[1] Copie conforme délivrée
le :

à : Me Jean-Pierre VETILLARD

Copie exécutoire délivrée
le :

à : Maître Elisabeth WEILLER

Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé

N° RG 24/06467 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JJS

N° MINUTE : 9

ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 16 janvier 2025

DEMANDEUR

E.P.I.C. [Localité 4] HABITAT – OPH,
[Adresse 2]

représenté par Maître Elisabeth WEILLER, avocat au barreau de PARIS,

DÉFENDEUR

Monsieur [X] [H],
[Adresse 3]

représenté par Me Jean-Pierre VETILLARD, avocat au barreau de PARIS,

COMPOSITION DU TRIBUNAL
Caroline THAUNAT, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Aurélia DENIS, Greffier,

DATE DES DÉBATS
Audience publique du 13 novembre 2024

ORDONNANCE
contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 16 janvier 2025 par Caroline THAUNAT, Vice-présidente, assistée de Aurélia DENIS, Greffier

Décision du 16 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/06467 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5JJS

Par acte sous seing privé du 22 juillet 1997, la SAGI aux droits de laquelle vient la SOCIETE ANONYME DE GESTION IMMOBILIÈRE devenu [Localité 4] HABITAT OPH a consenti un bail d’habitation à M. [X] [H] sur des locaux situés au [Adresse 1], moyennant le paiement d’un loyer mensuel de 448,29 euros et d’une provision pour charges de 135,27 euros.

Par acte de commissaire de justice du 9 novembre 2023, le bailleur a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme principale de 1559,20 euros au titre de l’arriéré locatif dans un délai de deux mois, en visant une clause résolutoire.

La commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives a été informée de la situation de M. [X] [H] le 13 novembre 2023.

Par assignation du 21 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a ensuite saisi le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris en référé pour faire constater l’acquisition de la clause résolutoire, être autorisé à faire procéder à l’expulsion de M. [X] [H] et obtenir sa condamnation au paiement des sommes suivantes :
– une indemnité mensuelle d’occupation d’un montant égal à celui du loyer et des charges, à compter de la résiliation du bail et jusqu’à libération des lieux, majorée de 50 %,
– 2465,66 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 1er juin 2024,
– 350 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, outre les entiers dépens en ce compris le coût de l’assignation et du commandement de payer.

L’assignation a été notifiée au représentant de l’État dans le département le 24 juin 2024, et un diagnostic social et financier a été réalisé. Ses conclusions ont été reçues au greffe avant l’audience, à laquelle il en a été donné lecture.

À l’audience du 13 novembre 2024, [Localité 4] HABITAT OPH maintient l’intégralité de ses demandes, et précise que la dette locative, actualisée au 29 octobre 2024, s’élève désormais à 4369,43 euros. [Localité 4] HABITAT OPH considère enfin qu’il y a bien eu une reprise du paiement intégral du loyer courant avant l’audience, au sens de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 et ne s’oppose pas à l’octroi de délais suspensifs et à des versements évolutifs sur 36 mois afin de tenir compte de la situation financière du locataire.

Il indique que le juge des contentieux de la protection est bien compétent pour statuer en référé du fait des impayés de loyers, le montant de l’ arriéré n’étant pas à prendre en compte. Il conteste toute contestation sérieuse indiquant que le locataire est parfaitement informé du changement de bailleur ayant notamment négocié des plans d’apurement et qu’il n’existe aucune obligation de régulariser un avenant dans le cadre du rachat d’un immeuble le nouveau propriétaire venant aux droits de l’ancien.

M. [X] [H], assisté par son conseil, soulève in limine litis l’incompétence du juge des référés aux motifs de l’absence d’urgence d’une part et en raison de contestations sérieuses d’autre part.

A titre subsidiaire, M. [X] [H] sollicite la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais de paiement et la fixation d’échéances évolutives afin de tenir compte de sa situation financière.

Au soutien de ses prétentions, il allègue que le faible montant de la dette de loyer ne caractérise pas l’urgence, qu’il n’avait pas connaissance du changement de propriétaire en l’absence d’avenant au bail et qu’enfin il n’a jamais reçu le commandement de payer.
Au fond, il indique percevoir 1200 euros de revenus pour 900 euros de charges et avoir repris le paiement de son loyer depuis deux mois. Il indique avoir effectué des versements de nature à faire diminuer significativement la dette de loyer non pris en compte dans le dernier décompte versé aux débats.

En application de l’article 24 V de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, les parties ont été invitées à produire tous éléments relatifs à l’existence d’une procédure de traitement du surendettement au sens du livre VII du code de la consommation.

M. [X] [H] a indiqué ne pas faire l’objet d’une telle procédure.

À l’issue des débats, la décision a été mise en délibéré jusqu’à ce jour, où elle a été mise à disposition des parties au greffe.

Les parties ont été autorisées à communiquer dans le cadre du délibéré un décompte actualisé avant le 10 décembre 2024. Le décompte actualisé a été communiqué le 20 novembre 2024.

Sur la compétence du juge des référés

En application des dispositions des articles 834 et 835 du code de procédure civile, dans tous les cas d’urgence, le juge des contentieux de la protection statuant en référé peut, dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend. Il peut également allouer au créancier une provision, lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Sur l’urgence

Il est constant que le juge des référés n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater résiliation de la convention.

Sur l’absence de contestations sérieuses

Toute personne qui justifie d’un intérêt légitime au succès d’une prétention peut introduire une instance en référé . L’intérêt au succès d’une prétention s’apprécie au jour de l’introduction de la demande en justice.

Il est constant qu’au 21 juin 2024, date de l’assignation, l’OFFICE PUBLIC D’AMENAGEMENT ET DE CONSTRCUTION DE LA VILLE DE [Localité 4] devenu [Localité 4] HABITAT OPH a régularisé un un bail emphythéotique suivant acte notarié du 2 novembre 2005 avec la ville de [Localité 4] portant notamment sur l’immeuble situé [Adresse 1]. [Localité 4] HABITAT OPH venant ainsi aux droits de la SAGI justifie de sa qualité à agir sans avoir à verser d’avenant pour justifier son action en justice et le locataire ne saurait arguer d’un défaut de connaissance de son bailleur, ce dernier apparaissant sur l’ensemble des quittances de loyer depuis 2005.

Il résulte par ailleurs du procès verbal de remise à étude que le commissaire de justice n’ayant pu délivrer le commandement de payer à M.[X] [H] du fait de son absence, a déposé un avis de passage dans la boîte aux lettres en application des dispositions de l’article 656 du code de procédure civile. Ayant été délivré conformément aux dispositions textuelles, le locataire ne saurait arguer de sa non connaissance pour contester la compétence du juge des référés.

1. Sur la demande de constat de la résiliation du
1.1. Sur la recevabilité de la demande

[Localité 4] HABITAT OPH justifie avoir notifié l’assignation au représentant de l’État dans le département plus de six semaines avant l’audience.

Il justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions prévention des expulsions locatives deux mois au moins avant la délivrance de l’assignation.

Son action est donc recevable au regard des dispositions de l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989.

1.2. Sur la résiliation du bail

Aux termes de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 modifié par la loi du 27 juillet 2023, tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie. Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux.

Cependant, la loi du 27 juillet 2023 ne comprend aucune disposition dérogeant à l’article 2 du code civil, selon lequel la loi ne dispose que pour l’avenir et n’a point d’effet rétroactif. Ainsi, il n’y a pas lieu de faire application aux contrats conclus antérieurement au 29 juillet 2023 de l’article 10 de cette loi, en ce qu’il fixe à six semaines – et non plus deux mois — le délai minimal accordé au locataire pour apurer sa dette, au terme duquel la clause résolutoire est acquise. Ces contrats demeurent donc régis par les stipulations des parties, telles qu’encadrées par la loi en vigueur au jour de la conclusion du bail.

En l’espèce, un commandement de payer reproduisant textuellement les dispositions légales et la clause résolutoire contenue dans le contrat de bail a été signifié au locataire le 9 novembre 2023. Or, d’après l’historique des versements, la somme de 1559,20 euros n’a pas été réglée par ce dernier dans le délai de deux mois suivant la signification de ce commandement et aucun plan d’apurement n’a été conclu dans ce délai entre les parties.

Le bailleur est donc bien fondé à se prévaloir des effets de la clause résolutoire, dont les conditions sont réunies depuis le 10 janvier 2024.

Cependant, selon l’article 24 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, le juge peut, à la demande du locataire, du bailleur ou d’office, à la condition que le locataire soit en situation de régler sa dette locative et qu’il ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l’article 1343-5 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.

Lorsque le juge est saisi en ce sens par le bailleur ou par le locataire, et à la condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience, les effets de la clause de résiliation de plein droit peuvent être suspendus pendant le cours des délais ainsi accordés par le juge. Cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges. Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

En l’espèce, eu égard à l’accord des parties sur ce point et conformément à l’article 4 du code de procédure civile, la condition de reprise du paiement intégral du loyer courant avant la date de l’audience est réputée satisfaite.

Par ailleurs, il ressort des éléments du dossier, et notamment de l’audience et du diagnostic social et financier réalisé dans les conditions de l’article 24 III de la loi du 6 juillet 1989, que les revenus du foyer de M. [X] [H] lui permettent raisonnablement d’assumer le paiement d’une somme de 30 euros par mois en plus du loyer courant sur les 6 premiers mois, 50 euros sur les 6 mois suivants, 65 euros sur les 6 mois suivant, 80 euros sur les 6 mois suivants, 100 euros sur les 5 mois suivants 110 euros sur les 6 mois suivants afin de régler sa dette.

Dans ces conditions, il convient de lui accorder des délais de paiement pour s’acquitter des sommes dues, selon les modalités prévues ci-après, et de faire droit à la demande de M. [X] [H] de suspension les effets de la clause résolutoire durant le cours de ces délais.

En cas de respect de ces modalités de paiement, la clause résolutoire sera donc réputée n’avoir pas joué, et l’exécution du contrat de bail pourra se poursuivre.

L’attention du locataire est toutefois attirée sur le fait qu’à défaut de paiement d’une seule échéance comprenant le loyer et la mensualité d’apurement, la clause résolutoire sera acquise, et le bail résilié de plein droit, sans qu’une nouvelle décision de justice ne soit nécessaire : dans ce cas, et pour le cas où les lieux ne seraient pas libérés spontanément, le bailleur pourra faire procéder à son expulsion, et à celle de tout occupant de son chef.

2. Sur la dette locative

Aux termes de l’article 835 du code de procédure civile, dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le juge des contentieux de la protection saisi en référé peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire.

En l’espèce, [Localité 4] HABITAT OPH verse aux débats un décompte démontrant qu’à la date du 29 octobre 2024, M. [X] [H] lui devait la somme de 2535, 43 euros, soustraction faite des frais de procédure.

M. [X] [H] n’apportant aucun élément de nature à remettre en cause ce montant, il sera condamné à payer cette somme au bailleur, à titre de provision.

Toutefois, eu égard aux délais de paiement évoqués ci-avant, il convient de différer l’exigibilité de cette somme en autorisant M. [X] [H] à se libérer de cette dette selon les modalités détaillées ci-après.

3. Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux du locataire ou de toute personne de son chef malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation sera due. Au regard du montant actuel du loyer et des charges, son montant sera provisoirement fixé à la somme mensuelle de 597,51 euros.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que l’étaient le loyer et les charges, à partir du 20 novembre 2024, et ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux avec remise des clés à [Localité 4] HABITAT OPH ou à son mandataire.

4. Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

Aux termes de l’article 700 du code de procédure civile, le juge condamne la partie tenue aux dépens, ou, à défaut, la partie perdante, à payer à l’autre partie la somme qu’il détermine, au titre des frais exposés et non compris dans les dépens ; dans tous les cas, le juge tient compte de l’équité et de la situation économique de la partie condamnée.

M. [X] [H], qui succombe à la cause, sera condamné aux dépens de la présente instance, conformément à l’article 696 du code de procédure civile.

L’équité commande par ailleurs de faire droit à hauteur de 200 euros à la demande de [Localité 4] HABITAT OPH concernant les frais non compris dans les dépens, en application des dispositions précitées.

Selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire à moins que la loi ou la décision rendue n’en dispose autrement. Selon le dernier alinéa de l’article 514-1 du même code, le juge ne peut toutefois pas écarter l’exécution provisoire de droit lorsqu’il statue en référé. La présente ordonnance sera donc assortie de l’exécution provisoire.

La juge des contentieux de la protection, statuant après débats publics, par ordonnance mise à disposition au greffe, contradictoire et en premier ressort,

REJETTE l’exception d’incompétence,

CONSTATE l’absence de contestation sérieuses,

CONSTATE que la dette locative visée dans le commandement de payer du 9 novembre 2023 n’a pas été réglée dans le délai de deux mois,

CONSTATE, en conséquence, que le contrat conclu le 22 juillet 1997 entre [Localité 4] HABITAT OPH venant aux droits de la SAGI, d’une part, et M. [X] [H], d’autre part, concernant les locaux situés au [Adresse 1] est résilié depuis le 10 janvier 2024,

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 2535, 43 euros à titre de provision sur l’arriéré locatif arrêté au 19 octobre 2024,

AUTORISE M. [X] [H] à se libérer de sa dette en réglant chaque mois pendant None mois, en plus du loyer courant, une somme minimale de 30 euros par mois en plus du loyer courant sur les 6 premiers mois, 50 euros sur les 6 mois suivants, 65 euros sur les 6 mois suivant, 80 euros sur les 6 mois suivants, 100 euros sur les 6 mois suivants 110 euros sur les 5 mois suivants afin de régler sa dette, la dernière échéance étant majorée du solde de la dette en principal, intérêts et frais,

DIT que le premier règlement devra intervenir dans les dix jours suivant la signification de la présente décision, puis, pour les paiements suivants, en même temps que le loyer, au plus tard le dixième jour de chaque mois, sauf meilleur accord entre les parties,

SUSPEND les effets de la clause résolutoire pendant l’exécution des délais de paiement accordés à M. [X] [H],

DIT que si les délais accordés sont entièrement respectés, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais été acquise,

DIT qu’en revanche, pour le cas où une mensualité, qu’elle soit due au titre du loyer et des charges courants ou de l’arriéré, resterait impayée quinze jours après l’envoi d’une mise en demeure par lettre recommandée avec avis de réception,

le bail sera considéré comme résilié de plein droit depuis le 10 janvier 2024,
le solde de la dette deviendra immédiatement exigible,
le bailleur pourra, à défaut de libération spontanée des lieux et dès l’expiration d’un délai de deux mois suivant la délivrance d’un commandement d’avoir à libérer les lieux, faire procéder à l’expulsion de M. [X] [H] et à celle de tous occupants de son chef, au besoin avec l’assistance de la force publique,
le sort des meubles sera régi conformément aux dispositions des articles L. 433-1 et L. 433-2 du code des procédures civiles d’exécution,
M. [X] [H] sera condamné à verser à [Localité 4] HABITAT OPH une indemnité d’occupation mensuelle égale au montant des loyers et charges qui auraient été dus en cas de poursuite du bail, et ce, jusqu’à la date de libération effective et définitive des lieux,
RAPPELLE que la présente ordonnance est exécutoire de droit à titre provisoire,

CONDAMNE M. [X] [H] à payer à [Localité 4] HABITAT OPH la somme de 200 euros (deux cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile,

CONDAMNE M. [X] [H] aux dépens comprenant notamment le coût du commandement de payer du 9 novembre 2023 et celui de l’assignation du 21 juin 2024.

Ainsi jugé par mise à disposition au greffe le 16 janvier 2025, et signé par la juge et la greffière susnommées.

La Greffière La Juge