[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Christophe LIVET-LAFOURCADE

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/04757 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42BW

N° MINUTE : 3

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2025

DEMANDERESSE

Etablissement public [Localité 3] HABITAT- OPH
[Adresse 1]

représentée par Maître Elisabeth WEILLER de la SCP MENARD – WEILLER, avocats au barreau de PARIS,

DÉFENDERESSE

Madame [L] [M],
[Adresse 2]

représentée par Me Christophe LIVET-LAFOURCADE, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/04757 – N° Portalis 352J-W-B7I-C42BW

Par acte sous seing privé du 7 juillet 2008, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à Mme [L] [M] sur des locaux situés au [Adresse 2] (escalier 1, 10ème étage, porte 21), moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 286,41 euros.

Par acte de commissaire de justice du 6 février 2024, le bailleur a fait délivrer à la locataire un commandement de payer la somme principale de 927,09 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de six semaines, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de Mme [L] [M] le 7 février 2024.

Par assignation du 16 avril 2024, l’EPIC PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [M], la séquestration de meubles à ses frais et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer, majoré de 50%, et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux ; subsidiairement d’un montant qui ne saurait être inférieur au montant du loyer, 1 697,01 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 31 mars 2024,350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens.
L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 17 avril 2024, mais aucun diagnostic social et financier n’est parvenu au greffe avant l’audience.

Prétentions et moyens des parties

Appelée à l’audience du 24 septembre 2024, l’affaire a fait l’objet d’un renvoi pour être finalement retenue le 13 novembre 2024.

À l’audience du 13 novembre 2024, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son conseil, maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 12 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, s’élève désormais à 2 434,62 euros, déduction faite des frais de procédure. Il déclare, par ailleurs, ne pas être opposé au plan d’apurement de cette dette proposé par la défenderesse. Il considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989.

Mme [L] [M], représentée par son conseil, demande à pouvoir se maintenir dans les lieux moyennant le versement d’une mensualité d’apurement de 10 euros, en plus du loyer courant.

Son conseil expose que le dernier règlement date du 6 novembre 2024. Il indique par ailleurs que Mme [L] [M] bénéficie de la MDPH à hauteur de 70% ce qui représente la somme de 922,25 euros. Mme [L] [M] est serveuse à temps partiel. A la suite d’un mariage post-mortem, elle est devenue veuve. Il précise également que Mme [L] [M] va faire une demande de FSL et qu’elle va être en inaptitude professionnelle. Il indique enfin qu’elle va avoir une retraite à partir de 2025 et que le minimum vieillesse à hauteur de 700 euros devrait arriver l’année prochaine.

Les parties sollicitent la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

Mme [L] [M] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du bail

1.1. Sur la recevabilité de la demande

L’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Dès lors que le contrat de bail a été reconduit tacitement postérieurement à la loi du 27 juillet 2023, c’est alors ce délai de six semaines qui s’applique et non plus celui de deux mois, quand bien même ce dernier délai de deux mois était initialement prévu dans la clause résolutoire.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales a bien été signifié à la locataire le 6 février 2024 et la somme de 927,09 euros n’a pas été réglée par cette dernière dans le délai de six semaines.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 20 mars 2024.

Cependant, eu égard à la volonté de la locataire de s’acquitter de sa dette et à l’accord du bailleur, il convient de suspendre la résiliation du bail au respect du plan d’apurement précisé ci-après.

En effet, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est satisfaite. Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience, que les revenus du foyer de Mme [L] [M] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 10 euros par mois en plus du loyer courant afin de régler sa dette.

En cas de respect des modalités du plan d’apurement, la clause résolutoire sera, à l’issue de ce plan, réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

En revanche, à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail sera résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle procédure judiciaire ne soit nécessaire. Dans ce cas, il est ordonné à la locataire ainsi qu’à tous les occupants de son chef de quitter les lieux, et, pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur sera autorisé à faire procéder à l’expulsion de toute personne y subsistant, dès l’expiration d’un délai de deux mois après la signification d’un commandement de quitter les lieux.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 12 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus, Mme [L] [M] lui devait la somme de 2 434,62 euros, soustraction faite des frais de procédure.

Mme [L] [M] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, elle sera condamnée à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant Mme [L] [M] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux de la locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 168,69 euros, en ce qu’aucun élément ne justifie de dépasser la valeur locative du bien loué.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 mars 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

Mme [L] [M], qui succombe à la cause, sera condamnée aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

En revanche, compte tenu de sa situation économique, il n’y a pas lieu de la condamner à une quelconque indemnité sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 6 février 2024 n’a pas été réglée dans le délai de six semaines,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 7 juillet 2008 entre l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH, d’une part, et Mme [L] [M], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 2] (escalier 1, 10ème étage, porte 21) est résilié depuis le 20 mars 2024,

CONDAMNE Mme [L] [M] à payer à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 2 434,62 euros (deux mille quatre cent trente-quatre euros et soixante-deux centimes) à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 12 novembre 2024, terme d’octobre 2024 inclus,

AUTORISE Mme [L] [M] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant 36 mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 10 euros (dix euros), la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à Mme [L] [M],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 20 mars 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de Mme [L] [M] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
Mme [L] [M] sera condamnée à verser à l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

DÉBOUTE l’EPIC [Localité 3] HABITAT OPH de sa demande au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE Mme [L] [M] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 6 février 2024 et celui de l’assignation du 16 avril 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge