Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny

Thématique : Résiliation de bail commercial et conséquences financières en période de crise sanitaire

TRIBUNAL JUDICIAIRE
de BOBIGNY

JUGEMENT CONTENTIEUX DU 05 FEVRIER 2025

Chambre 5/Section 1
AFFAIRE: N° RG 22/03403 – N° Portalis DB3S-W-B7G-WDYH
N° de MINUTE : 25/00205

DEMANDEUR

SOCIETE DES CENTRES D’OC ET D’OIL – SCOO
[Adresse 1]
[Localité 2]
représentée par Maître Régis HALLARD de la SELAS FIDAL DIRECTION PARIS, avocats au barreau de HAUTS-DE-SEINE, vestiaire : PN 702

C/

DEFENDEUR

S.A.R.L. GOROBEI
[Adresse 3]
[Localité 5]
représentée par Me Nathalie SAULAIS, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : R084

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Madame Charlotte THINAT, Présidente, statuant en qualité de juge unique, conformément aux dispositions de l article 812 du code de procédure civile, assistée aux débats de Madame Corinne BARBIEUX , greffier.

DÉBATS

Audience publique du 04 Décembre 2024.

JUGEMENT

Rendu publiquement, par mise au disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

EXPOSE DES FAITS ET DE LA PROCEDURE

Par acte sous seing privé du 23 juin 2014, la Société des Centres d’Oc et d’Oil – SCOO (ci-après la SCOO) a donné à bail à la S.A.R.L. GOROBEI le local commercial n°201 A situé au niveau 2 du centre commercial [Adresse 4] à [Localité 5] (93) pour 10 années entières et consécutives à compter rétroactivement du 1er janvier 2014 et ce, moyennant un loyer variable de 5,93% hors taxes sur le chiffre d’affaires hors taxes du preneur, avec un loyer minimum garanti annuel de 62.172 euros hors taxes hors charges, indexé chaque année en fonction de la variation de l’indice des loyers commerciaux.

Par lettre recommandée du 21 janvier 2022, la SCOO a mis en demeure la société GOROBEI de lui régler un arriéré locatif d’un montant de 106.813,27 euros.

Par acte du 4 février 2022, dénoncé à la société GOROBEI le 11 février 2022, la SCOOP a fait procéder à la saisie conservatoire de cette somme entre les mains de la société LCL ; saisie qui s’est avérée fructueuse à hauteur de 47.649,95 euros.

Par exploit d’huissier délivré le 23 février 2022, la SCOO a fait assigner la société GOROBEI devant le tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de la voir condamner au paiement de la somme de 106.813,27 euros au titre de l’arriéré de loyers et accessoires arrêté au 7 février 2022.

Par exploit du 15 avril 2022, la société GOROBEI a fait assigner la SCOOP devant le juge de l’exécution du tribunal de céans aux fins de voir ordonner la mainlevée de la saisie conservatoire de créances du 4 février 2022.

Par jugement du 4 août 2022, le juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Bobigny a cantonné à la somme de 14.341,29 euros la saisie conservatoire réalisée entre les mains du LCL le 4 février 2022 à la demande de la SCOOP.

Par acte du 5 janvier 2024, la SCOOP a fait signifier à la société GOROBEI un commandement de payer visant la clause résolutoire aux fins de régler dans un délai d’un mois la somme de 204.313,75 euros au titre des loyers, charges et accessoires impayés arrêtés au 8 décembre 2023, échéance du 4ème trimestre 2023 comprise.

Par exploit du 2 février 2024, la société GOROBEI a fait assigner la SCOOP devant le juge des référés du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins, à titre principal, de voir suspendre les effets de la clause résolutoire. Par ordonnance du 27 septembre 2024, le juge des référés s’est déclaré incompétent et a renvoyé les parties à mieux se pourvoir.

Aux termes de ses dernières conclusions notifiées par RPVA le 15 mai 2024, la SCOOP a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

– JUGER la société SCOO recevable et bien fondée en l’ensemble de ses demandes,

– JUGER que les loyers et accessoires dus en exécution du bail du 23 juin 2014 sont parfaitement exigibles même durant les périodes de fermeture administrative du commerce de la société GOROBEI,

– CONSTATER que la société GOROBEI n’a pas réglé la totalité des causes du commandement de payer notifié le 5 janvier 2024 d’avoir à payer la somme en principal de 204.313,75 € TTC correspondant aux loyers et accessoires dus à la date du 8 décembre 2023 et visant la clause résolutoire du Bail dans le mois de sa délivrance ni postérieurement,

– CONSTATER l’acquisition de la clause résolutoire et la résiliation de plein droit du Bail à la date du 5 février 2024,

– ORDONNER l’expulsion de la société GOROBEI, ainsi que celle de tout occupant de son chef, et ce avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier s’il y a lieu, et ceci sous astreinte de 1.000 euros par jour de retard à compter de la signification du jugement à intervenir,

RESERVER la liquidation de l’astreinte,
– JUGER que les meubles et objets mobiliers se trouvant sur place donneront lieu à l’application des dispositions des articles L.433-1 et R.433-1 du Code des procédures civiles d’exécution,

– JUGER que la société GOROBEI est redevable à l’égard de la société SCOO, à partir du 6 février 2024, d’une indemnité d’occupation fixée un pour cent (1%) du loyer annuel facturé et indexé de la dernière année de location, par jour de calendrier jusqu’à la reprise effective des lieux, dans un état conforme aux stipulations du Bail, conformément aux dispositions de l’article 31 des conditions générales du Bail,

– CONDAMNER la société GOROBEI à payer à la société SCOO la somme de 220.786,82 € TTC au titre de l’arriéré de loyers, indemnités d’occupation et accessoires arrêté à la date du 30 avril 2024, échéance du 2ème trimestre 2024 incluse, sauf à parfaire en considération (i) des éventuels impayés à survenir postérieurement et (ii) du montant de l’indemnité d’occupation majorée telle qu’elle sera fixée par le jugement à intervenir en application de l’article 31 des conditions générales du Bail,

– CONDAMNER la société GOROBEI aux intérêts sur cette somme fixé au taux légal majoré de 500 points de base en vertu de l’article 29.1 des conditions générales du Bail,

– ORDONNER en tant que de besoin que le paiement de la condamnation interviendra au prorata par imputation sur les sommes saisies entre les mains du LCL LE CREDIT LYONNAIS suivant procès-verbal de saisie conservatoire du 4 février 2022, et cantonnées par jugement du Juge de l’exécution du Tribunal judiciaire de Bobigny en date du 4 août 2022, auxquelles la société GOROBEI a acquiescé, comme sur tout autre montant bloqué résultant de nouvelle saisie,

– JUGER que le dépôt de garantie restera acquis à la société SCOO, conformément à l’article 30.5 du Bail, sans préjudice de son droit au paiement des sommes qui lui sont dues en exécution du Bail,

En tout état de cause,

– JUGER la société GOROBEI mal fondée en l’ensemble de ses demandes et l’en débouter,

– CONDAMNER la société GOROBEI aux entiers dépens, qui comprendront notamment les frais de la saisie conservatoire et de sa dénonciation intervenues respectivement les 4 et 11 février 2022, ainsi que le coût du commandement du 5 janvier 2024, lesquels pourront être recouvrés par Maître Régis HALLARD, Avocat au Barreau de Nanterre, pour les montants dont il aurait fait l’avance sans recevoir de provision, en vertu des dispositions de l’article 699 du Code procédure civile,

– CONDAMNER la société GOROBEI à payer à la société SCOO la somme de 10.000 euros en application de l’article 700 du Code de procédure civile.

Au soutien de ses prétentions, la SCOOP invoque les articles 1104, 1218, 1219, 1722 et 1728 du code civil, et fait principalement valoir que :
la société GOROBEI ne peut se soustraire à son obligation de paiement et ce, en vertu de l’article 1728 du code civil,
elle ne peut valablement soulever l’exception d’inexécution alors qu’elle a conservé l’usage des lieux et que l’impossibilité d’exploiter son fonds ne résulte pas d’un manquement du bailleur mais des mesures restrictives imposées par les pouvoirs publics pour endiguer l’épidémie de covid-19,la cour de cassation a rejeté ce moyen dans trois arrêts du 30 juin 2022 considérant que la mesure générale de police administrative portant interdiction de recevoir du public n’était pas constitutive d’une inexécution par le bailleur de son obligation de délivrance,de surcroît, faute de démontrer que l’épidémie constitue un cas de force majeure, le preneur ne peut pas valablement soutenir que les loyers exigibles durant les périodes de fermetures administratives ne sont pas dus sur ce fondement,la cour de cassation a ainsi jugé que le débiteur d’une obligation contractuelle de somme d’argent inexécutée ne peut s’exonérer de cette obligation en invoquant un cas de force majeure (Com. 16 sept.2014 n°13-20.306) et a rappelé cette jurisprudence dans ses arrêts du 30 juin 2022,de même, la fermeture administrative temporaire, mesure générale qui a été imposée à tous les établissements de même type sur l’ensemble du territoire, ne peut s’assimiler à la perte de chose louée visée à l’article 1722 du code civil, les lieux loués par la société GOROBEI n’ayant pas été détruits,le preneur ne peut en conséquence se dispenser de régler les loyers dus au titre des périodes de fermeture administrative et il est redevable, au 30 avril 2024, de la somme de 220.786,82 euros,la demande de délais de paiement devra être rejetée, le preneur ayant arrêté délibérément de régler ses loyers et accessoires et le montant saisi sur son compte bancaire démontrant qu’il n’est pas capable d’apurer sa dette tout en assurant le paiement des loyers courants,il n’est pas contestable ni contesté que la société GOROBEI n’a pas réglé les causes du commandement de payer notifié le 5 janvier 2024 dans le mois qui lui était imparti, la clause résolutoire est en conséquence acquise au 5 février 2024, ce qui justifie de résilier le bail,la saisine du juge des référés dans le mois de signification du commandement ne peut suspendre les effets du commandement et ce, d’autant que le juge des référés ne peut statuer sur des contestations à l’égard des causes dudit commandement,de surcroît, l’ordonnance de référé n’a pas autorité de la chose jugée au principal et seul le juge du fond est compétent pour trancher le présent litige,le bail ayant pris fin, il y a lieu d’ordonner l’expulsion du preneur, ainsi que de tous occupants de son chef, et ce, sous astreinte,le preneur est également redevable d’une indemnité d’éviction à compter du 6 février 2024 à laquelle il convient donc de le condamner.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civile.

La société GOROBEI a constitué avocat. Aux termes de ses dernières conclusions, notifiées par RPVA le 9 septembre 2024, elle a demandé au tribunal judiciaire de Bobigny de :

DEBOUTER la société SCOO de ses demandes

ANNULER les loyers et charges de la SARL GOROBEI pour la période de decembre 2020 à mai 2021

ACCORDER un délai de 24 mois à SARL GOROBEI pour s’acquitter de la somme de 142.112,08€ arrêtée au 9 septembre 2024.

SUSPENDRE les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement

CONDAMNER la société SCOO à payer à la SARL GOROBEI la somme 6.000€ au titre de l’article 700 du CPC ainsi qu’aux dépens comprenant ceux afférents à la saisie conservatoire du 4 février 2022.

Au soutien de ses prétentions, elle invoque les articles 1218, 1719, 1722 et 1244-1 du code civil et fait principalement valoir que :
les loyers au titre de la période du mois de décembre 2020 au mois de mai 2021 inclus ne peuvent être exigibles, le restaurant exploité par la société GOROBEI étant fermé durant cette période en raison de la crise sanitaire,du fait des décrets imposant la fermeture des établissements de restauration, le bailleur n’a pas pu remplir son obligation de délivrance telle que visée à l’article 1719 du code civil or, conformément à une jurisprudence constante, l’inexécution de cette obligation résultant de la force majeure ne peut donner lieu qu’à la résiliation du contrat ou à l’exception d’inexécution,le rejet de l’exception d’inexécution par la 3ème chambre civile de la cour de cassation, au travers de ses arrêts du 30 juin 2022, selon lesquels cette exception ne peut jouer qu’en cas de faute du débiteur et non lorsque l’inexécution résulte du seul fait du législateur et n’est pas imputable au bailleur est contraire à la jurisprudence ci-dessus rappelée et ce, d’autant que les articles 1219 et 1220 du code civil ne visent pas la faute ou l’imputabilité,la fermeture administrative ordonnée pour lutter contre la pandémie de covid-19 constitue un cas de force majeure entraînant nécessairement la suspension du contrat,la force majeure visée par l’article 1218 du code civil doit s’apprécier objectivement et par rapport à l’exécution du contrat et non, comme le juge la 3ème chambre civile de la cour de cassation dans ses arrêts du 30 juin 2022, au regard du seul empêchement du débiteur,il y a donc lieu de considérer qu’en cas de force majeur temporaire, le bail commercial est automatiquement suspendu dans l’attente de la levée de l’impossibilité d’exécuter frappant le débiteur,en outre, la décision administrative ordonnant la suspension de l’exploitation d’un commerce équivaut à la perte de la chose louée au sens de l’article 1722 du code civil,c’est de fait en ce sens que se sont prononcées un grand nombre de juridictions, dont notamment la cour d’appel de Paris (CA Paris, Pôle 1 Chambre 3, 30 mars 2022 n°21/16710, CA Paris, Pôle 1 Chambre 2, 21 avril 2022 n°21/17272),contrairement à ce que la 3ème chambre civile affirme dans ses arrêts du 30 juin 2022, peu importe les causes, motifs ou finalités qui fondent l’interdiction d’ouvrir les commerces,au regard de ces éléments, la SCOO n’est pas fondée à invoquer la créance d’un montant de 202.609,58 euros,l’attestation comptable versée en procédure démontre l’impact de la crise sanitaire sur le chiffre d’affaires de la société GOROBEI, celui-ci étant passé de 416.378 euros HT en 2019 à 184.300 euros HT en 2020 puis à 170.122 euros HT en 2021,le chiffre d’affaire pour l’exercice 2023 a été de 386.985 euros HT et sur l’exercice 2024, arrêté au 5 septembre 2024, il est 231.378,58 euros,la société GOROBEI est en conséquence bien fondée à solliciter un délai de 24 mois pour régler le solde de son arriéré d’un montant de 141.112,08 euros au 9 septembre 2024, une fois les loyers de la période de fermeture administrative ôtés,au regard de ces éléments, il y a donc lieu de suspendre les effets de la clause résolutoire.
Il est expressément renvoyé à ces conclusions pour un plus ample exposé des faits, prétentions et moyens, conformément aux dispositions de l’article 455 du code de procédure civil.

*

L’ordonnance de clôture a été rendue le 12 septembre 2024, et l’affaire appelée à l’audience de plaidoiries du 04 décembre 2024. Elle a été mise en délibéré au 05 février 2025, date à laquelle la décision a été rendue par mise à disposition au greffe.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal,

Constate l’acquisition, à la date du 5 février 2024 à 24h00, de la clause résolutoire insérée au bail du 23 juin 2014 liant la S.A.R.L. GOROBEI à la Société des Centres d’Oc et d’Oil – SCOO sur le local commercial n°201 A situé au niveau 2 du centre commercial Les Arcades à [Localité 5] (93) ;

Dit que la S.A.R.L. GOROBEI, devenue occupante sans droit ni titre, devra libérer de sa personne et de ses biens ainsi que de tous occupants de son chef le local commercial n°201 A situé au niveau 2 du centre commercial Les Arcades à [Localité 5] (93), à l’expiration d’un délai de deux mois à compter de la signification de la présente décision ;

Dit que faute pour la S.A.R.L. GOROBEI de quitter les lieux dans le délai indiqué et celui-ci passé, la Société des Centres d’Oc et d’Oil – SCOO pourra faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef avec le concours de la force publique et l’assistance d’un serrurier si besoin est ;

Rappelle que le sort des meubles trouvés dans les lieux est régi par l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution,

Fixe l’indemnité d’occupation due par la S.A.R.L. GOROBEI à la Société des Centres d’Oc et d’Oil – SCOO à compter du 6 février 2024 et jusqu’à la libération effective des lieux par la remise des clés, à une somme égale au montant des derniers loyers contractuels en cours, outre les taxes, charges et accessoires, et en tant que de besoin, condamne la S.A.R.L. GOROBEI à la payer à la Société des Centres d’Oc et d’Oil – SCOO ;

Condamne la S.A.R.L. GOROBEI à payer à la Société des Centres d’Oc et d’Oil – SCOO la somme de 220.786,82 euros à la SCOO, au titre des loyers, indemnités d’occupation, charges et accessoires dus au 30 avril 2024, deuxième trimestre 2024 inclus, et ce, avec intérêts au taux légal à compter du présent jugement ;

Rejette la demande de la S.A.R.L. GOROBEI en suspension des effets de la clause résolutoire et en octroi de délais de paiement,

Condamne la S.A.R.L. GOROBEI à payer à la Société des Centres d’Oc et d’Oil – SCOO la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ;

Condamne la S.A.R.L. GOROBEI aux entiers dépens, en ce compris les frais du commandement de payer du 5 janvier 2024 et ce, avec distraction au profit de Maître Régis HALLARD, avocat au barreau de Nanterre, en application des dispositions de l’article 699 du code de procédure civile ;

Rejette les demandes plus amples ou contraires.

Fait au Palais de Justice, le 5 février 2025

La minute de la présente décision a été signée par Madame Charlotte THINAT, Présidente, assistée de Madame Zahra AIT, greffière présente lors de son prononcé.

LA GREFFIERE LA PRESIDENTE

Madame AIT Madame THINAT