N° RG 24/02139 – N° Portalis DBYC-W-B7I-K4IT

Jugement du 10 Janvier 2025
N° : 25/11

S.A. ESPACIL HABITAT

C/

[L] [H]

EXÉCUTOIRE DÉLIVRÉ
LE
à SA ESPACIL HABITAT
COPIE CERTIFIEE CONFORME
à Me GOVEN
Au nom du Peuple Français ;

Rendu par mise à disposition le 10 Janvier 2025 ;

Par Claire SOURDIN, Première Vice-Présidente au Tribunal judiciaire de RENNES statuant en qualité de juge des contentieux de la protection, assistée de Géraldine LE GARNEC, Greffier ;

Audience des débats : 18 Octobre 2024.

Le juge à l’issue des débats a avisé les parties présentes ou représentées, que la décision serait rendue le 10 Janvier 2025, conformément aux dispositions de l’article 450 du Code de Procédure Civile.

ENTRE :

DEMANDEUR

S.A. ESPACIL HABITAT
[Adresse 1]
[Adresse 1]
représentée par Mme [D] [Z], munie d’un pouvoir

ET :

DEFENDEUR :

M. [L] [H]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Adresse 2]
représenté par Me Titouan GOVEN, avocat au barreau de RENNES

Par acte sous seing privé du 15 décembre 2022, la société ESPACIL HABITAT a consenti un bail d’habitation à Monsieur [L] [H] concernant des locaux situés au [Adresse 2], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 267,19 €.

Par acte de commissaire de justice du 21 septembre 2023, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 2.014,04 € au titre de l’arriéré locatif, dans un délai de deux mois, en visant la clause résolutoire prévue dans le contrat.

La Commission de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions locatives (CCAPEX) a été informée de la situation de Monsieur [L] [H] le 21 septembre 2023.

Par assignation du 4 mars 2024, la société ESPACIL HABITAT a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Rennes aux fins de voir :
• Constater l’acquisition de la clause résolutoire,
• Ordonner l’expulsion de Monsieur [L] [H] ainsi que celle de tous occupants de son chef avec, au besoin, le concours de la force publique,
• N’accorder aucun délai de paiement au locataire,
• Condamner le locataire au paiement des sommes suivantes :
o 1.917,41 € au titre de l’arriéré locatif arrêté au 21 novembre 2023, avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer,
o une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,
o 120 € sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens,
• A titre subsidiaire, en cas d’octroi de délais de paiement, préciser qu’à défaut d’un seul versement, la clause résolutoire reprendra ses droits et le bail sera résilié.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 4 mars 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Après un renvoi de l’affaire à l’audience du 24 mai 2024, l’affaire a été rappelée et retenue à l’audience du 18 octobre 2024. La société ESPACIL HABITAT a maintenu l’intégralité de ses demandes, et a précisé que la dette locative, actualisée au 17 octobre 2024, s’élevait au principal à la somme de 1.520,84 €, s’agissant de ce logement, mais a précisé que le montant total de la dette de Monsieur [H] à son égard s’élevait à une somme de l’ordre de 6.000 € compte tenu des arriérés locatifs antérieurs concernant des logements précédemment pris à bail par le défendeur auprès de la SA ESPACIL HABITAT. Faisant état du dépôt d’un dossier de surendettement de la part de Monsieur [H], la SA ESPACIL HABITAT a déclaré, par ailleurs, accepter le principe de délais de paiement.

Monsieur [L] [H], représenté par Maître GOVEN, a reconnu le montant de la dette locative mais a sollicité le sursis à statuer en raison du dossier de surendettement en cours. Subsidiairement, il a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire, indiquant que sa dette était désormais stabilisée, ayant repris le paiement du loyer depuis octobre 2023. Il a proposé de verser en plus du loyer courant une mensualité d’apurement de 50 €.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.
À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Monsieur [L] [H] a adressé en cours de délibéré, à la demande du magistrat, la décision de la commission de surendettement.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société ESPACIL HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la CCAPEX deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois – le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise.

Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 21 septembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2.014,04 € n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 21 novembre 2023. S’agissant d’un constat de l’acquisition de la clause résolutoire, la demande de sursis à statuer présentée par Monsieur [L] [H] sera rejetée.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette, et compte tenu d’une part des mesures imposées par la commission de surendettement fixant à 197,62 euros sur 37 mois le montant de la mensualité pour apurer l’entière dette locative de Monsieur [H] (arriérés locatifs à hauteur de 7.311,79 € pour les différents logements occupés par le locataire auprès du même bailleur social), et d’autre part à l’accord du bailleur social, il convient de suspendre les effets de la clause résolutoire et la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux, hors période de trêve hivernale.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 7, a) de la loi du 6 juillet 1989, le locataire est obligé de payer le loyer et les charges récupérables aux termes convenus.

Aux termes de l’article 1353 du code civil, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver tandis que celui qui se prétend libéré doit justifier le paiement.

L’article 1103 du même code prévoit, par ailleurs, que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites.

En l’espèce, la société ESPACIL HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 17 octobre 2024, Monsieur [L] [H] lui devait la somme de 1.520,84 € au titre de sa dette locative, soustraction faite des frais de procédure.

Monsieur [L] [H], représenté à l’audience, reconnaît le montant de sa dette et sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, il convient de le condamner au paiement d’une indemnité d’occupation mensuelle d’un montant égal à celui du loyer et des charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges et sera comptabilisée à compter du 21 novembre 2023, date de l’acquisition de la clause résolutoire, étant en partie déjà comprise dans l’arriéré locatif précité. Le cas échéant, elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société ESPACIL HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Monsieur [L] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, il n’y a pas lieu de le condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement.

Toutefois, selon l’article 514-1 du même code, le juge peut écarter l’exécution provisoire de droit, en tout ou partie, s’il estime qu’elle est incompatible avec la nature de l’affaire. Il statue, d’office ou à la demande d’une partie, par décision spécialement motivée.

En l’espèce, compte tenu de la mise en place d’un plan d’apurement, il n’y a pas lieu d’écarter l’exécution provisoire de la présente décision.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par jugement mis à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE la demande de sursis à statuer présentée par Monsieur [L] [H] ;

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 21 septembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois ;

CONSTATE à la date du 21 novembre 2023 la résiliation du bail conclu le 15 décembre 2022 entre la société ESPACIL HABITAT d’une part, et Monsieur [L] [H] d’autre part, concernant des locaux d’habitation situés au [Adresse 2] ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] à payer à la société ESPACIL HABITAT la somme de 1.520,84 € (mille cinq cent vingt euros et quatre-vingt-quatre centimes) au titre de l’arriéré locatif arrêté au 17 octobre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de la signification de la présente décision ;

AUTORISE Monsieur [L] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois, en plus du loyer courant et conformément aux mesures imposées par la Commission de Surendettement, une somme de 197,62 € (cent quatre-vingt-dix-sept euros et soixante-deux centimes), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais ;

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties ;

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Monsieur [L] [H] ;

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise ;

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception :
• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 21 novembre 2023,
• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Monsieur [L] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique et d’un serrurier, hors période de trêve hivernale,
• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
• Monsieur [L] [H] sera condamné à verser à la société ESPACIL HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux ;

RAPPELLE que les modalités d’apurement de la dette locative s’appliquent conformément aux mesures imposées par la Commission de Surendettement ;

DIT n’y avoir lieu d’écarter l’exécution provisoire de droit de la présente décision ;

DÉBOUTE la société ESPACIL HABITAT de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;

CONDAMNE Monsieur [L] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 21 septembre 2023 et celui de l’assignation du 4 mars 2024 ;

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 10 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge des Contentieux de la Protection