N° RG 24/03230 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K6UG

Jugement du 17 Janvier 2025
N° : 25/45

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION

C/

[O] [Y] [X]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA AIGUILLON
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me RUGRAFF
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 17 Janvier 2025 ;

Par Aude PRIOL, Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 08 Novembre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 17 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. AIGUILLON CONSTRUCTION
[Adresse 2]
[Localité 4]
représentée par Mme [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [O] [Y] [X]
[Adresse 7]
[Adresse 7]
[Localité 3]
comparant en personne assisté de Me Chloé RUGRAFF, avocat au barreau de RENNES

(bénéficie d’une aide juridictionnelle Totale numéro C352382024004117 du 08/10/2024 accordée par le bureau d’aide juridictionnelle de RENNES)

Par acte sous seing privé du 24 décembre 2021, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a consenti un bail d’habitation à M. [O] [Y] [X] sur des locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 325,69 euros et d’une provision pour charges de 106,32 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 mai 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1.297,22 euros au titre de l’arriéré locatif, visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de M. [O] [Y] [X] le 10 mai 2023.

Par assignation du 17 avril 2024, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir, sous le bénéfice de l’exécution provisoire :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de M. [O] [Y] [X] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 3.817,93 euros au titre de l’arriéré locatif arrêté au 10 avril 2024.
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o les entiers dépens.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 18 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 14 juin 2024. A cette date, faute d’être en état d’être jugée, elle a été renvoyée à l’audience du 8 novembre 2024 où elle a été retenue.

A cette date, la société AIGUILLON CONSTRUCTION a comparu représentée par Mme [N] [Z] dûment munie d’un pouvoir.

Elle actualise ses demandes.

Elle indique que la dette a été effacée suite à une procédure de surendettement, si bien que la dette locative s’élève désormais à 41,08 euros.

Par ailleurs, elle précise que M. [Y] [X] a repris le paiement intégral du loyer courant avant l’audience. Ainsi, elle donne son accord à l’octroi de délais de paiement et à la suspension des effets de la clause résolutoire.

La société AIGUILLON CONSTRUCTION maintient, en revanche, sa demande au titre des dépens.

A l’audience, M. [O] [Y] [X] a comparu représenté par son conseil.

Soutenant oralement ses écritures déposées à l’audience et préalablement communiquées, au visa de l’article24 de la loi du 6 juillet 1989, il sollicite à titre principal :
– la suspension des effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans,
– de fixer la dette locative à la somme de 40.24 euros arrêtée au 8 novembre 2024,
– de l’autoriser à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant trois mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 13,41 euros, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette.

A titre subsidiaire, il sollicite de lui accorder un délai d’un an en application des articles L.412-3 et L.412-4 du Code des procédures civiles d’exécution pour lui permettre de se reloger et, en ce cas, d’écarter l’exécution provisoire.

En tout état de cause, il sollicite de débouter la société AIGUILLON CONSTRUCTION de toutes ses demandes y compris celle au titre des dépens.

A titre de moyens en défense, M. [O] [Y] [X] expose qu’il souffre depuis plusieurs années de problèmes de santé nécessitant des hospitalisations régulières engendrant des pertes financières. Il a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 25 juillet 2024 par la commission de surendettement des particuliers d’Ille et Vilaine devenue définitive le 16 septembre 2024. Il rappelle que cette décision a eu pour effet d’effacer l’intégralité des dettes existantes dont celle de son bailleur qu’il avait pris soin de déclarer. Il relève que cette décision entraîne de plein droit la suspension des effets de la clause résolutoire pendant deux ans, sous réserve de la présence d’une clause résolutoire dans le contrat de bail, qu’il ne retrouve pas dans son contrat. Il souligne qu’il est à jour de ses loyers ayant repris le paiement régulier de ceux-ci. Il s’engage à procéder au remboursement de la somme de 40,24 euros restant due au vu du dernier décompte déduction faite des frais de procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société AIGUILLON CONSTRUCTION justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail et la suspension des effets de la clause résolutoire

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, dans sa version en vigueur à la date de la conclusion du contrat de bail litigieux, toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail (article XI des conditions générales) a été signifié au locataire le 9 mai 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de
1.297,22 euros n’a pas été totalement réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement, seule une somme de 660 euros ayant été versée, et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 juillet 2023.

Toutefois, aux termes de l’article 24 VIII de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, « Lorsqu’un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire a été imposé par la commission de surendettement des particuliers ou prononcé par le juge ou lorsqu’un jugement de clôture d’une procédure de rétablissement personnel avec liquidation judiciaire a été rendu, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement ou du jugement de clôture.
Par dérogation au premier alinéa du présent VIII, lorsqu’en application de l’article L. 741-4 du code de la consommation, une contestation a été formée par l’une des parties contre la décision de la commission de surendettement des particuliers imposant un rétablissement personnel sans liquidation judiciaire, le juge suspend les effets de la clause de résiliation de plein droit jusqu’à la décision du juge statuant sur cette contestation.
Ce délai ne peut affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire s’est acquitté du paiement des loyers et des charges conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans mentionné au premier alinéa du présent VIII, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».

En l’espèce, il est constant que M. [O] [Y] [X] a bénéficié d’une décision de rétablissement personnel sans liquidation judiciaire prononcée le 25 juillet 2024 par la commission de surendettement des particuliers d’Ille et Vilaine.

Il a au surplus repris le paiement des loyers.

Dès lors, les effets de la clause de résiliation seront suspendus de plein droit pendant un délai de deux ans à partir de la date de la décision imposant les mesures d’effacement, soit le 25 juillet 2024. Il sera rappelé que si le locataire s’acquitte du paiement des loyers et des charges pendant ce délai la clause résolutoire sera réputée ne pas avoir joué.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et les charges, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative et les délais de paiement

Selon l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société AIGUILLON CONSTRUCTION verse aux débats un décompte mentionnant qu’à la date du 7 novembre 2024, M. [O] [Y] [X] lui devait la somme de 41.08 euros, soustraction faite des frais de procédure (pour un montant total de 262,60 euros). Au vu de la demande du locataire de fixer le montant de la dette à 40,24 euros, il convient de souligner que le montant réclamé par le bailleur est juste. Ainsi, il a du solde de 865.68 euros, les sommes de 262,60 euros de frais de procédure et de 562,00 euros payés par le locataire les 4 et 7 novembre 2024.

M. [O] [Y] sera donc condamné à payer cette somme à la bailleresse.

Toutefois, eu égard au montant de la dette et à la situation du locataire en état de régler celle-ci, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en accordant à M. [O] [Y] [X] des délais de paiement selon les modalités détaillées au dispositif de la décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

En cas de contestation, son montant sera fixé à 456,16 euros. L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 7 novembre 2024, date du dernier décompte, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société AIGUILLON CONSTRUCTION ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [O] [Y] [X], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile strictement limités aux coûts du commandement de payer (soit 131.95 euros) et de l’assignation (soit 91.77 euros).

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 mai 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 24 décembre 2021 entre la société AIGUILLON CONSTRUCTION, d’une part, et M. [O] [Y] [X], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] à [Localité 3] est résilié depuis le 10 juillet 2023,

CONDAMNE M. [O] [Y] [X] à payer à la société AIGUILLON CONSTRUCTION la somme de 41,08 euros (quarante et un euros et huit centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 7 novembre 2024, échéance d’octobre 2024 incluse,

AUTORISE M. [O] [Y] [X] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 3 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 13 euros (treize euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant une durée de deux ans à compter du 25 juillet 2024,

RAPPELLE que si le paiement du loyer et des charges sont entièrement respectés conformément au contrat de location pendant le délai de deux ans ci-dessus mentionné, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué,

RAPPELLE que, dans le cas contraire, à défaut de paiement d’une mensualité due au titre du loyer et des charges, la clause résolutoire reprendra son plein effet,

DIT qu’en ce cas, et uniquement pour le cas où une mensualité resterait due au titre du loyer et des charges quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 juillet 2023,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [O] [Y] [X] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [O] [Y] [X] sera condamné à verser à la société AIGUILLON CONSTRUCTION une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

CONDAMNE M. [O] [Y] [X] aux dépens strictement limités aux coûts du commandement de payer du 9 mai 2023 (soit 131.95 euros) et de l’assignation du 17 avril 2024,

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 17 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge