[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Madame [I] [B] épouse [B]
Monsieur [S] [B]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Catherine HENNEQUIN

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR fond

N° RG 23/07668 – N° Portalis 352J-W-B7H-C244D

N° MINUTE : 1

JUGEMENT
rendu le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

S.A. REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3],
[Adresse 1]

représentée par Maître Catherine HENNEQUIN de la SELAS LHUMEAU GIORGETTI HENNEQUIN & ASSOCIES, avocats au barreau de [Localité 3],

DÉFENDEURS

Madame [I] [B] épouse [B],
[Adresse 2]

non comparante, ni représentée

Monsieur [S] [B],
[Adresse 2]

comparant en personne

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

JUGEMENT
réputé contradictoire et en premier ressort prononcé par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier
Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR fond – N° RG 23/07668 – N° Portalis 352J-W-B7H-C244D

Par acte sous seing privé du 20 août 2018, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a consenti un bail d’habitation à M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] sur des locaux situés au [Adresse 2] (étage 01, porte D1), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 289,91 euros et d’une provision pour charges de 120 euros.

Par actes de commissaire de justice du 29 juin 2023, la bailleresse a fait délivrer aux locataires un commandement de payer la somme principale de 1 554,77 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] le 30 juin 2023.

Par assignations du 14 septembre 2023, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris pour faire, à titre principal, constater l’acquisition de la clause résolutoire, à titre subsidiaire, prononcer la résiliation du bail d’habitation, en tout état de cause, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] et obtenir leur condamnation solidaire au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2 110,62 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 15 septembre 2023, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

Le 7 mai 2024, par ordonnance portant injonction de rencontrer un conciliateur de justice, il a été statué selon les termes suivants :

DONNONS INJONCTION à la société Régie Immobilière de la Ville de [Localité 3] et [I] [B], épouse [B] et [S] [B] de rencontrer, pour un rendez-vous d’information sur la conciliation Monsieur [X] [N], conciliateur de justice, au plus tard avant le 2 septembre 2024, date à laquelle l’affaire a été renvoyée,DISONS que les parties seront contactées par le conciliateur de justice et les invitons à se présenter au rendez-vous fixé par le conciliateur, en personne, accompagnées, le cas échéant, de leur conseil,RAPPELONS que ce rendez-vous est obligatoire, gratuit, et peut se faire par visio-conférence ou téléphone en cas d’impossibilité d’une rencontre en présentiel,RAPPELONS que les parties peuvent choisir d’entrer en conciliation conventionnelle à l’issue de ce rendez-vous,DISONS que, dans l’hypothèse où les parties donneraient leur accord à une mesure de conciliation conventionnelle, le conciliateur de justice pourra immédiatement commencer sa mission et en informera la juridiction,DISONS qu’aux fins de vérification de l’exécution de la présente injonction, le conciliateur indiquera au greffe l’identité et la qualité des personnes s’étant présentées au rendez-vous ainsi que l’issue de ce dernier,RAPPELONS que l’inexécution de cette injonction, sans motif légitime est susceptible de constituer un défaut de diligences justifiant une radiation du dossier ou pourra constituer un des critères de l’équité lors de l’appréciation par le juge des demandes formées au titre des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile,DISON que le dossier de la procédure sera retourné au greffe avant le 02 septembre 2024.
Appelée à l’audience du 17 janvier 2024, l’affaire a fait l’objet de quatre renvois, pour être finalement retenue à l’audience du 16 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

À l’audience du 13 novembre 2024, la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), représentée par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 13 novembre 2024, s’élève désormais à 1 968,57 euros, terme d’octobre 2024 inclus. Elle déclare, par ailleurs, accepter le plan d’apurement de cette dette proposé par les défendeurs. La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

M. [S] [B], qui comparaît à l’audience, reconnait le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 54 euros, en plus du loyer courant.

Bien que régulièrement assignée par acte de commissaire de justice délivré à étude, Mme [I] [B] épouse [B] n’a pas comparu et ne s’est pas fait représenter

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [S] [B] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

En application de l’article 472 du code de procédure civile, si le défendeur ne comparaît pas, il est néanmoins statué sur le fond, le juge ne faisant alors droit à la demande que dans la mesure où il l’estime régulière, recevable et bien fondée.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié aux locataires le 29 juin 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 554,77 euros n’a pas été réglée par ces derniers dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 30 août 2023.

Cependant, eu égard à la volonté des locataires de s’acquitter de leur dette et à l’accord de la bailleresse, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné aux locataires ainsi qu’à tous les occupants de leur chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 13 novembre 2024, M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] lui devaient la somme de 1 968,57 euros, terme d’octobre 2024 inclus.

M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, ils seront solidairement condamnés à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 1 554,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus, conformément aux dispositions des articles 1231-6 et 1344-1 du code civil.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux des locataires ou de toute personne de leur chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera fixé à la somme mensuelle de 430,72 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 30 août 2023, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B], qui succombent à la cause, seront solidairement condamnés aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu du montant et de l’ancienneté de la dette et de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 29 juin 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 20 août 2018 entre la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP), d’une part, et M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (étage 01, porte D1) est résilié depuis le 30 août 2023,

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] à payer à la société S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 1 968,57 euros (mille neuf cent soixante-huit euros et cinquante-sept centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 13 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, avec intérêts au taux légal à compter du 29 juin 2023 sur la somme de 1 554,77 euros et à compter de l’assignation pour le surplus,

AUTORISE M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] à se libérer de leur dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 54 euros (cinquante-quatre euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 30 août 2023,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] et à celle de tous occupants de leur chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] seront solidairement condamnés à verser à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision,

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] à payer à la S.A REGIE IMMOBILIERE DE LA VILLE DE [Localité 3] (RIVP) la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE solidairement M. [S] [B] et Mme [I] [B] épouse [B] aux dépens comprenant notamment le coût des commandements de payer du 29 juin 2023 et celui des assignations du 14 septembre 2023.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge