Le 24 août 2022, un bail d’habitation a été signé entre la société SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [U] [E] pour un loyer de 291,38 euros. Le 9 octobre 2023, un commandement de payer a été délivré à M. [U] [E] pour un arriéré de 1 703,23 euros. Le 13 décembre 2023, la société a assigné M. [U] [E] pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience du 22 octobre 2024, un plan d’apurement a été accepté. Le bail a été résilié, mais les effets suspendus, et M. [U] [E] a été condamné à payer 2 234,96 euros.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La société SA CDC HABITAT SOCIAL a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments sont conformes aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Ainsi, l’action de la société est recevable, car elle respecte les délais et les procédures imposées par la loi.

Quelles sont les conditions de résiliation du bail en cas de non-paiement ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, la résiliation du bail pour défaut de paiement ne peut être effective que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, il est important de noter que cette loi ne s’applique pas rétroactivement. L’article 2 du code civil précise que :

« La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. »

Dans le cas présent, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, les stipulations contractuelles initiales demeurent applicables.

Le commandement de payer a été signifié le 9 octobre 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois prévu par le contrat.

Ainsi, la bailleresse est fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, qui est acquise depuis le 10 décembre 2023.

Comment se déroule le paiement de la dette locative ?

L’article 835 du code de procédure civile stipule que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier. »

En l’espèce, la société SA CDC HABITAT SOCIAL a présenté un décompte prouvant que M. [U] [E] lui devait 2 234,96 euros.

Ce montant n’a pas été contesté par le locataire, qui a reconnu sa dette.

Il a été décidé que M. [U] [E] pourra se libérer de cette dette en effectuant des paiements mensuels de 62 euros, en plus du loyer courant, sur une période de 36 mois.

Le premier paiement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la décision, et les paiements suivants devront être effectués au plus tard le dixième jour de chaque mois.

Quelles sont les conséquences d’une indemnité d’occupation en cas de maintien dans les lieux ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer et des charges.

Elle sera provisoirement fixée à 390,17 euros par mois, payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer.

L’indemnité d’occupation commencera à courir à partir du 10 décembre 2023 et cessera d’être due uniquement lors de la libération effective des locaux.

Cela est conforme aux principes généraux du droit locatif, qui prévoient que le locataire doit indemniser le bailleur pour l’occupation des lieux après la résiliation du bail.

Quels sont les frais de justice et l’exécution provisoire de la décision ?

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens. »

Dans cette affaire, M. [U] [E] a été condamné aux dépens, y compris les frais liés au commandement de payer et à l’assignation.

Il a également été condamné à verser 150 euros à la société SA CDC HABITAT SOCIAL pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

De plus, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont exécutoires à titre provisoire, sauf disposition contraire.

Ainsi, la décision rendue est exécutoire de droit à titre provisoire, permettant à la bailleresse de faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel.