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N° RG 24/55894

N° Portalis 352J-W-B7I-C5L5B

N° : 7

Assignation du :
23 Août 2024

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[1] 3 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 22 janvier 2025

par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 1] – [Localité 6], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, le Cabinet STI, dont le siège social est sis
[Adresse 2]
[Localité 5]

représenté par Maître Benoit FLEURY, avocat au barreau de PARIS – #C0129

DEFENDERESSES

La S.A.R.L. FIVE CHICKEN
[Adresse 1] –
[Adresse 3]
[Localité 6]

représentée par Maître Gary GOZLAN, avocat au barreau de HAUTS-DE-SEINE – #NAN310

La S.C.I. BOCA RATON
Chez Chemaia SUISSA
[Adresse 4]
[Localité 7]

représentée par Maître Sandrine QUETU, avocat au barreau de PARIS – #B0514

DÉBATS

A l’audience du 18 décembre 2024, tenue publiquement, présidée par Rachel LE COTTY, Première vice-présidente, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

Après avoir entendu les conseils des parties,

La SCI Boca Raton est propriétaire de locaux commerciaux (lot n° 1) au rez-de-chaussée d’un immeuble situé [Adresse 1] [Localité 6] soumis au statut de la copropriété.

Le 22 janvier 2020, ces locaux ont été donnés à bail à la société Five Chicken, ayant pour nom commercial Taj Mahal, pour y exercer une activité de restaurant.

Reprochant à la SCI Boca Raton la réalisation de travaux sans autorisation de l’assemblée générale, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 6], après vaine mise en demeure a, par acte du 23 août 2024, assigné la SCI Boca Raton devant le président du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, sollicitant, au visa des articles 835 du code de procédure civile et 25 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, de :
condamner la SCI Boca Raton à interrompre tout travaux affectant les parties communes de l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 1], tant qu’aucune autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires n’aura été obtenue conformément au règlement de copropriété ; condamner la SCI Boca Raton, sous astreinte de 500 euros par jour de retard, à remettre en leur état initial les lieux suite aux travaux réalisés sur la devanture du lot n° 1 et la façade extérieure de l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 1] ;condamner la SCI Boca Raton à lui verser une somme de 3.500 euros au titre des frais irrépétibles, sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ; condamner la SCI Boca Raton aux entiers dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile.
Par acte du 11 septembre 2024, la SCI Boca Raton a assigné la société Five Chicken en intervention forcée.

A l’audience du 23 octobre 2024, la jonction des instances a été ordonnée et l’affaire a été renvoyée au 18 décembre 2024 à la demande des parties.

A cette audience, le syndicat des copropriétaires maintient ses demandes, tout en précisant que les travaux sont achevés, de sorte qu’il ne sollicite plus leur interruption mais la remise en état des lieux.

Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la SCI Boca Raton demande au juge des référés de :
A titre principal,
débouter le syndicat des copropriétaires de ses demandes à son encontre ; A titre subsidiaire,
condamner la société Five Chicken à la relever et garantir de toutes condamnations pécuniaires qui pourraient être prononcées à son encontre ; condamner la société Five Chicken à lui payer la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;la condamner aux dépens.
Aux termes de ses conclusions déposées et soutenues oralement à l’audience, la société Five Chicken demande au juge des référés de :
A titre principal,
débouter la SCI Boca Raton et le syndicat des copropriétaires de l’ensemble de leurs demandes ;valider les travaux qu’elle a réalisés ;condamner in solidum la SCI Boca Raton et le syndicat des copropriétaires à lui payer la somme de 3.000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;A titre subsidiaire et reconventionnel,
ordonner, en cas de condamnation à une remise en état à l’initial, que celle-ci se limite aux peintures de la devanture ;ordonner que la remise en état à l’initial ne se fera que sous réserve de l’autorisation de la municipalité ;ordonner, en cas de condamnation sous astreinte, que l’astreinte soit provisoire et modulée dans le temps comme suit : une astreinte de 150 euros par semaine et non par jour, après la signification de la décision, l’obligeant à déposer une demande d’autorisation de travaux à la mairie et à transmettre l’accusé de réception au syndicat des copropriétaires ; une astreinte de 150 euros par semaine et non par jour, qui commencera à courir 3 mois après la réception de la décision de la mairie d’accepter la réalisation des travaux ;ordonner que chaque partie supportera les frais engagés par elle pour se défendre ou, à défaut, ramener à de plus justes proportions les frais engagés dans le cadre de l’instance pendante ;écarter l’exécution provisoire.
Conformément aux dispositions des articles 455 et 446-1 du code de procédure civile, il est renvoyé à l’assignation et aux conclusions des parties pour un plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens.

Sur la demande relative aux travaux réalisés sans autorisation

Selon l’article 835 du code de procédure civile, le président du tribunal judiciaire peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Aux termes de l’article 25 b) de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant « l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».

En application de ces textes, la réalisation, sans autorisation de l’assemblée générale, de travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble est constitutive d’un trouble manifestement illicite justifiant la remise en état des lieux.

En l’espèce, le règlement de copropriété précise que sont parties communes, notamment, « les fondations, les gros murs de façades ou de refend ainsi que les pignons et généralement tous les murs et éléments constituant l’ossature des bâtiments ».

Il ajoute que « chacun des copropriétaires pourra modifier comme bon lui semblera la disposition intérieure de ses locaux » mais que « pour la bonne harmonie de la propriété, il ne devra rien faire qui puisse changer l’aspect extérieur de celle-ci. Les portes d’entrée, fenêtres, balcons, persiennes, garde-corps des fenêtres et balcons devront conserver leurs formes et couleurs primitives. […] les peintures extérieures seront décidées par l’assemblée générale annuelle ».

Or, il résulte du procès-verbal de constat établi le 11 mars 2024 que des travaux de modification de la façade du local commercial appartenant à la SCI Boca Raton ont été entrepris.

Au demeurant, celle-ci et sa locataire ne contestent pas la réalisation de ces travaux, la bailleresse reprochant à sa locataire de les avoir réalisés sans son autorisation et sans l’autorisation de l’assemblée générale, la société Five Chicken soutenant que ces travaux étaient rendus nécessaires par l’état de vétusté de la devanture du local et son obligation légale d’entretien de la façade.

La société Five Chicken ne peut sérieusement soutenir qu’elle se serait trouvée en présence d’un cas de force majeure s’agissant des normes imposées par le plan local d’urbanisme, dès lors qu’il lui suffisait de demander à sa bailleresse de saisir l’assemblée générale des copropriétaires d’une demande d’autorisation, obstacle qui n’était nullement insurmontable et irrésistible.

De même, la circonstance que la devanture ait été en mauvais état et qu’elle ait obtenu une autorisation de la ville de [Localité 8] pour la réalisation de travaux de changement de fenêtres, de modification de la devanture et de ravalement est sans incidence sur la nécessité de solliciter l’accord de la copropriété.

Il en résulte, avec l’évidence requise en référé, que des travaux affectant les parties communes et l’aspect extérieur de l’immeuble ont été réalisés sur la façade du local commercial sans autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Le trouble manifestement illicite est donc caractérisé et la demande de remise en état des lieux formée par le syndicat des copropriétaires sera accueillie, sans pouvoir se limiter aux seuls travaux de peinture et ce, sous astreinte, dans les conditions prévues au dispositif, étant rappelé qu’il n’entre pas dans les pouvoirs du juge des référés de « valider les travaux réalisés » comme le demande la société Five Chicken.

Il n’y a pas lieu de subordonner la remise en état à l’autorisation de la municipalité, comme sollicité par la société Five Chicken, dès lors qu’il incombe à celle-ci de procéder aux travaux dans le respect des normes légales et réglementaires. En revanche, afin de lui permettre, ainsi qu’à sa bailleresse, d’obtenir les éventuelles autorisations administratives préalables à la réalisation des travaux, l’astreinte ne courra que passé un délai de cinq mois après la signification de la présente décision.

Sur la demande de garantie formée par la SCI Boca Raton contre sa locataire

Il résulte des pièces du dossier que la société Five Chicken a réalisé les travaux litigieux sans l’accord de la bailleresse, alors que celle-ci l’avait informée de la nécessité de solliciter l’autorisation de l’assemblée générale des copropriétaires.

Lorsque la SCI Boca Raton a été informée par le syndic, le 21 février 2024, de la réalisation des travaux, elle a transmis la lettre du syndic à sa locataire, le 4 mars 2024, lui demandant de se conformer à sa demande et de prendre contact avec lui pour les autorisations.

Le bail liant les parties rappelait au preneur que, dans un immeuble en copropriété, « les travaux affectant les parties communes de l’immeuble ou son aspect extérieur doivent faire l’objet d’une autorisation préalable de l’assemblée que le bailleur, à compter de son accord sur les travaux envisagés, devra solliciter dans les meilleurs délais ».

Si la SCI Boca Raton est tenue, à l’égard du syndicat des copropriétaires, de faire respecter le règlement de copropriété par sa locataire, elle n’a pas été sollicitée par cette dernière pour saisir l’assemblée générale des copropriétaires et elle n’a pas autorisé les travaux litigieux, de sorte que sa demande de garantie est fondée et non sérieusement contestable.

Elle sera donc accueillie.

Sur les frais et dépens

La société Five Chicken sera tenue aux dépens de l’instance et au paiement à la SCI Boca Raton de la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La SCI Boca Raton sera également condamnée à payer au syndicat des copropriétaires de la somme de 2.000 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile, afin de l’indemniser des frais qu’il a été contraint d’exposer, la société Five Chicken étant condamnée à la garantir de cette condamnation.

Il est rappelé qu’en application de l’article 514-1 du code de procédure civile, l’exécution provisoire, qui est de droit, ne peut être écartée lorsque le juge statue en référé.

Statuant publiquement, par mise à disposition au greffe, par décision contradictoire et en premier ressort,

Condamnons la SCI Boca Raton à remettre en leur état initial les lieux à la suite des travaux réalisés sur la devanture du lot n° 1 et la façade extérieure de l’immeuble situé à [Localité 6], [Adresse 1], sous astreinte de 500 euros par jour de retard passé un délai de cinq mois à compter de la signification de la présente décision et pendant un délai de quatre mois ;

Condamnons la société Five Chicken à relever et garantir la SCI Boca Raton de toutes les condamnations prononcées à son encontre ;

Rejetons toutes les autres demandes ;

Condamnons la société Five Chicken aux entiers dépens de l’instance, avec application de l’article 699 du code de procédure civile ;

Condamnons la société Five Chicken à payer à la SCI Boca Raton la somme de 1.500 euros sur le fondement des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Condamnons la SCI Boca Raton à payer au syndicat des copropriétaires de l’immeuble situé [Adresse 1] [Localité 6] la somme de 2.000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ;

Rappelons que la présente ordonnance bénéficie de plein droit de l’exécution provisoire.

Fait à Paris, le 22 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Rachel LE COTTY