Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire de Bobigny

Thématique : Fixation du loyer renouvelé : enjeux contractuels et expertises nécessaires

COUR D’APPEL DE PARIS
TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE BOBIGNY

JUGEMENT DU 19 NOVEMBRE 2024

Greffe des loyers commerciaux
Affaire N° RG 22/00036 – N° Portalis DB3S-W-B7G-W3AO
Chambre 5/Section 4 – LC
Minute n° 24/01495

S.A.R.L. EYES [Localité 9]
[Adresse 2]
[Localité 6]
représentée par Maître Stéphane DAYAN de la SELAS SELAS ARKARA AVOCATS SDPE, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : P0418

C/

S.A.S. IMFRA IMMOBILIERE FRANCE
[Adresse 4]
[Localité 5]
représentée par Maître Antoine PINEAU-BRAUDEL de la SAS CABINET PINEAU-BRAUDEL, avocats au barreau de PARIS, vestiaire : C0260

COMPOSITION DU TRIBUNAL

Président : Madame Aliénor CORON, Juge, statuant par délégation du Président du Tribunal et dans les conditions prévues aux articles R145-23 et suivants du code de commerce, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

DÉBATS

Audience publique du 17 septembre 2024

JUGEMENT

Prononcé publiquement, par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort, par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffier.

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 3 décembre 2009, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a donné à bail à la société EYES GROUP un local n°238 d’une superficie de 197 m² situé au premier étage du centre commercial [Adresse 10] sis [Adresse 7] à [Localité 9]. Le contrat de bail a été consenti pour une durée de dix années entières et consécutives à compter de la date de livraison au preneur, soit le 1er avril 2010 pour se terminer le 31 mars 2020.

La destination est la suivante : « Optique, Lunetterie et tous articles de précision, lunettes de soleil et tous accessoires s’y rapportant, Audio prothèse. ».

Le loyer annuel a été fixé à la somme de 240 000 euros hors taxes en sus d’un loyer variable additionnel correspondant à 7,1% du chiffre d’affaires hors taxes.

Par courrier en date du 19 juillet 2012 valant avenant au contrat de bail, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE a accepté la substitution de la société EYES GROUP par la société EYES [Localité 9].

Le loyer annuel de base s’élève en 2023 à la somme de 289 895 euros hors taxes et hors charges.

Suivant exploit d’huissier en date du 18 mai 2020, la société EYES [Localité 9] a sollicité le renouvellement du bail au 1er avril 2020, moyennant un loyer annuel en principal de 149 700 euros.

Au terme d’un mémoire en fixation des loyers signifié le 29 mars 2022, la société EYES [Localité 9] a sollicité la fixation du loyer à la somme de 149 700 euros hors taxes et hors charges en principal.

Par exploit du 12 avril 2022, la société EYES [Localité 9] a assigné la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE devant le juge des loyers commerciaux du tribunal judiciaire de Bobigny aux fins notamment de voir fixer le montant du loyer du bail renouvelé à 149 700 euros hors taxes et hors charges.

Par jugement du 14 décembre 2023 du tribunal de commerce de Paris, la société EYES [Localité 9] a été placée sous redressement judiciaire. La SCP d’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ABITBOL & ROUSSELET a été désignée aux termes du même jugement en qualité d’administrateur judiciaire, et la SELARL ASTEREN en qualité de mandataire judiciaire.

Au terme de leur mémoire signifié à la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE par lettre recommandée avec avis de réception du 29 juillet 2024, la société EYES [Localité 9], la SELARL ASTEREN et la SCP d’ADMINISTRATEURS JUDICIAIRES ABITBOL & ROUSSELET ès qualités sollicitent du juge des loyers commerciaux de :
-DÉCLARER la société EYES [Localité 9] recevable en ses demandes
– FIXER le loyer annuel du bail renouvelé à compter du 1er avril 2020, à la somme annuelle hors taxes de 149 700 euros, toutes les autres charges, clauses et conditions du bail expiré demeurant inchangées
Subsidiairement,
-DESIGNER tel expert qu’il plaira au Tribunal, et lui donner, notamment, mission d’entendre les parties en leurs explications, visiter les lieux, se faire remettre tous documents, entendre tous sachants, et, plus généralement, effectuer toutes investigations utiles pour fournir au Tribunal tous éléments lui permettant de fixer en connaissance de cause le montant du loyer de renouvellement correspondant aux locaux en cause, à la date du 1er avril 2020 ;
-Dans ce cas, fixer le loyer provisionnel à la somme annuelle hors taxes de 149 700 euros à compter du 1er avril 2020 ;
En tout état de cause :
-DEBOUTER la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE de l’ensemble de ses demandes ;
-CONDAMNER la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE à payer à la société EYES [Localité 9] la somme de 2 000 euros au titre de l’article 700 du Code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens ;
-ORDONNER l’exécution provisoire de la décision.

Au terme de son mémoire notifié par lettre recommandée avec avis de réception le 22 septembre 2023, la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE sollicite du juge des loyers commerciaux de :
In limine litis,
-JUGER les demandes de la societe EYES [Localité 9] irrecevables ;
Subsidiairement,
-FIXER le loyer de base du bail renouvelé au 1er avril 2020 à la somme annuelle hors taxes et hors charges de 320 000 euros, toutes les autres clauses, charges et conditions du bail expiré demeurant inchangées ;
-CONDAMNER la société EYES [Localité 9] au paiement des intérêts au taux légal sur les loyers arriérés à compter du présent mémoire, qui seront eux-mêmes capitalisés par application des dispositions de l’article 1343-2 du Code civil, pour ceux correspondant à des loyers dus pendant au moins un an ;
-JUGER que le dépôt de garantie devra être ajusté en conséquence, qui devra toujours être égal à trois mois de loyer de base hors taxes ;
Très Subsidiairement,
-DESIGNER tel expert qu’il plaira au Juge de nommer, avec mission de déterminer la valeur locative de marché des locaux loués au 1er avril 2020, définie par les stipulations contractuelles, savoir par référence aux autres locaux commerciaux du Centre Commercial « [Adresse 10] », qui constitue un marché autonome de référence des valeurs locatives et en prenant en considération :
-Les loyers en capital constitués des droits d’entrée et des prix de cession de droit au bail,
-Les loyers correspondant à des prix librement débattus entre bailleur et locataire, soit lors de la prise a bail des nouveaux locaux, soit a l’occasion de modi?cations locatives, soit encore à l’occasion de renouvellements amiables de baux,
-Les loyers convenus contractuellement dans les trois années précédant la date de renouvellement de bail, outre ceux de l’année en cours,
-Les locaux présentant des caractéristiques comparables au local loué, savoir avec une surface équivalente et pour un même secteur d’activité,
-Et sans procéder à aucune pondération des surfaces, sauf pour les mezzanines et les réserves qui ne seraient pas attenantes au local principal, objet du bail.
-FIXER le loyer provisionnel de base pour la durée de l’instance à la somme annuelle en principal égale à la valeur locative du local, conformément aux stipulations des articles 27.2.1 et 27.2.2 du bail, soit 320 000 euros hors taxes hors charges, très subsidiairement au loyer courant majoré de 10 %, dans l’hypothèse ou une mesure d’instruction serait ordonnée ;
En toute hypothèse,
-DIRE que la décision à intervenir constituera un titre exécutoire conforme aux dispositions des articles 2 et 4 de la Loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 ;
-RAPPELER le caractère exécutoire de plein droit de la décision à intervenir ;
-CONDAMNER la société EYES [Localité 9] au paiement d’une indemnité de 5 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’en tous les dépens.

En application de l’article 455 du code de procédure civile, il sera référé aux mémoires des parties pour un complet exposé des moyens.

PAR CES MOTIFS

Le juge des loyers commerciaux,

-Déboute la société IMFRA IMMOBILIERE FRANCE de sa fin de non-recevoir,

-Déclare la société EYES [Localité 9] recevable en ses demandes,

-Dit que le montant du loyer de base du bail renouvelé doit être fixé conformément aux dispositions des articles L. 145-33 et R. 145-2 à R. 145-8 du code de commerce ainsi qu’aux stipulations contractuelles liant les parties, visées à l’article 27 des conditions générales et de l’annexe au contrat de bail,

Avant dire droit, sur la fixation judiciaire du montant du loyer de base du bail renouvelé à la valeur locative de marché,

-Ordonne une expertise et commet pour y procéder :

[M] [Y]
[Adresse 3]
[XXXXXXXX01]
[Courriel 8]

Avec pour mission de :

– visiter les lieux loués situés au sein du centre commercial « [Adresse 10] » à [Localité 9] (93),

– décrire les locaux et l’activité qui y est exercée,

– se faire remettre par les parties l’ensemble des documents nécessaires,

– procéder à l’examen des faits qu’allèguent les parties,

– fournir au juge tous éléments susceptibles de lui permettre de déterminer la valeur locative au 1er avril 2020, suivant les critères ci-dessous en tant qu’ils paraîtront pertinents, et par référence aux loyers pratiqués au sein du centre commercial :
i) les caractéristiques propres du local et notamment la surface dont le calcul sera détaillé;
ii) l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité voire, en tant que de besoin, la nature et l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire;
iii) la destination et/ou les modalités de jouissance des lieux prévus au bail;
iv) les obligations respectives des parties s’agissant notamment des obligations et restrictions imposées au bailleur et/ou au preneur, les améliorations apportées dont l’auteur, l’époque et le coût seront précisés;
v) les facteurs locaux de commercialité et notamment : la position du local au sein du centre

– Préciser les prix couramment pratiqués au sein du centre commercial ;

– Donner son avis motivé sur le montant du loyer applicable à compter du 1er avril 2020 selon les critères énoncés aux articles L. 145-33 et R 145-2 à R 145-5 et R145-8 du code de commerce, ainsi ainsi qu’aux stipulations de l’article 27.2. des conditions générales et de l’annexe du contrat de bail signé le 3 décembre 2009, ces dernières prévalant sur les dispositions légales en cas de contradiction,

– Fournir au juge tous éléments utiles à la solution du litige,

– Du tout dresser rapport,

-Dit que l’expert accomplira sa mission conformément aux dispositions des articles 263 et suivants du code de procédure civile,

-Fixe à 3 000 euros (trois mille euros) le montant de la provision que la société EYES [Localité 9] doit consigner à la régie d’avances et de recettes de ce tribunal avant le 17 janvier 2025 et dit qu’à défaut de consignation dans ce délai, la désignation de l’expert sera caduque,

-Dit que l’expert provoquera la première réunion dans un délai maximum de cinq semaines à partir de sa saisine, constituée par l’avis donné à l’expert du versement de la consignation et que les parties lui communiqueront préalablement toutes les pièces dont elles entendent faire état,

-Invite l’expert, lors de la première réunion d’expertise et en tout cas dès que possible, à fixer le calendrier des opérations avec la date de diffusion du projet de rapport, le délai imparti aux parties pour transmettre leurs dires et la date du dépôt du rapport définitif,

-Invite l’expert à faire connaître, dès cette première réunion d’expertise, le coût prévisible de sa mission et dit que si la consignation lui apparaît insuffisante, il appartiendra à l’expert commis de solliciter un complément de consignation,

-Dit que l’expert déposera au greffe du tribunal son rapport au plus tard le 31 décembre 2025, en un original et une copie, après en avoir envoyé un exemplaire à chaque partie,

-Dit que l’expert joindra à cet envoi la copie de sa demande de rémunération et que les parties disposeront d’un délai de quinze jours pour formuler des observations sur cette demande,

-Dit que faute pour une partie d’avoir communiqué à l’expert les pièces demandées ou fait parvenir son dire dans les délais impartis, elle sera réputée y avoir renoncé sauf si elle a justifié préalablement à l’expiration du délai d’un motif résultant d’une cause extérieure,

-Dit qu’en application de l’article R.145-31 du code de commerce, dès le dépôt du rapport d’expertise, le greffe avisera les parties, ou, si elles sont représentées, leurs avocats, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires faits après l’exécution de la mesure d’instruction devront être échangés,

-Ordonne le renvoi de cette affaire à l’audience du juge des loyers commerciaux du 4 février 2025, sans nouvelle convocation des parties, pour s’assurer que la consignation a été versée,

-Dit que faute de versement de la consignation dans le délai précité, la désignation de l’expert sera caduque,

-Dit que le juge de la 5ème chambre, 4ème section de ce tribunal, sera chargé d’assurer le contrôle de l’expertise,

-Dit que pendant le cours de l’instance, la société EYES [Localité 9] sera redevable provisoirement du paiement des loyers échus au prix ancien,

-Réserve les autres demandes, les dépens et les frais irrépétibles,

-Rappelle que l’exécution provisoire est de droit.

Fait au Palais de Justice, le 19 novembre 2024

La minute de la présente décision a été signée par Madame Aliénor CORON, Juge des loyers commerciaux, assistée de Madame Zahra AIT, greffière.

LA GREFFIERE LA JUGE DES LOYERS COMMERCIAUX

Madame AIT Madame CORON