages et intérêts à ce titre à hauteur de 10% du montant total réclamé à tort par le demandeur, soit la somme de 43.207 euros.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

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Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 23 avril 2024, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

➢ DIRE ET JUGER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic CITYA, recevable et bien fondé en ses demandes, fins et prétentions ;

➢ REJETER des débats le tableau Excel produit par le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] qui ne constitue pas une pièce ;

EN CONSÉQUENCE :

➢ DEBOUTER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic AGENCE REGIONALE AGREG, de l’ensemble de ses demandes, fins et prétentions ;

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic AGENCE REGIONALE AGREG à verser une somme de 6.000 euros au Syndicat des copropriétaires du [Adresse 3], représenté par son Syndic CITYA au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

➢ CONDAMNER le Syndicat des copropriétaires du [Adresse 2], représenté par son Syndic AGENCE REGIONALE AGREG aux entiers dépens qui seront recouvrés par Maître Marc HOFFMANN, Avocat au barreau de PARIS, conformément aux dispositions de l’article 699 du Code de procédure civile ;

➢ RAPPELER que l’exécution provisoire est de droit.

Au soutien de ses prétentions, le syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] invoque l’article 9 du code de procédure civile ainsi que les articles 1353 et 1992 du code civil, et fait principalement valoir que :
le syndicat des copropriétaires du [Adresse 2] conteste la répartition du coût de la consommation d’eau entre les immeubles des [Adresse 2] et [Adresse 3] et ce, alors que les comptes portant sur les exercices contestés ont été régulièrement approuvés par les copropriétaires en assemblées générales,l’expert judiciaire a ainsi constaté l’absence de remise en cause du ratio 60%/40% avant l’assignation en référé,le tableau excel sur lequel se fonde le demandeur doit être écarté, cette pièce n’ayant pas été soumise à l’expert,c’est à tort qu’il est affirmé que ce n’est que postérieurement à la pose de compteur propre à chaque bâtiment que les copropriétaires du [Adresse 2] auraient été en mesure de constater l’erreur commise dans la répartition du coût de la consommation d’eau,en effet, et ainsi que l’expert le relève, l’autorisation donnée par les copropriétaires du [Adresse 2] pour agir à l’encontre de la société CITYA à ce titre est antérieure à la pose des compteurs ; ce qui démontre l’absence de tout lien entre ladite pose et la présente demande,en tout état de cause, et ainsi que l’expert l’a constaté, le syndicat demandeur se trompe dans son appréciation des montants de répartition entre les deux immeubles,en outre, le demandeur n’apporte aucune preuve des sommes qu’il a réellement versées à ce titre,enfin, il ne démontre pas l’existence d’une perte de chance, seul fondement sur lequel la demande aurait pu être formée,il doit donc être débouté de sa demande de condamnation du syndicat des copropriétaires du [Adresse 3] au titre de la consommation d’eau froide pour la période 2012-2016.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 26 septembre 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries (juge unique) du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande en restitution des honoraires de syndic au titre du compte bancaire séparé ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre du trop-versé à l’égard du contrat d’assurance ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre des frais exposés auprès de sociétés de nettoyage ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre des facturations d’eau froide ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande de condamnation au titre de frais qui auraient été indûment exposés ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande au titre d’honoraires indus de la société CITYA :

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande au titre de l’absence d’opposition au prix de vente à l’égard de trois lots ;

DEBOUTE la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI de sa demande de dommages-intérêts ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, à payer à la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI la somme de 4.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 3], représenté par son syndic, la S.A.R.L. CITYA IMMOBILIER PECORARI, la somme de 2.000,00 euros au titre des frais exposés par elle et non compris dans les dépens, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

DEBOUTE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], représenté par son syndic, la société AGENCE REGIONALE AGREG, au paiement des entiers dépens de l’instance, dont distraction au profit de Maître Antoine SKRZYNSKI et de Maitre Marc HOFFMANN, avocats, pour ceux dont ils ont fait l’avance sans avoir reçu provision, et ce, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

REJETTE les demandes plus amples ou contraires ;

RAPPELLE que l’exécution provisoire de la décision est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 5 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT