La SCI BOAZ, propriétaire de plusieurs lots au 50 avenue de Grosbois à Marolles-en-Brie, a été assignée par le syndicat des copropriétaires le 8 août 2023. Ce dernier réclame la remise en état des parties communes suite à des travaux non approuvés, ainsi qu’une astreinte de 100 euros par jour de retard. Lors de l’audience du 2 juillet 2024, le juge a ordonné la réouverture des débats pour la production de documents. Finalement, la SCI BOAZ a été condamnée à remettre les lieux dans leur état antérieur et à verser 1.000 euros au syndicat pour les dépens.. Consulter la source documentaire.

Quels sont les fondements juridiques de la demande de remise en état des parties communes par le syndicat des copropriétaires ?

La demande de remise en état des parties communes par le syndicat des copropriétaires repose principalement sur l’article 835 du code de procédure civile et l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965.

L’article 835 du code de procédure civile stipule que :

« Le président peut toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite. »

Cet article permet au juge des référés d’ordonner des mesures urgentes pour faire cesser un trouble manifestement illicite, ce qui est le cas ici, puisque les travaux réalisés par la SCI BOAZ ont été effectués sans autorisation.

De plus, l’article 9 de la loi du 10 juillet 1965 précise que :

« Chaque copropriétaire a le droit d’user et de jouir librement de son lot, sous réserve de ne pas nuire aux droits des autres copropriétaires. »

Les travaux effectués par la SCI BOAZ, en l’absence d’autorisation, constituent une violation de cette règle, justifiant ainsi la demande de remise en état des parties communes.

Quelles sont les conséquences de l’absence d’autorisation pour les travaux réalisés par la SCI BOAZ ?

L’absence d’autorisation pour les travaux réalisés par la SCI BOAZ a des conséquences juridiques significatives, notamment la qualification de ces travaux comme un trouble manifestement illicite.

Selon l’article 25 b) de la loi du 10 juillet 1965 :

« Ne sont adoptées qu’à la majorité des voix de tous les copropriétaires les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires d’effectuer à leurs frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble. »

En l’espèce, la SCI BOAZ a réalisé des travaux affectant les parties communes sans l’autorisation requise de l’assemblée générale, ce qui constitue une violation des règles de la copropriété.

Le juge a constaté que les travaux réalisés en octobre 2022, consistant en la découpe du voile structurel en béton, ont porté sur des parties communes, et que la SCI BOAZ n’a pas justifié d’une autorisation valide pour ces travaux.

Ainsi, la SCI BOAZ est tenue de remettre les parties communes dans leur état antérieur, car l’absence d’autorisation rend les travaux illicites.

Quelles sont les implications de l’astreinte ordonnée par le juge des référés ?

L’astreinte ordonnée par le juge des référés a pour but d’assurer l’exécution de la décision de remise en état des parties communes.

L’article L. 131-1 du code des procédures civiles d’exécution dispose que :

« Tout juge peut, même d’office, ordonner une astreinte pour assurer l’exécution de sa décision. »

Dans ce cas, le juge a décidé d’assortir l’obligation de remise en état d’une astreinte de 100 euros par jour de retard, à compter de la fin du délai de 30 jours suivant la signification de la décision.

Cette mesure vise à inciter la SCI BOAZ à se conformer rapidement à l’ordonnance, en lui imposant une sanction financière pour chaque jour de retard.

L’astreinte est donc un moyen efficace pour garantir que la SCI BOAZ respecte l’obligation de remettre les lieux en état, et elle est fixée pour une durée de quatre mois, ce qui souligne la gravité de la situation et l’urgence de la remise en état.

Quels documents la SCI BOAZ est-elle tenue de communiquer au syndicat des copropriétaires ?

La SCI BOAZ est tenue de communiquer plusieurs documents au syndicat des copropriétaires, en raison de l’intérêt légitime de ce dernier à connaître les détails des travaux réalisés.

Le juge a ordonné la communication des documents suivants :

– L’identité de la société ayant réalisé les travaux en octobre 2022,
– L’attestation de responsabilité civile décennale,
– L’assurance dommage-ouvrage,
– Les conditions de mise en œuvre des travaux réalisés.

Cette obligation de communication est justifiée par le fait que les travaux peuvent avoir des implications sur la structure de l’immeuble, et le syndicat des copropriétaires a le droit de s’assurer que les travaux ont été réalisés conformément aux normes et aux règlements en vigueur.

Il est important de noter que, bien que le juge ait ordonné cette communication, il n’a pas jugé nécessaire de l’assortir d’une astreinte, en raison de l’absence de demande amiable préalable de la part du syndicat.