[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [F] [T]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Me Frédéric CATTONI

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08479 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52K3

N° MINUTE : 6

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 03 janvier 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT-OPH,
[Adresse 2]

représentée par Me Frédéric CATTONI, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [F] [T],
[Adresse 1]

comparante en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Karine METAYER, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 05 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 03 janvier 2025 par Karine METAYER, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 03 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08479 – N° Portalis 352J-W-B7I-C52K3

Par acte du 15 février 1987, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a donné à bail à Madame [W] [I] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], moyennant un loyer mensuel initial de 450 euros, outre une provision sur charges. 

Suite au décès de Madame [W] [I] survenu le 24 septembre 2022, par avenant en date du 15 novembre 2023, le bail a été transféré à sa fille, Madame [F] [T], et ce de manière rétroactive, à compter du 25 septembre 2022.

Des loyers étant demeurés impayés, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait signifier à Madame [F] [T] par acte de commissaire de justice du 28 février 2024 un commandement de payer la somme de 4035,81 euros, en principal, correspondant à l’arriéré locatif, terme du mois de janvier 2024 inclus et visant la clause résolutoire contractuelle.

Par acte de commissaire de justice du 28 juin 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Madame [F] [T] devant le juge des contentieux de la protection de Paris statuant en référé aux fins de :
– constater le jeu de la clause résolutoire insérée au contrat de bail liant les parties sur le fondement de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 à titre principal, et, à titre subsidiaire, de prononcer la résiliation judiciaire du contrat ;
– ordonner l’expulsion de Madame [F] [T] et de tout occupant de son chef avec le concours de la force publique et d’un serrurier si besoin est ;
– condamner Madame [F] [T] à lui payer une provision au titre des loyers et charges impayés au 1er juin 2024, soit la somme de 3782,55 euros, sous réserve des loyers à échoir, avec intérêts légaux à compter du commandement de payer, ainsi qu’une indemnité d’occupation provisionnelle jusqu’à libération effective des lieux d’un montant mensuel égal au montant du loyer et des charges si le bail s’était poursuivi ;
– condamner Madame [F] [T] à lui payer la somme de 500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre aux entiers dépens en ce compris le coût du commandement de payer, de l’assignation et de sa notification à la préfecture.

A l’audience du 5 novembre 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, a maintenu ses demandes, a actualisé celle relative à la provision au titre de l’arriéré de loyers à la somme de 3849,51 euros et a donné son accord pour que des délais de paiement soient octroyés à la locataire et à ce que les effets de la clause résolutoire soient suspendus, malgré l’absence de reprise du paiement intégral du loyer courant, condition à laquelle le bailleur renonce.

Comparante en personne, Madame [F] [T] a reconnu la dette et a sollicité des délais de paiement ainsi que la suspension des effets de la clause résolutoire, ayant repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Elle a justifié qu’une aide au titre du FSL lui a été allouée par décision en date du 23 août 2024 sur la totalité de la somme.
Elle a affirmé que ses revenus s’élèvent à 454 euros par mois.
A titre subsidiaire, elle a sollicité des délais de paiement.

La décision sera contradictoire. A l’issue de l’audience, la décision a été mise en délibéré au 3 janvier 2025 par mise à disposition au greffe.

Une note en délibéré a été autorisée afin de produire un décompte actualisé et/ou la preuve du paiement de l’aide au titre du FSL.

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence, peuvent ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Le président du tribunal judiciaire ou le juge du contentieux de la protection dans les limites de sa compétence peuvent toujours, même en présence d’une contestation sérieuse, prescrire en référé les mesures conservatoires ou de remise en état qui s’imposent, soit pour prévenir un dommage imminent, soit pour faire cesser un trouble manifestement illicite.

Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, ils peuvent accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

Sur la recevabilité de la demande de résiliation et d’expulsion

Conformément à l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 1er juillet 2024 soit au moins six semaines avant l’audience, et la situation a été signalée à la CCAPEX le 4 mars 2024, soit deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation du 28 juin 2024.

En conséquence, l’action introduite par l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH est recevable.

Sur l’acquisition de la clause résolutoire

En matière de bail, l’article 24 I de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 applicable en l’espèce dispose que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie et que cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail conclu le 15 février 1987 contient une clause résolutoire et un commandement de payer visant cette clause a été signifié le 28 février 2024, pour la somme en principal de 4035,81 euros. Ce commandement rappelle la mention que le locataire dispose d’un délai de six semaines pour payer sa dette, comporte le décompte de la dette et l’avertissement qu’à défaut de paiement ou d’avoir sollicité des délais de paiement, le locataire s’expose à une procédure judiciaire de résiliation de son bail et d’expulsion, outre la mention de la possibilité pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement de son département aux fins de solliciter une aide financière et de saisir, à tout moment, la juridiction compétente aux fins de demander un délai de grâce sur le fondement de l’article 1343-5 du code civil. Il est ainsi régulier en sa forme.

Il correspond par ailleurs bien à une dette justifiée à hauteur du montant des loyers échus et impayés (voir ci-après au titre de la demande en paiement) et est ainsi valable.

Ce commandement est enfin demeuré infructueux pendant plus de six semaines, de sorte qu’il y a lieu de constater que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire contenue dans le bail étaient réunies à la date du 10 avril 2024 compte tenu des règles de computation des délais des articles 641 et 642 du code de procédure civile.

Sur la demande de provision au titre de l’arriéré locatif et l’indemnité d’occupation

Madame [F] [T] est redevable des loyers impayés jusqu’à la date de résiliation du bail en application des articles 1103 et 1217 du code civil. Par ailleurs, le maintien dans les lieux postérieurement à la date d’expiration du bail constitue une faute civile ouvrant droit à réparation en ce qu’elle cause un préjudice certain pour le propriétaire dont l’occupation indue de son bien l’a privé de sa jouissance. Au-delà de cet aspect indemnitaire, l’indemnité d’occupation, qui est également de nature compensatoire, constitue une dette de jouissance correspondant à la valeur équitable des locaux.

En l’espèce l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH produit un décompte faisant apparaître que Madame [F] [T] restait devoir la somme de 3849,51 euros, à la date du 1er Octobre 2024, échéance du septembre 2024 incluse, et frais de contentieux de 180,83 euros inclus.

Les frais de poursuite, dont il n’est pas démontré qu’ils sont dus contractuellement, sont sérieusement contestables et seront retirés conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989 précisant que le juge peut d’office vérifier tout élément constitutif de la dette locative, étant rappelé que les frais du commandement de payer et de l’assignation sont inclus dans les dépens.

Pour la somme au principal, Madame [F] [T] n’apporte aucun élément de nature à contester le principe ni le montant de la dette, qu’elle reconnaît d’ailleurs à l’audience. Elle justifie à l’audience d’un courrier en date du 23 août 2024 lui octroyant une aide au titre du FSL d’un montant de 3849,51 euros.

Par note en délibéré en date du 17 décembre 2024, la bailleresse produit un décompte en date du 17 décembre 2024 qui confirme le montant de la dette locative annoncée à l’audience, mais dans lequel n’apparait pas de versement de l’aide au titre du FSL.

En conséquence, Madame [F] [T] sera condamnée à titre de provision au paiement de la somme de 3668,68 euros arrêtée au 1er octobre 2024, avec les intérêts au taux légal sur la totalité de la somme à compter de la délivrance du commandement de payer.

Madame [F] [T] sera également condamnée au paiement à compter du 1er octobre 2024, en lieu et place des loyers et charges, d’une indemnité mensuelle d’occupation qu’il convient de fixer à titre provisionnel au montant du loyer qui aurait été dû en l’absence de résiliation et des charges mensuelles dûment justifiées, et ce jusqu’à la libération effective des lieux.

Sur la demande de délais de paiement et de suspension des effets de la clause résolutoire

Conformément à l’article 24 V de la loi du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

L’article 24 VI de cette même loi dispose quant à lui que lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais accordés par le juge dans les conditions prévues aux V et VI du présent article. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixées par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, compte tenu de l’accord intervenu à l’audience entre les parties tant en ce qui concerne l’octroi de délais de paiement que la suspension des effets de la clause résolutoire, Madame [F] [T] ayant au surplus repris le paiement intégral du loyer courant et démontrant être en capacité de régler sa dette locative, des délais de paiement lui seront octroyés conformément aux modalités décrites au dispositif de la présente décision et les effets de la clause résolutoire seront suspendus.

Faute pour Madame [F] [T] de respecter les modalités de paiement ainsi accordées ou de ne pas payer le montant intégral du loyer courant à compter de l’audience, le solde de l’arriéré de loyers et de charges deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant la résiliation du bail à la date de son acquisition et permettant son expulsion avec si nécessaire l’assistance de la force publique.

Sur les demandes accessoires

Conformément aux dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, Madame [F] [T] partie perdante, supportera la charge de l’intégralité des dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer.
Il ne sera pas fait droit à la demande au titre des frais de suite, faute pour le bailleur de justifier de leur caractère nécessaire à ce stade.

L’équité commande de ne la condamner à aucune somme sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

La présente décision est exécutoire à titre provisoire, conformément à l’article 514 du code de procédure civile.

Nous, juge des contentieux de la protection statuant en référé, publiquement, par décision contradictoire, susceptible d’appel et prononcée par mise à disposition au greffe,

CONSTATONS que les conditions d’acquisition de la clause résolutoire figurant au bail conclu le 15 février 1987 entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH et Madame [F] [T], concernant l’appartement à usage d’habitation situé [Adresse 1], n°0788, sont réunies à la date du 10 avril 2024 ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH à titre de provision à valoir sur les loyers et charges impayés et indemnités d’occupation au 1er octobre 2024, échéance du mois septembre 2024 incluse, la somme de 3668,68 euros, assortie des intérêts au taux légal à compter du 28 février 2024 sur la totalité de la somme, sous réserve du versement d’une aide au titre du FSL qui viendrait en déduction de la dette locative ;

AUTORISONS Madame [F] [T] à s’acquitter de cette somme, outre le loyer et les charges courants à compter de l’audience, en 35 mensualités d’un montant d’au moins 30 euros et une 36ème mensualité qui soldera la dette en principal et intérêts, sauf meilleur accord des parties ;

PRÉCISONS que chaque mensualité devra être versée au terme prévu contractuellement pour le paiement du loyer et pour la première fois le mois suivant la signification de la présente décision ;

SUSPENDONS l’effet de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais accordés ;

DISONS que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise et le bail sera réputé n’avoir jamais été résilié ;

DÉCIDONS en revanche qu’à défaut de paiement d’une seule mensualité, ou du loyer à son terme à compter de l’audience :
– la clause résolutoire retrouvera ses entiers effets et le bail sera résilié ;
– le solde de la dette deviendra immédiatement exigible ;
– Madame [F] [T] devra quitter les lieux en respectant les obligations de tout locataire sortant (état des lieux et remise des clés notamment) ;
– Madame [F] [T] sera tenue au paiement d’une provision à titre d’indemnité d’occupation payable au plus tard le 30 de chaque mois et fixée au montant des loyers qui auraient été dus en cas de non-résiliation du bail augmenté des charges dûment justifiées et ce jusqu’à complète libération des lieux à compter du 1er octobre 2024 ;
– qu’à défaut pour Madame [F] [T] de libérer les lieux volontairement et deux mois après la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux resté sans effet, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef, avec l’assistance d’un serrurier et de la force publique si besoin est ;
– que le sort des meubles se trouvant dans les lieux sera alors régi conformément aux dispositions des articles L433-1 et suivants et R433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

REJETONS le surplus des demandes ;

DÉBOUTONS l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNONS Madame [F] [T] aux entiers dépens de la présente procédure, qui comprendront notamment le coût de l’assignation et du commandement de payer ;

Rappelons que la présente décision est assortie de l’exécution provisoire.

Ainsi jugé et prononcé par mise à disposition le 3 janvier 2025 par la Juge des contentieux de la protection et le Greffier susnommés.

Le greffier, La juge des contentieux de la protection