Le 24 août 2022, un bail d’habitation a été signé entre la société SA CDC HABITAT SOCIAL et M. [U] [E] pour un loyer de 291,38 euros. Le 9 octobre 2023, un commandement de payer a été délivré à M. [U] [E] pour un arriéré de 1 703,23 euros. Le 13 décembre 2023, la société a assigné M. [U] [E] pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience du 22 octobre 2024, un plan d’apurement a été accepté. Le bail a été résilié, mais les effets suspendus, et M. [U] [E] a été condamné à payer 2 234,96 euros.. Consulter la source documentaire.

1. Quelle est la recevabilité de la demande de résiliation du bail ?

La société SA CDC HABITAT SOCIAL a justifié la recevabilité de sa demande en notifiant l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle a également saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Ces éléments sont conformes aux dispositions de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, qui stipule :

« Tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus. »

Ainsi, l’action de la société est recevable, car elle respecte les délais et procédures prévus par la loi.

2. Quelles sont les conditions de résiliation du bail en cas de non-paiement ?

Selon l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, modifié par la loi du 27 juillet 2023, la résiliation du bail pour défaut de paiement ne peut être constatée qu’après un commandement de payer resté infructueux pendant un délai de six semaines.

Cependant, il est important de noter que cette loi ne s’applique pas rétroactivement. L’article 2 du code civil précise que :

« La loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. »

Dans le cas présent, le bail ayant été conclu avant l’entrée en vigueur de la loi du 27 juillet 2023, les stipulations contractuelles antérieures demeurent applicables.

Le commandement de payer a été signifié le 9 octobre 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois, ce qui permet à la bailleresse de se prévaloir des effets de la clause résolutoire.

3. Quelles sont les conséquences de la résiliation du bail ?

La résiliation du bail entraîne plusieurs conséquences, notamment l’obligation pour le locataire de quitter les lieux.

En vertu de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, la clause résolutoire est acquise si le locataire ne paie pas dans le délai imparti.

De plus, l’article 514 du code de procédure civile stipule que :

« Les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire. »

Ainsi, la bailleresse peut demander l’expulsion du locataire si celui-ci ne libère pas les lieux après la résiliation.

Il est également prévu que si le locataire respecte un plan d’apurement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise, permettant ainsi la poursuite du contrat de bail.

4. Quelles sont les modalités de paiement de la dette locative ?

La dette locative doit être réglée selon les modalités fixées par le juge.

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision au créancier lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans ce cas, M. [U] [E] a reconnu la dette et a été condamné à payer la somme de 2 234,96 euros, avec des intérêts au taux légal à compter de l’assignation.

Le juge a également autorisé M. [U] [E] à se libérer de sa dette en effectuant des paiements mensuels de 62 euros, en plus du loyer courant, ce qui permet de respecter les délais de paiement convenus.

5. Quelles sont les implications de l’indemnité d’occupation ?

En cas de maintien dans les lieux après la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est fixée à un montant équivalent au loyer et aux charges, soit 390,17 euros par mois, et est payable à partir de la date de résiliation.

L’indemnité d’occupation est régie par les mêmes conditions que celles applicables au loyer, et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Cela signifie que tant que le locataire reste dans les lieux, il devra continuer à payer cette indemnité, en plus de toute autre somme due.

6. Quelles sont les conséquences des frais de justice et de l’exécution provisoire ?

Les frais de justice sont à la charge de la partie perdante, conformément à l’article 700 du code de procédure civile, qui prévoit que :

« Le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine. »

Dans ce cas, M. [U] [E] a été condamné à payer les dépens de la procédure, ainsi qu’une somme de 150 euros pour les frais non compris dans les dépens.

De plus, l’exécution provisoire de la décision est prévue par l’article 514 du code de procédure civile, ce qui signifie que la décision est immédiatement exécutoire, même en cas d’appel.

Cela permet à la bailleresse de faire valoir ses droits sans attendre l’issue d’un éventuel recours.