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N° RG 24/54405

N° Portalis 352J-W-B7I-C47QH

N° : 4

Assignation du :
18 juin 2024

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[1] 2 copies exécutoires
délivrées le :

ORDONNANCE DE RÉFÉRÉ
rendue le 08 janvier 2025

par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président au Tribunal judiciaire de Paris, agissant par délégation du Président du Tribunal,

Assistée de Arnaud FUZAT, Greffier.

DEMANDEUR

Le syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis [Adresse 2], agissant poursuites et diligences de son syndic en exercice, la S.A.R.L. N.G IMMOBILIER, dont le siège social est sis
[Adresse 1]
[Localité 4]

représenté par Maître Judith BOURQUELOT, avocat au barreau de PARIS – #E0586

DEFENDERESSE

La S.A.S. FONCIA [Localité 6] EST
[Adresse 3]
[Localité 5]

représentée par Maître Fabrice MOULIN, avocat au barreau de PARIS – #G0837

DÉBATS

A l’audience du 26 novembre 2024, tenue publiquement, présidée par Anne-Charlotte MEIGNAN, Vice-Président, assistée de Arnaud FUZAT, Greffier,

La SAS FONCIA [Localité 6] EST a été syndic de l’immeuble situé [Adresse 2] à [Localité 7] jusqu’au 21 novembre 2023, date à laquelle l’assemblée générale des copropriétaires a décidé de son remplacement par le Cabinet N.G. IMMOBILIER.

Le 29 novembre 2023, le Cabinet N.G. IMMOBILIER a sollicité de la SAS FONCIA [Localité 6] EST de lui transmettre les pièces relatives à l’immeuble au plus tard le 20 décembre 2023 et l’a relancée par courrier électronique le 10 janvier 2024.

Le 31 janvier 2024, la société FONCIA [Localité 6] EST a adressé un lien de téléchargement au cabinet N.G IMMOBILIER.

Estimant la communication incomplète, le cabinet N.G. IMMOBILIER a, par courrier recommandé du 2 avril 2024, mis en demeure la société FONCIA [Localité 6] EST de lui communiquer les éléments manquants qu’elle a listés.

Exposant ne pas avoir réceptionné les pièces attendues, le syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] a, par exploit délivré le 18 juin 2024, fait citer en référé la SAS FONCIA [Localité 6] EST aux fins essentielles de la condamner à la transmission des pièces sous astreinte.

L’affaire a fait l’objet d’un renvoi à la demande des parties, compte tenu des communications de pièces effectuées par la défenderesse.

A l’audience du 26 novembre 2024 et dans le dernier état de ses prétentions, le requérant sollicite la condamnation de la défenderesse à lui remettre, sous astreinte de 500€ par jour de retard passé un délai de 8 jours à compter de la signification de l’ordonnance, avec bordereau récapitulatif des pièces transmises, les pièces suivantes :
– Diagnostics DEP/DTG …
– Contrôle technique quinquennal,

Il sollicite également la condamnation de la défenderesse au paiement des intérêts provisionnels au taux légal sur la somme de 14.347,76€ du 14 décembre 2023 au 23 février 2024, soit la somme de 218,29€, en vertu de l’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965, ainsi que la somme de 5000€ à titre de provision à valoir sur dommages et intérêts, en réparation du préjudice subi. Enfin, il sollicite la condamnation de la défenderesse au paiement de la somme de 3000€ au titre des frais irrépétibles ainsi qu’aux dépens.

La défenderesse conclut au rejet des prétentions adverses.

Conformément aux dispositions de l’article 446-1 du code de procédure civile, pour un plus ample exposé du litige et des prétentions des parties, il est renvoyé aux écritures des parties, développées oralement.

Aux termes de l’article 835 alinéa 2 du même code, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président du tribunal judiciaire peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.
Sur la demande de communication de pièces
L’article 18-2 de la loi du 10 juillet 1965 dispose que :
« En cas de changement de syndic, l’ancien syndic est tenu de remettre au nouveau syndic, dans le délai de quinze jours à compter de la cessation de ses fonctions, la situation de trésorerie, les références des comptes bancaires du syndicat et les coordonnées de la banque. Il remet, dans le délai d’un mois à compter de la même date, l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier du I de l’article 18, dans un format téléchargeable et imprimable. Dans l’hypothèse où le syndicat des copropriétaires a fait le choix de confier tout ou partie de ses archives à un prestataire spécialisé, il est tenu, dans ce même délai, d’informer le prestataire de ce changement en communiquant les coordonnées du nouveau syndic.

Dans le délai de deux mois suivant l’expiration du délai mentionné ci-dessus, l’ancien syndic est tenu de fournir au nouveau syndic l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture.

Après mise en demeure restée infructueuse, le syndic nouvellement désigné ou le président du conseil syndical pourra demander au président du tribunal judiciaire statuant en référé, d’ordonner sous astreinte la remise des pièces, informations et documents dématérialisés mentionnés aux deux premiers alinéas ainsi que le versement des intérêts provisionnels dus à compter de la mise en demeure, sans préjudice de toute provision à valoir sur dommages et intérêts.»

L’article 33 du décret du 17 mars 1967 énumère les pièces normalement détenues par le syndic et l’article 33-1 du même décret dispose qu’en cas de changement de syndic, la transmission des documents et archives du syndicat doit être accompagnée d’un bordereau récapitulatif de ces pièces.

La charge de la preuve du respect des diligences prévues à l’article 18-2 de la loi pèse sur l’ancien syndic, qui doit remettre spontanément les documents qu’il détient et qu’il doit normalement détenir.

En l’espèce, il n’est pas contesté qu’en cours de procédure, la défenderesse a adressé de nombreuses pièces au requérant.

Le requérant maintient la demande de communication du Diagnostic de performance énergétique.

Toutefois, le demandeur expose qu’il n’en a pas fait établir pour la copropriété qui compte moins de deux cents lots, l’établissement d’un tel diagnostic n’étant pas obligatoire avant le 1er janvier 2025.

L’article L.126-31 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Tout bâtiment d’habitation collective dont le permis de construire a été déposé avant le 1er janvier 2013 dispose d’un diagnostic de performance énergétique réalisé dans les conditions prévues à l’article L. 126-26 ».

L’article 158 de la loi 2021-1104 du 21 août 2021 dispose que « pour les bâtiments relevant de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis et comprenant au plus deux cents lots à usage de logements, de bureaux ou de commerces, ces dispositions ne sont toutefois applicables que :
1° Le 1er janvier 2025, pour les copropriétés entre cinquante et deux cents lots ; »

Le fait que la défenderesse n’ait pas immédiatement informé le requérant de l’existence de ce texte législatif n’entraîne pas pour autant l’existence d’une faute dans l’absence de communication de ce document, un tel document n’ayant pas été établi.

En ce qui concerne le Diagnostic technique global, l’article L.731-1 du code de la construction et de l’habitation dispose que « Afin d’assurer l’information des copropriétaires sur la situation technique générale de l’immeuble et, le cas échéant, aux fins d’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux, l’assemblée générale des copropriétaires se prononce sur la question de faire réaliser par un tiers, disposant de compétences précisées par décret, un diagnostic technique global pour tout immeuble à destination partielle ou totale d’habitation relevant du statut de la copropriété.

La décision de réaliser ce diagnostic ainsi que ses modalités de réalisation sont approuvées dans les conditions de majorité de l’article 24 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 fixant le statut de la copropriété des immeubles bâtis. »

La défenderesse justifie que les copropriétaires ont décidé de ne pas réaliser un tel diagnostic suivant résolution n°14 adoptée lors de l’assemblée générale du 3 mai 2018. Dès lors, la demande de communication de cette pièce n’est pas non plus fondée.

Enfin, la défenderesse précise qu’elle n’a pu retrouver le contrôle technique quinquennal, ne sachant si celui-ci a été réalisé, et s’il l’a été, par quelle société.

Or, une mesure d’injonction à communication d’une pièce ne peut être ordonnée que s’il est démontré que la partie à laquelle on l’oppose est en possession des pièces requises ou en mesure de les reconstituer.

En l’espèce, à défaut de démontrer que la défenderesse serait en possession de ces éléments, notamment par la communication d’un extrait de compte établissant un paiement non identifié au profit d’une société de contrôle, il n’y a pas lieu à injonction à l’encontre de la défenderesse.

Sur les intérêts provisionnels

Il résulte des débats que l’ancien syndic a cessé ses fonctions le 21 novembre 2023, de sorte qu’il avait jusqu’au 22 décembre 2023 pour transmettre au nouveau syndic l’ensemble des documents et archives du syndicat ainsi que, le cas échéant, l’ensemble des documents dématérialisés relatifs à la gestion de l’immeuble ou aux lots gérés mentionnés à l’avant-dernier du I de l’article 18. Il disposait à compter du 22 décembre 2023 d’un délai de deux mois pour transmettre l’état des comptes des copropriétaires ainsi que celui des comptes du syndicat, après apurement et clôture, permettant au syndic d’avoir accès aux comptes de la copropriété.

Dès lors, la demande au titre des intérêts provisionnels se heurte à une contestation sérieuse, les pièces permettant d’accéder aux fonds de la copropriété, et un virement des fonds, ayant été transmis et effectués dans les délais, le 23 février 2024.

Sur la demande provisionnelle

Il résulte des débats ainsi que des pièces communiquées que les premiers documents et archives relatifs à la copropriété ont été transmis au nouveau syndic le 31 janvier 2024, soit plus d’un mois après l’expiration du délai pour ce faire, la preuve n’étant pas établie que les derniers documents auraient été transmis avant le 16 septembre 2024, le courrier transmis à l’appui du courrier du 16 septembre 2024 étant daté de l’année 2015 sans possible erreur matérielle, compte tenu de l’identité des signataires du bordereau de communication des pièces.

Il n’est pas contestable que cette transmission est tardive, ce qui a nécessairement entravé le fonctionnement normal de la copropriété.

Toutefois, le préjudice résultant du retard n’est pas, au-delà des éléments précités, suffisamment justifié, le syndicat des copropriétaires ne justifiant pas avoir été empêché de conclure à l’audience des référés dans le cadre de l’assignation dont il fait état.

Dès lors, le préjudice non sérieusement contestable peut être fixé à 500 euros, au paiement de laquelle la défenderesse sera condamnée à titre provisionnel.

Sur les demandes accessoires

Il est incontestable que c’est en raison de l’assignation que l’intégralité des documents encore en possession de la défenderesse a été transmise au requérant. Dès lors, il lui sera alloué une indemnité de procédure au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile dans les termes du présent dispositif.

Nous, statuant en référé, par remise au greffe le jour du délibéré, après débats en audience publique, par décision contradictoire et en premier ressort,

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de communication de pièces ;

Disons n’y avoir lieu à référé sur la demande de condamnation au titre des intérêts provisionnels;

Condamnons la SAS FONCIA [Localité 6] EST à verser au syndicat des copropriétaires de l’immeuble du [Adresse 2] :
* la somme de 500 euros à titre de provision à valoir sur le préjudice lié au retard de transmission ;
* la somme de 3 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

Condamnons la SAS FONCIA [Localité 6] EST aux dépens de l’instance,

Rappelons que la présente décision bénéficie de l’exécution provisoire de plein droit.

Fait à Paris le 08 janvier 2025.

Le Greffier, Le Président,

Arnaud FUZAT Anne-Charlotte MEIGNAN