[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Monsieur [T] [P]

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Sarah KRYS

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/08544 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AR

N° MINUTE : 4

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 04 février 2025

DEMANDERESSE

S.A. ELOGIE SIEMP,
[Adresse 2]

représentée par Maître Sarah KRYS de l’AARPI KOSMA, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [T] [P],
[Adresse 1]

non comparant, ni représenté

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Mathilde CLERC, Juge, juge des contentieux de la protection
assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 21 novembre 2024

ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 04 février 2025 par Mathilde CLERC, Juge, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 04 février 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/08544 – N° Portalis 352J-W-B7I-C53AR

Par contrat du 6 juin 2018, la SA ELOGIE SIEMP a consenti un bail d’habitation à M. [T] [P] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel initial de 542,38 euros, hors charges.

Par acte de commissaire de justice du 11 juin 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 3216,76 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales de [Localité 3] a été informée de la situation de M. [T] [P] le 23 mai 2023.

Par assignation du 12 septembre 2024, la SA ELOGIE SIEMP a saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, ordonner l’expulsion de M. [T] [P], autoriser le transport et à la sequestration de ses meubles, et le condamner par provision au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer majoré des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux,2305,69 euros au titre de l’arriéré locatif, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,800 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 13 septembre 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

L’affaire a été appelée à l’audience du 21 novembre 2024.

Prétentions et moyens des parties

A cette audience, la SA ELOGIE SIEMP maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 14 novembre 2024, s’élève à 536,50 euros.

La SA ELOGIE SIEMP indique ne pas s’opposer à un plan d’apurement suspensif des effets de la clause résolutoire, considérant qu’il y a eu reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et que la dette est en nette diminution.

M. [T] [P], régulièrement assigné à étude, n’a pas comparu, de sorte qu’il sera statué par jugement reputé contradictoire.

Il n’a pas été fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La SA ELOGIE SIEMP justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales de [Localité 3] deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

En l’espèce, le bail a été reconduit postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, et le commandement de payer a été délivré postérieurement à la reconduction, de sorte que le nouveau délai de six semaines trouvait à s’appliquer.

Un commandement de payer impartissant au locataire un délai de six semaines pour s’acquitter de la somme en principal de 3216,76 euros et reproduisant la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 11 juin 2024.

Il résulte toutefois du décompte arrêté au 14 novembre 2024 qu’au 11 juin 2024, la dette locative s’élevait à 2616,76 euros, M. [T] [P] ayant effectué un règlement de 600 euros le 10 juin 2024.

Un commandement de payer n’est toutefois pas nul du seul fait qu’il est délivré pour une somme supérieure à celle dont le locataire est réellement débiteur et il demeure valable à hauteur du montant réel des loyers échus et impayés.

Or, d’après l’historique des versements, la somme de 2616,76 euros n’a pas été réglée par le locataire dans le délai de six semaines suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 24 juillet 2024.

Cependant, eu égard à l’accord de la SA ELOGIE SIEMP pour suspendre les effets de la clause résolutoire, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

2. Sur la provision au titre de l’arriéré locatif

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la SA ELOGIE SIEMP verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 14 novembre 2024, M. [T] [P] lui devait la somme de 536,50 euros.

M. [T] [P] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [P] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur le plan d’apurement et la suspension des effets de la clause résolutoire

Selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite.

Par ailleurs, il ressort du décompte que M. [T] [P] a été mesure, à compter du mois de juin 2024, d’effectuer des paiements mensuels d’un montant supérieur à celui du loyer et des charges, de sorte que sa capacité à assumer le paiement d’une mensualité d’apurement en plus du loyer courant afin de régler sa dette est établie.
Dans ces conditions, il convient d’autoriser M. [T] [P] à se libérer de sa dette locative par des versements de 50 € par mois en plus du loyer courant pendant 10 mois, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette, et, compte-tenu de ce que la bailleresse a indiqué ne pas s’opposer à la suspension des effets de la clause résolutoire, de suspendre les effets de cette dernière durant le cours de ces délais.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement de la dette :

la clause résolutoire reprendra son plein effet et le bail se trouverait alors automatiquement résilié ;la totalité de la somme restant due deviendra immédiatement exigible ;une indemnité d’occupation provisoire égale au montant du loyer révisé, augmenté des charges qui auraient été dues, si le bail s’était poursuivi, sera réglée par le défendeur jusqu’à son départ effectif des lieux, il pourra être procédé à l’expulsion du défendeur selon les modalités prévues au dispositif ci-après, le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L.433-1 et L.433-2 du code des procédures civiles d’exécution.
4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [T] [P], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 300 euros à la demande de la SA ELOGIE SIEMP concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, reputée contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 11 juin 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 6 juin 2018 entre la SA ELOGIE SIEMP, d’une part, et M. [T] [P], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 24 juillet 2024,

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 536,50 euros (cinq-cent-trente-six euros et cinquante centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 14 novembre 2024, avec intérêts au taux légal à compter de l’assignation,

AUTORISE M. [T] [P] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 10 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 50 euros (cinquante euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais, étant précisé que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [P],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 24 juillet 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [P] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
M. [T] [P] sera condamné à verser à la SA ELOGIE SIEMP une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
CONDAMNE M. [T] [P] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 11 juin 2024 et celui de l’assignation du 12 septembre 2024,

CONDAMNE M. [T] [P] à payer à la SA ELOGIE SIEMP la somme de 300 euros (trois cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 4 février 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge