Le 22 juillet 1997, la SAGI a consenti un bail d’habitation à M. [X] [H] pour des locaux au [Adresse 1], avec un loyer mensuel de 448,29 euros. Le 9 novembre 2023, un commandement de payer a été délivré pour un arriéré de 1559,20 euros. Le 21 juin 2024, PARIS HABITAT OPH a saisi le juge pour obtenir l’expulsion de M. [X] [H]. Lors de l’audience du 13 novembre 2024, la dette locative était de 4369,43 euros. Le juge a accordé des délais de paiement à M. [X] [H], suspendant la clause résolutoire sous conditions de respect des échéances.. Consulter la source documentaire.

Sur la compétence du juge des référés

Le juge des contentieux de la protection est compétent pour statuer en référé sur les demandes liées aux impayés de loyers, conformément aux articles 834 et 835 du code de procédure civile.

Ces articles stipulent que dans tous les cas d’urgence, le juge peut ordonner toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.

Il peut également allouer au créancier une provision lorsque l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le bailleur a justifié sa qualité à agir en tant que nouveau propriétaire, ayant acquis les droits de l’ancien bailleur, et le locataire ne peut arguer d’un défaut de connaissance de son bailleur.

Le commandement de payer a été délivré conformément aux dispositions de l’article 656 du code de procédure civile, ce qui renforce la compétence du juge des référés dans cette affaire.

Sur l’urgence

L’urgence est un critère essentiel pour la saisine du juge des référés. Selon la jurisprudence, le juge n’a pas à relever l’urgence lorsqu’il statue en application des stipulations du bail lui attribuant compétence pour constater la résiliation de la convention.

Dans ce cas, le bailleur a agi dans le cadre d’une procédure d’expulsion pour impayés de loyers, ce qui constitue une situation d’urgence.

Le locataire a contesté l’urgence en arguant que le montant de la dette était faible, mais cela ne suffit pas à remettre en cause la nécessité d’une décision rapide pour protéger les droits du bailleur.

Ainsi, le juge a pu constater l’urgence de la situation et a statué en conséquence.

Sur l’absence de contestations sérieuses

L’article 835 du code de procédure civile précise que le juge peut accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

En l’espèce, le bailleur a démontré que le locataire n’avait pas réglé la somme due dans le délai imparti, et aucune contestation sérieuse n’a été soulevée quant à la validité du commandement de payer.

Le locataire a tenté de contester la connaissance du changement de bailleur, mais cette argumentation a été écartée par le juge, qui a constaté que le locataire était informé des changements intervenus.

Ainsi, l’absence de contestations sérieuses a été confirmée, permettant au juge de statuer en faveur du bailleur.

Sur la résiliation du bail

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que tout contrat de bail d’habitation contient une clause prévoyant la résiliation de plein droit pour défaut de paiement du loyer.

Cette clause ne produit effet que six semaines après un commandement de payer demeuré infructueux. Cependant, la loi du 27 juillet 2023 a modifié ce délai à deux mois, mais cette modification ne s’applique pas rétroactivement aux contrats antérieurs.

Dans cette affaire, le commandement de payer a été signifié le 9 novembre 2023, et le locataire n’a pas réglé la somme due dans le délai de deux mois.

Par conséquent, le bail a été résilié de plein droit depuis le 10 janvier 2024, conformément aux dispositions légales en vigueur au moment de la conclusion du bail.

Sur la demande de délais de paiement

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 permet au juge d’accorder des délais de paiement au locataire, à condition que celui-ci ait repris le versement intégral du loyer courant avant la date de l’audience.

Dans cette affaire, le locataire a effectivement repris le paiement de son loyer, ce qui a permis au juge d’accorder des délais de paiement pour le règlement de la dette locative.

Les modalités de paiement ont été fixées en tenant compte de la situation financière du locataire, permettant ainsi une solution équilibrée entre les droits du bailleur et la situation du locataire.

Cette décision est conforme aux dispositions légales et vise à éviter une expulsion immédiate, tout en garantissant le respect des obligations locatives.

Sur la dette locative

L’article 835 du code de procédure civile permet au juge d’accorder une provision lorsque l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable.

Dans cette affaire, le bailleur a présenté un décompte prouvant que le locataire devait une somme précise à la date du 29 octobre 2024.

Le locataire n’a pas apporté d’éléments pour contester ce montant, ce qui a conduit le juge à condamner le locataire à payer cette somme à titre de provision.

Cependant, en raison des délais de paiement accordés, l’exigibilité de cette somme a été différée, permettant au locataire de s’acquitter de sa dette selon les modalités établies.

Sur l’indemnité d’occupation

En cas de maintien dans les lieux malgré la résiliation du bail, une indemnité d’occupation est due.

Cette indemnité est calculée sur la base du montant du loyer et des charges, et dans cette affaire, elle a été fixée à 597,51 euros par mois.

L’indemnité d’occupation est payable et révisable dans les mêmes conditions que le loyer, et elle ne cessera d’être due qu’à la libération effective des locaux.

Cette disposition vise à protéger les droits du bailleur tout en tenant compte de la situation du locataire.

Sur les frais du procès et l’exécution provisoire

L’article 700 du code de procédure civile prévoit que le juge peut condamner la partie perdante à payer à l’autre partie une somme pour les frais exposés.

Dans cette affaire, le locataire a été condamné aux dépens, et le juge a également accordé une somme de 200 euros au bailleur pour couvrir les frais non compris dans les dépens.

De plus, selon l’article 514 du code de procédure civile, les décisions de première instance sont de droit exécutoires à titre provisoire, ce qui a été appliqué dans cette décision.

Ainsi, le bailleur pourra faire exécuter la décision sans attendre l’issue d’un éventuel appel, garantissant ainsi la protection de ses droits.