La société CDC HABITAT SOCIAL a signé un bail avec Monsieur [S] [X] et Madame [U] [Y] le 30 novembre 2022. En raison de loyers impayés, un commandement de payer a été délivré le 20 mars 2024, réclamant 5986 Euros. Après une assignation au tribunal, l’affaire a été plaidée le 12 novembre 2024. Le tribunal a constaté la résiliation du bail, mais a accordé un délai de paiement à Monsieur [S] [X] et Madame [U] [Y], leur permettant de régler leur dette en neuf mensualités de 150 Euros. L’indemnité d’occupation a été fixée jusqu’à leur départ effectif.. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la compétence du juge des référés dans cette affaire ?

La compétence du juge des référés est régie par l’article 834 du Code de procédure civile, qui stipule que dans tous les cas d’urgence, le tribunal peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

En l’espèce, le principe de la clause résolutoire et ses effets, ainsi que l’intérêt légitime du bailleur à reprendre possession du bien loué, justifient la compétence du juge des référés.

Il est donc établi que l’absence de contestation sérieuse permet au juge d’agir rapidement pour protéger les droits du bailleur.

2. Quelles sont les conditions de recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La recevabilité de la demande est encadrée par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article impose que, sous peine d’irrecevabilité, l’assignation aux fins de constat de la résiliation soit notifiée au représentant de l’État dans le département au moins six semaines avant l’audience.

De plus, les bailleurs personnes morales, autres qu’une société civile constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu’au quatrième degré inclus, ne peuvent délivrer une assignation avant l’expiration d’un délai de deux mois suivant la saisine de la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX).

Dans cette affaire, la société CDC HABITAT SOCIAL a respecté ces délais, rendant ainsi sa demande recevable.

3. Quelles sont les conséquences de la clause résolutoire en cas de non-paiement des loyers ?

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précise qu’une clause prévoyant la résolution de plein droit d’un contrat de bail à usage d’habitation en cas de non-paiement des loyers et charges ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dans cette affaire, le commandement de payer délivré le 20 mars 2024 est jugé régulier. La dette n’ayant pas été apurée dans les deux mois suivant ce commandement, la résiliation du bail est intervenue de plein droit le 21 mai 2024.

Cependant, le juge a la possibilité de suspendre les effets de la clause résolutoire et d’accorder des délais de paiement, ce qui a été décidé dans ce cas.

4. Quelles sont les conditions pour accorder une provision en paiement de l’arriéré locatif ?

L’article 835 du Code de procédure civile permet au juge des contentieux de la protection, statuant en référé, d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence d’une obligation n’est pas sérieusement contestable.

Les articles 1728 du Code civil et 7 a) de la loi du 6 juillet 1989 établissent que le paiement des loyers et des charges est une obligation essentielle et incontestable du locataire.

En l’espèce, la société CDC HABITAT SOCIAL a présenté un décompte prouvant un solde débiteur de 1421,82 Euros au 31 octobre 2024, ce qui a conduit à la condamnation des locataires à payer cette somme.

5. Quelles sont les modalités d’échelonnement des paiements ?

L’article 1343-5 du Code civil permet au juge d’échelonner ou de reporter le paiement des sommes dues, en tenant compte de la situation du débiteur et des besoins du créancier, dans la limite de deux années.

L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, quant à lui, permet d’accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation à l’article 1244-1 du Code civil.

Dans cette affaire, il a été décidé que Monsieur [S] [X] et Madame [U] [Y] pouvaient régler leur dette en 9 mensualités de 150 Euros chacune, en plus du loyer courant, jusqu’à complet paiement.

6. Quelle est la nature de l’indemnité d’occupation due par les locataires ?

L’indemnité d’occupation est due par les locataires jusqu’à leur départ effectif des lieux. La demande de la société CDC HABITAT SOCIAL d’une indemnité égale au loyer et aux charges majorés de 10% a été considérée comme une clause pénale.

Le juge a donc décidé que les défendeurs devaient s’acquitter d’une somme égale au montant du loyer et des charges qui auraient été payés si le bail s’était poursuivi, sans tenir compte de la majoration demandée.

7. Quelles sont les conséquences des demandes accessoires et des dépens ?

L’article 700 du Code de procédure civile permet de demander une indemnité pour compenser les frais irrépétibles engagés. Cependant, le juge a décidé de ne pas faire droit à cette demande, considérant l’équité.

Monsieur [S] [X] et Madame [U] [Y], ayant succombé, ont été condamnés solidairement aux entiers dépens, qui comprennent le coût du commandement de payer, de l’assignation et de la notification au Préfet.

Cette décision souligne la responsabilité des locataires dans le cadre de la procédure judiciaire engagée par le bailleur.