Type de juridiction : Tribunal judiciaire

Juridiction : Tribunal judiciaire d’Avignon

Thématique : Congé pour vente contesté et restitution de dépôt de garantie non honorée

COUR D’APPEL DE NÎMES
TRIBUNAL JUDICIAIRE D’AVIGNON

N° RG 24/00443 – N° Portalis DB3F-W-B7I-J3WH

Minute N° :
JUGEMENT DU 28 Janvier 2025

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :

Me Jacques TARTANSON

Le :

Dossier + Copie délivrés à :

Le :

DEMANDEUR(S) :

Monsieur [P] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représenté par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Sandrine MOIROUD-BESSE, avocat au barreau d’AVIGNON

Madame [B] [V]
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Jacques TARTANSON, avocat au barreau d’AVIGNON substitué par Me Sandrine MOIROUD-BESSE, avocat au barreau d’AVIGNON

DEFENDEUR(S) :

Monsieur [U] [O]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Amandine GORY, Vice-Président,

assistée de Mme Johanna MESLATI, greffière lors des débats et par Mme Magali SAVADOGO, greffière lors de la mise à disposition au greffe

DEBATS : le 19 Novembre 2024

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2018, [U] [O] a donné à bail à [P] [V] et [B] [V] (ci-après dénommés les époux [V]) un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 70 euros de provision sur charges, contrat conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Les époux [V] exposent que par acte d’huissier de justice en date du 8 janvier 2023, un congé aux fins de vente leur a été délivré, les intimant de quitter les lieux au plus tard le 15 avril 2024, date d’échéance du bail ; qu’ils ont quitté les lieux le 8 avril 2024 ; que néanmoins, le bien n’a pas été vendu mais remis en location un mois plus tard, avec un loyer plus élevé ; que par ailleurs, et bien que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ne mette en évidence aucune réparation locative, le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué, malgré plusieurs relances.

C’est dans ce contexte que les époux [V] ont fait citer [U] [O] par exploit du 1er octobre 2024, au visa notamment des articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur verser les sommes suivantes :

– 550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, somme majorée de 10% du montant du loyer, soit 55 euros par mois, à compter du 8 mai 2024 et jusqu’à complet paiement ;
– 10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux ;
– 2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire est examinée à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle les époux [V] comparaissent représentés et sollicitent oralement le bénéfice de leur assignation.

[U] [O] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 28 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

En application de l’article 473 du code procédure civile, le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputé contradictoire et en premier ressort, le défendeur, non comparant, ayant été assigné régulièrement à étude.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE frauduleux le congé délivré par [U] [O] le 8 janvier 2023 avec effet au 16 avril 2024 ;

En conséquence,

CONDAMNE [U] [O] à payer à [P] [V] et [B] [V] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice ;

CONDAMNE [U] [O] à restituer à [P] [V] et [B] [V] le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros ;

CONDAMNE [U] [O] à régler à [P] [V] et [B] [V] la somme de 55 euros par mois de retard à compter du 9 mai 2024, au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 et ce, jusqu’à la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE [U] [O] à régler à [P] [V] et [B] [V] la somme de 600 euros aux titres des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargé du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge

EXPOSE DU LITIGE

Par acte sous seing privé en date du 16 avril 2018, [U] [O] a donné à bail à [P] [V] et [B] [V] (ci-après dénommés les époux [V]) un logement sis [Adresse 5], moyennant un loyer mensuel de 550 euros, outre 70 euros de provision sur charges, contrat conclu pour une durée de trois ans renouvelable par tacite reconduction.

Les époux [V] exposent que par acte d’huissier de justice en date du 8 janvier 2023, un congé aux fins de vente leur a été délivré, les intimant de quitter les lieux au plus tard le 15 avril 2024, date d’échéance du bail ; qu’ils ont quitté les lieux le 8 avril 2024 ; que néanmoins, le bien n’a pas été vendu mais remis en location un mois plus tard, avec un loyer plus élevé ; que par ailleurs, et bien que la comparaison entre l’état des lieux d’entrée et de sortie ne mette en évidence aucune réparation locative, le dépôt de garantie ne leur a pas été restitué, malgré plusieurs relances.

C’est dans ce contexte que les époux [V] ont fait citer [U] [O] par exploit du 1er octobre 2024, au visa notamment des articles 22 de la loi du 6 juillet 1989 et 1240 du code civil, aux fins de le voir condamner, sous le bénéfice de l’exécution provisoire, à leur verser les sommes suivantes :

550 euros au titre de la restitution du dépôt de garantie, somme majorée de 10% du montant du loyer, soit 55 euros par mois, à compter du 8 mai 2024 et jusqu’à complet paiement ;
10.000 euros à titre de dommages et intérêts pour congé frauduleux ;
2.000 euros au titre des frais irrépétibles.

L’affaire est examinée à l’audience du 19 novembre 2024, lors de laquelle les époux [V] comparaissent représentés et sollicitent oralement le bénéfice de leur assignation.

[U] [O] ne comparait pas et n’est pas représenté.

La décision est mise en délibéré au 28 janvier 2025.

En application de l’article 455 du code de procédure civile qui dispose que « le jugement doit exposer succinctement les prétentions respectives des parties et leurs moyens. Cet exposé peut revêtir la forme d’un visa des conclusions des parties avec l’indication de leur date. Le jugement doit être motivé. Il énonce la décision sous forme de dispositif », il sera fait renvoi pour un plus ample exposé du litige et des moyens aux conclusions des parties.

En application de l’article 473 du code procédure civile, le présent jugement étant susceptible d’appel, il sera statué par décision réputé contradictoire et en premier ressort, le défendeur, non comparant, ayant été assigné régulièrement à étude.

MOTIFS

Ainsi qu’il ressort de l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, le tribunal fait droit à la demande s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

Il ressort de l’article 9 de ce code qu’il incombe à chaque partie de prouver conformément à la loi les faits nécessaires au succès de sa prétention.
Il résulte en outre de l’article 1315 du code civil que celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver. Réciproquement, celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement ou le fait qui a produit l’extinction de son obligation.
Sur la demande de dommages et intérêts fondée sur l’irrégularité du congé pour vente

Aux termes de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989, lorsque le bailleur donne congé à son locataire, ce congé doit être justifié soit par sa décision de reprendre ou de vendre le logement, soit par un motif légitime et sérieux, notamment l’inexécution par le locataire de l’une des obligations lui incombant. A peine de nullité, le congé donné par le bailleur doit indiquer le motif allégué et, en cas de reprise, les nom et adresse du bénéficiaire de la reprise ainsi que la nature du lien existant entre le bailleur et le bénéficiaire de la reprise qui ne peut être que le bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité enregistré à la date du congé, son concubin notoire depuis au moins un an à la date du congé, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Lorsqu’il donne congé à son locataire pour reprendre le logement, le bailleur justifie du caractère réel et sérieux de sa décision de reprise. Le délai de préavis applicable au congé est de six mois lorsqu’il émane du bailleur.
En cas de contestation, le juge peut, même d’office, vérifier la réalité du motif du congé et le respect des obligations prévues au présent article. Il peut notamment déclarer non valide le congé si la non-reconduction du bail n’apparaît pas justifiée par des éléments sérieux et légitimes.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, signifié par acte d’huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l’acte d’huissier ou de la remise en main propre.
Pendant le délai de préavis, le locataire n’est redevable du loyer et des charges que pour le temps où il a occupé réellement les lieux si le congé a été notifié par le bailleur. Il est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c’est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur.

Lorsqu’il est fondé sur la décision de vendre le logement, le congé doit, à peine de nullité, indiquer le prix et les conditions de la vente projetée. Le congé vaut offre de vente au profit du locataire : l’offre est valable pendant les deux premiers mois du délai de préavis.
A l’expiration du délai de préavis, le locataire qui n’a pas accepté l’offre de vente est déchu de plein droit de tout titre d’occupation sur le local.
Le locataire qui accepte l’offre dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Le contrat de location est prorogé jusqu’à l’expiration du délai de réalisation de la vente. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit et le locataire est déchu de plein droit de tout titre d’occupation.
Dans le cas où le propriétaire décide de vendre à des conditions ou à un prix plus avantageux pour l’acquéreur, le notaire doit, lorsque le bailleur n’y a pas préalablement procédé, notifier au locataire ces conditions et prix à peine de nullité de la vente. Cette notification est effectuée à l’adresse indiquée à cet effet par le locataire au bailleur ; si le locataire n’a pas fait connaître cette adresse au bailleur, la notification est effectuée à l’adresse des locaux dont la location avait été consentie. Elle vaut offre de vente au profit du locataire. Cette offre est valable pendant une durée d’un mois à compter de sa réception. L’offre qui n’a pas été acceptée dans le délai d’un mois est caduque.
Le locataire qui accepte l’offre ainsi notifiée dispose, à compter de la date d’envoi de sa réponse au bailleur ou au notaire, d’un délai de deux mois pour la réalisation de l’acte de vente. Si, dans sa réponse, il notifie son intention de recourir à un prêt, l’acceptation par le locataire de l’offre de vente est subordonnée à l’obtention du prêt et le délai de réalisation de la vente est porté à quatre mois. Si, à l’expiration de ce délai, la vente n’a pas été réalisée, l’acceptation de l’offre de vente est nulle de plein droit.
Les termes des cinq alinéas précédents sont reproduits à peine de nullité dans chaque notification.
Le fait pour un bailleur de délivrer un congé justifié frauduleusement par sa décision de reprendre ou de vendre le logement est puni d’une amende pénale dont le montant ne peut être supérieur à 6 000 € pour une personne physique et à 30 000 € pour une personne morale.
Le montant de l’amende est proportionné à la gravité des faits constatés. Le locataire est recevable dans sa constitution de partie civile et la demande de réparation de son préjudice.
Enfin, en application de l’article 1240 du code civil « Tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer ».

*

Au cas d’espèce, par acte d’huissier en date du 8 janvier 2023, [U] [O] a notifié aux époux [V] un congé aux fins de vente, intimant aux locataires de quitter les lieux au plus tard le 16 avril 2024, date d’échéance du bail

Ce congé remplit les conditions posées par l’article 15 de la loi précitée quant aux modalités de délivrance, au délai, et au motif invoqué s’agissant d’un projet de vente.

Toutefois, les demandeurs exposent qu’ils n’ont reçu aucune visite d’éventuel acquéreur et qu’aucune annonce aux fins de vente n’est parue ou ne leur a été communiquée avant la date de leur départ le 8 avril 2024

Ils produisent en outre une annonce parue le 10 mai 2024 sur le site LOGIC IMMO, avec photographie, pour une maison à louer correspondant au bien objet du bail en terme de nombre de pièce et de superficie, et pour un loyer de 650 euros hors charge, outre une provision sur charges de 50 euros, soit 80 euros de plus que le précédent loyer.

Il convient ainsi de considérer que les demandeurs rapportent suffisamment et avec les moyens dont ils disposent la preuve du caractère frauduleux du congé qui leur a été délivré et de condamner [U] [O] à leur payer, en réparation de leur préjudice, la somme de 2.000 euros.

Sur la restitution du dépôt de garantie

L’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 précise que « Lorsqu’un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l’exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à un mois de loyer en principal. Au moment de la signature du bail, le dépôt de garantie est versé au bailleur directement par le locataire ou par l’intermédiaire d’un tiers.
Un dépôt de garantie ne peut être prévu lorsque le loyer est payable d’avance pour une période supérieure à deux mois ; toutefois, si le locataire demande le bénéfice du paiement mensuel du loyer, par application de l’article 7, le bailleur peut exiger un dépôt de garantie.
Il est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la remise en main propre, ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, des clés au bailleur ou à son mandataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées. A cette fin, le locataire indique au bailleur ou à son mandataire, lors de la remise des clés, l’adresse de son nouveau domicile.
Il est restitué dans un délai maximal d’un mois à compter de la remise des clés par le locataire lorsque l’état des lieux de sortie est conforme à l’état des lieux d’entrée, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu, en lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Lorsque les locaux loués se situent dans un immeuble collectif, le bailleur procède à un arrêté des comptes provisoire et peut, lorsqu’elle est dûment justifiée, conserver une provision ne pouvant excéder 20 % du montant du dépôt de garantie jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble. La régularisation définitive et la restitution du solde, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu en lieu et place du locataire, sont effectuées dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Toutefois, les parties peuvent amiablement convenir de solder immédiatement l’ensemble des comptes.
Le montant de ce dépôt de garantie ne porte pas intérêt au bénéfice du locataire. Il ne doit faire l’objet d’aucune révision durant l’exécution du contrat de location, éventuellement renouvelé.
A défaut de restitution dans les délais prévus, le dépôt de garantie restant dû au locataire est majoré d’une somme égale à 10 % du loyer mensuel en principal, pour chaque période mensuelle commencée en retard. Cette majoration n’est pas due lorsque l’origine du défaut de restitution dans les délais résulte de l’absence de transmission par le locataire de l’adresse de son nouveau domicile.
En cas de mutation à titre gratuit ou onéreux des locaux loués, la restitution du dépôt de garantie incombe au nouveau bailleur. Toute convention contraire n’a d’effet qu’entre les parties à la mutation ».

Il est constant qu’il incombe au bailleur de justifier des sommes qu’il entend retenir. Le dépôt de garantie ayant notamment pour objet de garantir le paiement du loyer, sa restitution constitue une compensation légale qui s’opère de plein droit.

De plus, la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 ne peut se cumuler avec les intérêts moratoires et ne produit intérêt qu’à compter du jugement la liquidant.

*

Au cas d’espèce, les époux [V] soutiennent que le bailleur ne leur a pas restitué le dépôt de garantie prévu au bail, soit la somme de 550 euros.

Ils produisent au soutien de leurs dires :
L’état des lieux de sortie, en date du 8 avril 2024, ne faisant état d’aucune difficulté par rapport à l’état des lieux d’entrée ;
Des relances par courriel auprès de l’agence immobilière ;
Une mise en demeure avec accusé de réception en date du 29 juillet 2024, émanant de leur conseil et sollicitant la restitution du dépôt de garantie, outre la maoration légale de 10%

[U] [O] ne justifie pas d’avoir restitué le dépôt de garantie dans le délai d’un mois prévu par le texte précité, soit avant le 8 mai 2024. Il sera ainsi condamné à le restituer aux époux [V], pour un montant de 550 euros outre majoration de 10%, soit 55 euros par mois pour chaque période commencée en retard.

Sur les demandes accessoires

Sur les frais irrépétibles,

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens qui perd son procès à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. Le juge tient compte de l’équité ou de la situation économique de la partie condamnée. Il peut même d’office, pour des raisons tirées des mêmes considérations, dire qu’il n’y a lieu à condamnation.

L’équité commande de condamner [U] [O] à verser une somme de 600 euros au titre des frais irrépétibles que les époux [V] ont pu exposer pour la présente procédure.

Sur l’exécution provisoire,

En application de l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

En conséquence, il y a lieu de rappeler que l’exécution provisoire de la présente décision est de droit.

PAR CES MOTIFS,

Le tribunal statuant par jugement réputé contradictoire et rendu en premier ressort,

DECLARE frauduleux le congé délivré par [U] [O] le 8 janvier 2023 avec effet au 16 avril 2024 ;

En conséquence,

CONDAMNE [U] [O] à payer à [P] [V] et [B] [V] la somme de 2.000 euros en réparation de leur préjudice ;

CONDAMNE [U] [O] à restituer à [P] [V] et [B] [V] le dépôt de garantie d’un montant de 550 euros ;

CONDAMNE [U] [O] à régler à [P] [V] et [B] [V] la somme de 55 euros par mois de retard à compter du 9 mai 2024, au titre de la majoration prévue par l’article 22 de la loi du 06 juillet 1989 et ce, jusqu’à la restitution du dépôt de garantie,

CONDAMNE [U] [O] à régler à [P] [V] et [B] [V] la somme de 600 euros aux titres des frais irrépétibles ainsi que le justifie l’équité,

REJETTE les autres demandes pour le surplus,

RAPPELLE que l’exécution provisoire est de droit,

Ainsi jugé et mis à disposition du public par le greffe, en application des dispositions de l’article 450 alinéa 2 du code de procédure civile, le 28 janvier 2025

Le présent jugement a été signé par Madame Amandine GORY, juge chargée du contentieux de la protection et par la greffière.

La Greffière La Juge