DE

VERSAILLES

Code nac : 51A

Chambre civile 1-2

ARRET N°

PAR DÉFAUT

DU 14 JANVIER 2025

N° RG 24/01422

AFFAIRE :

Société [Localité 5] HABITAT PUBLIC

C/

[O] [T]

…

Décision déférée à la cour : Jugement rendu le 27 novembre 2023 par le Juridiction de proximité de COLOMBES

N° RG : 11-23-0002

Expéditions exécutoires

Copies certifiées conformes délivrées

le :

à :

Me Franck LAFON

RÉPUBLIQUE FRANÇAISE

AU NOM DU PEUPLE FRANÇAIS

LE QUATORZE JANVIER DEUX MILLE VINGT CINQ,

La cour d’appel de Versailles a rendu l’arrêt suivant dans l’affaire entre :

APPELANTE

Société [Localité 5] HABITAT PUBLIC agissant poursuites et diligences de son Président domicilié en cette qualité audit siège

[Adresse 3]

[Localité 4]

Représentant : Me Franck LAFON, avocat au barreau de VERSAILLES, vestiaire : 618

Plaidant : Me Chiara TRIPALDI, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : C0913

INTIMÉS

Monsieur [O] [T]

[Adresse 2]

Logement 10, 1er étage

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d’appe signifiée par commissaire de justice à étude

Madame [S] [X]

[Adresse 2]

Logement 10, 1er étage

[Localité 4]

Défaillant, déclaration d’appel signifiée par commissaire de justice à étude

Composition de la cour :

En application des dispositions de l’article 805 du code de procédure civile, l’affaire a été débattue à l’audience publique du 14 novembre 2024 les avocats des parties ne s’y étant pas opposés, devant Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée chargée du rapport.

Ce magistrat a rendu compte des plaidoiries dans le délibéré de la cour, composée de :

Monsieur Philippe JAVELAS, Président,

Madame Anne THIVELLIER, Conseillère,

Madame Agnès PACCIONI, Vice-présidente placée,

Greffière placée lors des débats et du prononcé de la décision : Madame Gaëlle RULLIER,

Suivant un acte sous seing privé en date du 13 août 2001, la société d’économie mixte de construction et de rénovation urbaine de la ville de [Localité 5], aux droits de laquelle vient l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat Public, a donné à bail à M. [U] [Y] et Mme [N] [V] un appartement (n°10) de trois pièces situé [Adresse 1] à [Localité 6].

Suite au congé de M. [Y] en 2002 et à la requête de Mme [V], M. [R] [T] et Mme [V] sont devenus co-titulaires du bail en 2006.

Mme [V] a donné congé le 10 décembre 2007 et M. [R] [T] est devenu le seul titulaire du bail, à compter du 1er août 2008.

Par courrier en date du 12 février 2020, M. [R] [T] a demandé que M. [O] [T], son fils, soit ajouté en tant que titulaire du bail, ce que [Localité 5] Habitat Public a refusé.

M. [R] [T] est décédé le 15 février 2020.

Par courriers en date des 22 novembre 2021 et 10 juin 2022, M. [O] [T] a sollicité le transfert du bail à son profit à deux reprises, ce qui a été refusé par [Localité 5] Habitat Public à la suite de l’étude de sa situation et des pièces qu’il avait communiquées.

Par courrier en date du 3 août 2022, M. [T] a informé [Localité 5] Habitat Public que Mme [S] [X] et Mme [P] [Z], respectivement sa mère et sa demi-s’ur, résidaient dans l’appartement.

Par acte du 31 janvier 2023, [Localité 5] Habitat Public a fait délivrer une sommation de quitter les lieux à M. [T], sans succès.

Par acte du 19 juin 2023, Colombes Habitat Public a assigné M. [T] et Mme [X] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal de proximité de Colombes aux fins d’obtenir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :

– l’expulsion de M. [T] et Mme [X] et de tous autres,

– la suppression du délai de deux mois entre le commandement de quitter les lieux et l’expulsion,

– le transport et la séquestration des meubles en tel lieu qu’il lui plaira, aux frais et aux risques des défendeurs,

– la condamnation in solidum de M. [T] et Mme [X] au paiement de :

* une indemnité mensuelle d’occupation à compter du 15 février 2020 et jusqu’à reprise effective des lieux,

* la somme de 22 327,94 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 8 juin 2023, terme de mai 2023 inclus,

* des sommes échues entre le 8 juin 2023 et la date de la présente décision,

* la somme de 500 euros de dommages et intérêts,

* une somme de 1 000 euros en application de l’article 700 du code de procédure civile, outre les dépens.

Par jugement réputé contradictoire du 27 novembre 2023, le juge des contentieux et de la protection du tribunal de proximité de Colombes a :

– débouté [Localité 5] Habitat Public de l’ensemble de ses demandes formulées à l’égard de M. [T] et Mme [X],

– condamné [Localité 5] Habitat Public aux dépens ;

– rappelé l’exécution provisoire du jugement.

Par déclaration reçue au greffe le 26 février 2024, [Localité 5] Habitat Public a relevé appel de ce jugement.

Aux termes de ses conclusions signifiées le 25 mai 2024, [Localité 5] Habitat Public, appelant, demande à la cour de :

– le déclarer recevable et bien fondé son appel,

Y faisant droit,

– infirmer le jugement en ce qu’il l’a débouté de l’ensemble de ses demandes formulées à l’égard de M. [T] et Mme [X] et l’a condamné aux dépens,

Et statuant à nouveau :

– juger que M. [T] et Mme [X] ne remplissent pas les conditions de transfert de bail prévu à l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989,

– ordonner l’expulsion immédiate de M. [T] et Mme [X], ainsi que celle de tous occupants de leur chef, avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier si besoin est, en ce qu’ils sont occupants sans droit ni titre du logement n°10 situé [Adresse 2] à [Localité 6],

– le dispenser du respect du délai de deux mois, conformément à l’article L.412-1, 2ème paragraphe du code des procédures civiles d’exécution, du fait des circonstances de l’espèce,

– autoriser en tant que de besoin [Localité 5] Habitat Public à faire séquestrer les objets et mobiliers trouvés dans les lieux dans tel garde-meuble ou réserve qu’il lui plaira aux frais, risques et périls de M. [T] et Mme [X],

– condamner in solidum M. [T] et Mme [X] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant du loyer et des charges qui auraient été dus si le bail s’était poursuivi, à compter du 15 février 2020, et ce jusqu’à la reprise effective des lieux,

– condamner d’ores et déjà in solidum M. [T] et Mme [X] à lui verser la somme de 27 863,64 euros au titre des indemnités d’occupation dues au 24 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus,

– condamner in solidum M. [T] et Mme [X] à lui payer les sommes échues entre le 24 mai 2024 et la date de la décision à intervenir, et qui seraient demeurées impayées,

En toutes hypothèses :

– débouter M. [T] et Mme [X] de toutes leurs demandes, fins et conclusions,

– condamner in solidum M. [T] et Mme [X] à lui payer la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts ainsi que celle de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,

– condamner in solidum M. [T] et Mme [X] aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Franck Lafon, avocat, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

M. [T] et Mme [X] n’ont pas constitué avocat. Par acte de commissaire de justice délivré le 15 avril 2024, la déclaration d’appel leur a été signifiée par dépôt à l’étude. Par acte de commissaire de justice délivré le 27 mai 2024, les conclusions de l’appelant leur ont été signifiées selon les mêmes modalités.

L’arrêt sera donc rendu par défaut en application de l’article 474 alinéa 2 du code de procédure civile.

La clôture de l’instruction a été prononcée le 17 octobre 2024.

Conformément à l’article 455 du code de procédure civile, pour plus ample exposé des faits, de la procédure et des moyens soutenus par les parties, la cour se réfère à leurs écritures et à la décision déférée.

Selon l’article 472 du code de procédure civile, lorsque le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime régulière, recevable et bien fondée, étant précisé par ailleurs qu’il résulte du dernier alinéa de l’article 954 du code de procédure civile que la partie qui ne conclut pas est réputée s’approprier les motifs du jugement.

Sur la demande de résiliation du bail

[Localité 5] Habitat Public reproche au premier juge d’avoir considéré que M. [T] démontrait qu’il habitait dans les lieux depuis 2018 alors même que ce dernier ne démontre absolument pas répondre aux conditions des articles 14 et 40 de la loi du 6 juillet 1989 dans la mesure où M. [R] [T] étant décédé le 15 février 2020, c’est entre le 14 février 2019 et le 14 février 2020 que M. [O] [T] doit démontrer avoir résidé avec M. [R] [T]. Or les pièces produites par M. [O] [T] sont toutes postérieures à la date du décès du locataire, outre que l’avis d’imposition des revenus 2020 établi en 2021, l’a été sur les déclarations de ce dernier et au demeurant n’établit une éventuelle cohabitation que du 1er janvier au 15 février 2020. [Localité 5] Habitat Public ajoute que M. [T] ne justifie pas plus du nombre de personnes dans les lieux qui nécessiterait qu’il réside dans un trois pièces.

En vertu de l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989, « lors du décès du locataire, le contrat de location est transféré (‘) aux descendants qui vivaient avec lui depuis au moins un an à la date du décès (…). A défaut de personnes remplissant les conditions prévues au présent article, le contrat de location est résilié de plein droit par le décès du locataire (…) ».

Selon l’article 40 de la même loi « l’article 14 est applicable [aux logements appartenant aux organismes d’habitations à loyer modéré] à condition que le bénéficiaire du transfert ou de la continuation du contrat remplisse les conditions d’attribution et que le logement soit adapté à la taille du ménage. Les conditions de ressources et d’adaptation du logement à la taille du ménage ne sont pas requises envers le conjoint, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité ou le concubin notoire et, lorsqu’ils vivaient effectivement avec le locataire depuis plus d’un an, les ascendants, les personnes présentant un handicap au sens de l’article L. 114 du code de l’action sociale et des familles et les personnes de plus de soixante-cinq ans. Lorsque le bénéficiaire du transfert est un descendant remplissant les conditions de ressources mais pour lequel le logement est inadapté à la taille du ménage, l’organisme bailleur peut proposer un relogement dans un logement plus petit pour lequel l’intéressé est prioritaire ».

Pour retenir que M. [T] rapportait la preuve suffisante de sa cohabitation depuis plus d’un an avec son père au jour de son décès, le premier juge s’est fondé sur l’avis d’imposition sur les revenus de 2020 établi en 2021 de M. [O] [T] sur lequel apparaît l’adresse du défunt.

Toutefois, [Localité 5] Habitat Public fait valoir à juste titre que le document administratif produit par M. [T] ne permet pas d’établir qu’il résidait chez son père depuis plus d’un an à la date du décès de ce dernier, s’agissant d’un document établi sur ses seules déclarations, postérieurement au décès de son père et qui en toutes hypothèses n’établirait la cohabitation que sur moins de deux mois et non sur une année. Les avis d’imposition 2018 et 2019 n’établissent pas plus la condition imposée par l’article précité, s’agissant toujours de documents basés sur les seules déclarations de M. [T] et postérieurs au décès, puisque établis par l’administration fiscale en 2022.

M. [T], qui n’a pas constitué avocat, ne communique pas d’autre pièce venant établir qu’il aurait résidé en continu chez son père entre le 14 février 2019 et le 14 février 2020, les bulletins de salaire mentionnant son adresse sont également postérieurs au décès.

En conséquence, la condition de cohabitation d’au moins un an avec le titulaire du bail exigée par l’article 14 de la loi du 6 juillet 1989 pour bénéficier du transfert de bail n’est pas remplie.

La décision entreprise sera donc infirmée en toutes ses dispositions, M. [O] [T] étant occupant sans droit ni titre du logement depuis le 15 février 2020, date du décès de son père, le bail étant résilié depuis cette date.

En outre, il y a lieu d’ordonner l’expulsion de M. [T] ainsi que celle de tout occupant de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique et de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle équivalente au montant du loyer et des charges qui aurait été dû si le bail s’était poursuivi, depuis la date du décès jusqu’à la date de la complète libération des lieux.

[Localité 5] Habitat Public sollicite également la condamnation Mme [X] in solidum avec M. [T] au montant de l’indemnité d’occupation mensuelle mais cette prétention n’est pas motivée ni assortie d’aucun des moyens sur lesquels elle se fonde, étant au surplus observé que [Localité 5] Habitat Public lui-même dans ses écritures soutient que si M. [T] affirme que Mme [X] vit avec lui, il ne produit aucune pièce en ce sens, en sorte qu’il y a lieu de le débouter à ce titre.

[Localité 5] Habitat Public sollicite aussi la condamnation de M. [T] au paiement de la somme de 27 863,64 euros au titre de la dette locative et produit à cet égard un relevé de compte.

Dans ces conditions, il y a lieu de condamner M. [T] au paiement de la somme de 27 863,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés arrêtés au 24 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus, étant observé, ainsi qu’il a été vu plus haut, qu’aucun élément objectif ne vient établir que Mme [X] serait dans les lieux depuis le décès de M. [R] [T], en sorte que la demande de condamnation in solidum sera également rejetée.

Par ailleurs, il n’y a pas lieu comme le sollicite [Localité 5] Habitat Public de condamner M. [T] et Mme [X] au paiement des sommes échues entre le 24 mai 2024 et la décision à intervenir, la condamnation à payer une indemnité d’occupation mensuelle de la date de résiliation du bail jusqu’à la complète libération des lieux couvrant cette demande.

Enfin, il est précisé que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.

Sur la demande de suppression du délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution

[Localité 5] Habitat Public sollicite que le délai de deux mois prévu par l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution soit supprimé.

Aux termes du premier alinéa de l’article L. 412-1 du code des procédures civiles d’exécution, si l’expulsion porte sur un lieu habité par la personne expulsée, ou par tout occupant de son chef, elle ne peut avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois qui suit le commandement de quitter les lieux. En application du deuxième alinéa de cet article, ce délai ne s’applique pas lorsque le juge qui ordonne l’expulsion constate la mauvaise foi de la personne expulsée ou que les personnes dont l’expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux

Cependant, la voie de fait au sens des dispositions précitées ne résulte pas de la simple occupation sans droit ni titre des locaux mais suppose des actes matériels positifs, de violence ou d’effraction, ayant permis l’introduction dans le bien des occupants sans droit ni titre et dont la preuve doit être rapportée par celui qui sollicite l’expulsion.

En l’espèce, [Localité 5] Habitat Public ne justifie pas ni même n’allègue que M. [T] est entré à l’aide de man’uvres, de menaces, de voies de fait ou de contrainte ou qu’il serait de mauvaise foi.

[Localité 5] Habitat Public est dès lors débouté de sa demande à ce titre.

Sur la demande de dommages et intérêts pour résistance abusive

[Localité 5] Habitat Service sollicite enfin la somme de 500 euros à titre de dommages et intérêts pour résistance abusive des intimés.

En l’espèce, [Localité 5] Habitat Service n’apporte pas la preuve d’une résistance abusive, et ce d’autant que le premier juge a fait droit aux prétentions des intimés.

Cette demande est donc également rejetée.

Sur les autres demandes

M. [T], qui succombe, sera condamné aux entiers dépens de première instance et d’appel en application des dispositions de l’article 696 du code de procédure civile, dont distraction pour les dépens d’appel au profit de Maître Franck Lafon, avocat, qui le demande.

Il n’apparaît pas inéquitable de le condamner à verser à [Localité 5] Habitat Service la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

La cour,

Statuant par arrêt rendu par défaut et mis à disposition au greffe,

Infirme le jugement entrepris en toutes ses dispositions,

Statuant à nouveau,

Constate la résiliation du contrat de bail conclu entre la société d’économie mixte de construction et de rénovation urbaine de la ville de [Localité 5], aux droits de laquelle vient l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat Public et M. [R] [O] concernant le logement situé [Adresse 1], à [Localité 5] par l’effet du décès du locataire le 15 février 2020,

Constate l’occupation sans droit, ni titre de ce logement par M. [O] [T] à compter de cette date,

Ordonne en conséquence à M. [O] [T] de libérer les lieux et de restituer les clés dès la signification de la présente décision,

Dit qu’à défaut pour M. [O] [T] d’avoir volontairement libéré les lieux et restitué les clés dans ce délai, l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat Public pourra, deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, faire procéder à son expulsion ainsi qu’à celle de tous occupants de son chef, y compris le cas échéant avec le concours d’un serrurier et de la force publique,

Condamne M. [O] [T] au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle représentant le montant du loyer et des charges à compter 15 février 2020 et jusqu’à la complète libération des lieux,

Condamne M. [O] [T] à verser à l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat Public la somme de 27 863,64 euros au titre des loyers, charges et indemnités d’occupations échus et impayés arrêtés au 24 mai 2024, terme d’avril 2024 inclus,

Dit que le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

Déboute l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat Public du surplus de ses demandes,

Condamne M. [O] [T] aux entiers dépens de première instance et d’appel, dont distraction pour les dépens d’appel au profit de Maître Franck Lafon, avocat,

Condamne M. [O] [T] à payer à l’Etablissement Public à caractère industriel et commercial [Localité 5] Habitat Public la somme de 1 500 euros au titre des frais irrépétibles exposés en première instance et en cause d’appel.

– prononcé publiquement par mise à disposition de l’arrêt au greffe de la cour, les parties en ayant été préalablement avisées dans les conditions prévues au deuxième alinéa de l’article 450 du code de procédure civile.

– signé par par Monsieur Philippe JAVELAS, Président et par Madame Gaëlle RULLIER, greffière placée, à laquelle la minute de la décision a été remise par le magistrat signataire.

La greffière placée, Le président,