N° RG 24/00401 – N° Portalis DB3F-W-B7I-JYCZ

Minute N° : 24/00409
Procédure civile de droit commun
ORDONNANCE DE REFERE
Code de procédure Civile art.454

DU 05 Novembre 2024

Dossier + Copie + Copie exécutoire délivrés à :GRAND DELTA
Copie délivrée à :Me SEVIN
le :05/11/2024

DEMANDEUR

SCIC H.L.M GRAND DELTA HABITAT
[Adresse 2]
[Adresse 2]
[Localité 3]
représentée par Mme [G] [H], munie d’un pouvoir régulier

DÉFENDEUR :

Monsieur [T] [V]
né le 09 Juin 1949 à [Localité 4] (ALGÉRIE)
[Adresse 1]
[Adresse 1]
[Localité 3]
comparant et assisté de Me Fabien SEVIN, avocat au barreau d’AVIGNON

COMPOSITION DU TRIBUNAL :

Madame Isabelle DUMAS, Vice-Président,

assisté de Madame Béatrice OGIER, Greffier

DÉBATS :

Après avoir entendu à l’audience du 15 Octobre 2024 les parties comparantes ou leurs conseils, le président les a informés que l’affaire était mise en délibéré et que l’ordonnance serait rendue ce jour, par mise à disposition au greffe.

Par acte sous seing privé du 17 octobre 2019, la société MISTRAL HABITAT -aux droits de laquelle vient l’OPH GRAND DELTA HABITAT- a consenti un bail d’habitation à M. [T] [V] sur des locaux situés [Adresse 5], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 420,58 euros.

Par acte de commissaire de justice du 5 mars 2024, la bailleresse a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1 647,25 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La caisse d’allocations familiales a été informée de la situation de M. [T] [V] le 29 février 2024.

Faisant valoir que des loyers restent impayés, par acte du 28 mai 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT a fait assigner M. [T] [V] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire d’Avignon statuant en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisée à faire procéder à l’expulsion de M. [T] [V] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :

512,89 euros au titre de l’indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter du 6 mai 2024 du bail et jusqu’à libération des lieux, −2 060,14 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 5 mai 2024.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 29 mai 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé et reçu avant l’audience.

À l’audience du 15 octobre 2024, la société OPH GRAND DELTA HABITAT, dûment représentée, sollicite oralement le bénéfice de son acte introductif d’instance. Elle précise qu’il y a eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, et qu’un plan d’apurement de cette dette a été signé par les parties. Elle accepte que des délais de paiement soient octroyés au preneur.

M. [T] [V], représenté par son conseil, reconnaît le montant de la dette locative et demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité de 100 euros, en plus du loyer courant conformément au plan d’apurement signé par les parties.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

Il n’est pas fait état de l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

La société OPH GRAND DELTA HABITAT justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Elle justifie également avoir saisi la caisse d’allocations familiales deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 dans ses dispositions applicables au litige, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 5 mars 2024 et lui a imparti un délai de 2 mois pour s’acquitter de la dette locative arrêtée à la somme de 1 647,25 euros. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1 647,25 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

La bailleresse est donc bien fondée à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 6 mai 2024.

Cependant, eu égard à la volonté du locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord de la bailleresse, il convient d’accorder des délais de paiement et de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre. En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné au locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, la bailleresse sera autorisée à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, la société OPH GRAND DELTA HABITAT verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 11 octobre 2024, M. [T] [V] ne doit plus que la somme de 157,01 euros comprenant l’échéance du mois de septembre 2024.

Il sera condamné à payer cette somme à la bailleresse, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [T] [V] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 512,89 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 6 mai 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à la société OPH GRAND DELTA HABITAT ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

M. [T] [V], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

Le juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 5 mars 2024 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat consenti le 17 octobre 2019 à M. [T] [V] concernant les locaux situés [Adresse 5] est résilié depuis le 6 mai 2024,

CONDAMNE M. [T] [V] à payer à la société OPH GRAND DELTA HABITAT la somme de 157,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 11 octobre 2024, et comprenant l’échéance du mois de septembre 2024,

AUTORISE M. [T] [V] à se libérer de sa dette en réglant, en plus du loyer courant, en deux mensualités, la première de 100 euros et la seconde de 57,01 euros,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [T] [V],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

• le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 6 mai 2024,

• le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,

• la bailleresse pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [T] [V] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,

• le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,

• M. [T] [V] sera condamné à verser à la société OPH GRAND DELTA HABITAT une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,

RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [T] [V] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 5 mars 2024 et celui de l’assignation du 28 mai 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 5 novembre 2024, et signé par le juge et la greffière susnommés.

Le Greffier Le Juge