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L’Essentiel : Le 24 mai 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a assigné Monsieur [W] [V] et ses co-locataires devant le juge des contentieux de la protection à Paris, demandant l’expulsion immédiate et le paiement de loyers impayés. Lors de l’audience, la demande de paiement a été actualisée à 5.436,93 euros. Monsieur [W] [V] a sollicité un délai de 15 mois pour régler sa dette, affirmant sa bonne foi. Le juge a reconnu la clause résolutoire acquise, mais a accordé des délais de paiement, stipulant que tout manquement entraînerait la résiliation du bail et l’expulsion des locataires.
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Contexte de l’assignationPar acte d’huissier du 24 mai 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a assigné Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris. L’assignation visait à faire constater l’acquisition de la clause résolutoire de l’engagement de location, à ordonner l’expulsion immédiate des locataires, à traiter des meubles laissés sur place, et à obtenir le paiement de loyers et charges impayés. Demande de paiement et expulsionLors de l’audience, [Localité 3] HABITAT OPH a actualisé sa demande de paiement à 5.436,93 euros pour les arriérés de loyer au 14 novembre 2024. En parallèle, Monsieur [W] [V] a demandé la suspension des effets de la clause résolutoire et un délai de 15 mois pour régler sa dette locative, tout en affirmant sa bonne foi et sa capacité à reprendre les paiements. Réactions des co-locatairesMonsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] n’ont pas comparu à l’audience et n’étaient pas représentés, laissant ainsi Monsieur [W] [V] seul à défendre leur cause. Analyse des demandesLe juge a examiné les demandes en se basant sur la loi du 6 juillet 1989 et le contrat de bail. Il a constaté que la clause résolutoire était acquise en raison du non-paiement des loyers, mais a également noté que les locataires étaient en mesure de régler leurs dettes. Décision du jugeLe juge a décidé d’accorder des délais de paiement à Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J], suspendant ainsi les effets de la clause résolutoire. Les locataires devront rembourser leur dette en 13 mensualités de 400 euros, en plus du loyer courant. Conséquences en cas de non-respectSi les locataires ne respectent pas les délais de paiement, la clause résolutoire sera réactivée, entraînant la résiliation du contrat de location et l’expulsion des locataires. Une indemnité d’occupation provisionnelle sera également due jusqu’à la libération des lieux. Frais et dépensLes locataires ont été condamnés solidairement aux dépens, et chaque partie devra supporter ses propres frais non compris dans les dépens. La décision est exécutoire de plein droit. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions d’acquisition de la clause résolutoire dans le cadre d’un contrat de location ?La clause résolutoire dans un contrat de location, qui permet au bailleur de résilier le bail en cas de non-paiement des loyers, est régie par l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989. Cet article stipule que : « Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux. » Dans le cas présent, il a été constaté que Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] n’ont pas réglé l’intégralité des sommes dues dans le délai de deux mois suivant le commandement de payer. Ainsi, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire sont réunies de plein droit à l’expiration de ce délai. Cependant, le juge a également pris en compte la capacité des locataires à régler le loyer courant et à s’acquitter de l’arriéré locatif, ce qui a conduit à la suspension des effets de la clause résolutoire. Quels sont les droits du bailleur en cas de non-paiement des loyers ?En cas de non-paiement des loyers, le bailleur a plusieurs droits, notamment celui de demander l’expulsion des locataires. L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution précise que : « L’expulsion ne peut être ordonnée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux. » Cela signifie que même si la clause résolutoire est acquise, le bailleur doit respecter ce délai avant de procéder à l’expulsion. Dans le cas présent, le juge a ordonné la suspension des effets de la clause résolutoire, permettant ainsi aux locataires de rester dans les lieux tant qu’ils respectent les modalités de paiement fixées. Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de résiliation du bail ?La procédure d’expulsion est encadrée par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution. L’article L.412-1 stipule que : « L’expulsion ne peut être ordonnée qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux. » De plus, l’article L.412-2 précise que : « Le juge peut ordonner l’expulsion des occupants des lieux, avec le concours de la force publique si nécessaire. » Dans le litige en question, le juge a rappelé que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’après le respect de ce délai de deux mois, et seulement si les locataires ne respectent pas les modalités de paiement convenues. Quelles sont les conséquences financières pour les locataires en cas de résiliation du bail ?En cas de résiliation du bail, les locataires peuvent être tenus de verser une indemnité d’occupation. L’article L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution indique que : « En cas de résiliation du bail, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux. » Dans le cas présent, le juge a décidé que les locataires seraient condamnés à payer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, plus les charges, jusqu’à ce qu’ils libèrent les lieux. Cela souligne l’importance pour les locataires de respecter leurs obligations locatives pour éviter des conséquences financières supplémentaires. Quelles sont les modalités de paiement accordées aux locataires pour régler leur arriéré locatif ?Le juge a accordé aux locataires des modalités de paiement spécifiques pour régler leur arriéré locatif. Il a été décidé que Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] pouvaient se libérer de leur dette en effectuant 13 versements mensuels consécutifs de 400 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes. Le 14ème versement devra régler le solde de la dette, des intérêts et des frais dus à cette date. Ces modalités visent à permettre aux locataires de régulariser leur situation tout en continuant à occuper les lieux, tant qu’ils respectent les échéances fixées par le juge. |
JUDICIAIRE
DE PARIS [1]
[1] Le :
Copie conforme délivrée
à : Me ROUSSEL
[G]
Copie exécutoire délivrée
à : Me BOUANANE
Pôle civil de proximité
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PCP JCP ACR référé
N° RG 24/05673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHX
N° MINUTE :
/2025
ORDONNANCE DE REFERE
rendue le 31 janvier 2025
DEMANDERESSE
E.P.I.C. [Localité 3] HABITAT OPH, dont le siège social est sis [Adresse 2]
représentée par Me Karim-Alexandre BOUANANE, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #E1971
DÉFENDEURS
Monsieur [V] [W], demeurant [Adresse 1]
représenté par Me Frédérique ROUSSEL STHAL, avocat au barreau de PARIS, vestiaire : #D1414
Monsieur [N] [G],
Monsieur [B] [G],
Monsieur [J] [G],
demeurant [Adresse 1]
non comparants, ni représentés
COMPOSITION DU TRIBUNAL
Morgane JUMEL, Vice-présidente, juge des contentieux de la protection assistée de Christopher LEPAGE, Greffier lors des débats et d’Arjun JEYARAJAH, Greffier lors du délibéré
DATE DES DÉBATS
Audience publique du 15 novembre 2024
ORDONNANCE
réputée contradictoire et en premier ressort prononcée par mise à disposition le 31 janvier 2025 par Morgane JUMEL, Vice-présidente, assistée d’Arjun JEYARAJAH
Décision du 31 janvier 2025
PCP JCP ACR référé – N° RG 24/05673 – N° Portalis 352J-W-B7I-C5CHX
Par acte d’huissier du 24 mai 2024, [Localité 3] HABITAT OPH a fait assigner Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] devant le juge des contentieux de la protection du tribunal judiciaire de Paris, statuant en référé, afin notamment que celui-ci :
– constate l’acquisition de la clause résolutoire prévue à l’engagement de location ;
– ordonne l’expulsion immédiate de Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] ainsi que de tous occupants de leur chef, avec le concours de la force publique si nécessaire;
– dise que s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
– condamne solidairement Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] à payer la somme provisionnelle de 4.429,12 euros au titre des loyers et charges impayés arrêtés au 17 avril 2024 avec intérêts au taux légal à compter du commandement de payer visant la clause résolutoire ;
– condamne solidairement Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] à lui verser une indemnité d’occupation mensuelle provisionnelle égale au loyer actualisé augmenté des charges, jusqu’à la libération effective des lieux ;
– condamne solidairement Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] au versement d’une somme de 390 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile ainsi qu’aux entiers dépens.
A l’audience, [Localité 3] HABITAT OPH, représenté par son avocat, a actualisé sa demande en paiement au titre de l’arriéré locatif à la somme de 5.436,93 euros arrêtée au 14 novembre 2024. Il a sollicité pour le surplus le bénéfice de son exploit introductif d’instance.
Monsieur [W] [V], représenté par son avocat, a pour sa part demandé au juge des contentieux de la protection de :
Suspendre les effets de la clause résolutoire insérée au contrat de bail et accorder un délai de 15 mois à Monsieur [W] pour s’acquitter de sa dette locative par 14 mensualités de 400 euros et le solde le 15ème mois,Dire et juger qu’il ne sera pas fait application des dispositions de l’article 700 du Code de procédure civile.
Monsieur [W] a insisté sur sa bonne foi. Il a souligné qu’il avait rencontré des difficultés de santé et financières au cours des derniers mois. Il a expliqué qu’il se trouvait néanmoins en mesure de reprendre le paiement du loyer courant et de s’acquitter du solde de sa dette.
Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J], cités à étude, n’ont pas comparu et n’étaient pas représentés.
Vu la loi du 6 juillet 1989, et notamment les articles 7 et 24, ainsi que les articles 1244-1 et 1244-2 du code civil,
Vu le contrat de bail en date du 7 novembre 2000, modifié par avenant du 5 janvier 2017, portant sur le logement situé [Adresse 1], outre une cave,
Vu la saisine de la CCAPEX en date du 26 janvier 2023,
Vu le commandement de payer en date du 18 et 24 janvier 2023 portant sur une somme de 4.416,04 euros,
Vu la copie de l’assignation délivrée au préfet de [Localité 3] le 28 mai 2024,
En application de l’article 834 du code de procédure civile, le juge des contentieux de la protection peut, dans tous les cas d’urgence et dans les limites de sa compétence, ordonner en référé toutes les mesures qui ne se heurtent à aucune contestation sérieuse ou que justifie l’existence d’un différend.
Sur les demandes présentées à l’encontre de Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] :
Sur la demande d’expulsion :
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
En l’espèce, Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] ne se sont pas acquittés de l’intégralité des sommes réclamées dans le délai de deux mois imparti par le commandement de payer.
En conséquence, les conditions d’acquisition de la clause résolutoire inscrite au contrat de location sont réunies de plein droit à l’expiration de ce délai.
Cependant, l’examen des pièces versées aux débats permet d’établir que Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] sont en mesure de régler le loyer courant et de s’acquitter de l’arriéré locatif.
Il convient donc d’accorder à Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] des délais de paiement selon les modalités précisées au dispositif de la présente décision et d’ordonner la suspension des effets de la clause résolutoire pendant le cours des délais ainsi accordés.
Si les délais ainsi accordés sont respectés dans leur intégralité, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué et les locataires pourront rester dans les lieux.
Dans l’hypothèse où ces conditions ne seraient pas respectées, la clause résolutoire sera acquise, le contrat de location résilié et les locataires tenus de libérer les lieux sous peine d’expulsion. En ce cas, jusqu’à la complète libération des lieux, il est légitime, faute pour le bailleur de justifier d’un préjudice plus important que celui résultant de la seule perte du montant des loyers et charges, de fixer une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer, outre les charges.
Sur la demande en paiement de la dette de loyer :
Au vu des pièces produites, notamment le contrat de bail et le décompte, il apparaît que Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] restent redevables de la somme de 5.436,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 novembre 2024.
Dès lors, Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] seront condamnés solidairement au paiement de cette somme, à titre provisionnel, augmentée des intérêts au taux légal tel que précisé au dispositif.
Sur les demandes annexes :
Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J], partie perdante, seront condamnés in solidum aux dépens.
Il n’est pas inéquitable de laisser à la charge de chacune des parties les frais exposés et non compris dans les dépens.
Nous, juge des contentieux de la protection, statuant en matière de référé, par ordonnance réputée contradictoire, en premier ressort, et par mise à disposition au greffe,
CONSTATONS que la clause résolutoire prévue au contrat de bail en date du 7 novembre 2000, modifié par avenant du 5 janvier 2017, portant sur le logement situé [Adresse 1], outre une cave, est acquise par [Localité 3] HABITAT OPH depuis le 24 mars 2023 ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] solidairement à payer à titre provisionnel à [Localité 3] HABITAT OPH la somme de 5.436,93 euros au titre des loyers et charges impayés au 14 novembre 2024, augmentée des intérêts au taux légal à compter de la présente décision ;
ORDONNONS la suspension des effets de la clause résolutoire permettant la continuation du contrat de bail et AUTORISONS Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] à se libérer de la dette en 13 versements mensuels consécutifs de 400 euros chacun, en plus du loyer et des charges courantes, et un 14ème versement soldant la dette ;
DISONS que chaque versement devra avoir lieu, au plus tard, le 10 de chaque mois à compter du mois suivant la signification de la présente ordonnance, le 14ème et dernier versement réglant le solde du principal, des intérêts et des frais dus à cette date, sauf meilleur accord des parties sur ces dates d’échéances ;
RAPPELONS aux locataires que ces versements sont payables en plus du loyer courant ;
DISONS qu’en cas de nouvelle défaillance des locataires dans le respect de leurs obligations locatives et des délais de paiement ainsi accordés, le solde de la dette deviendra immédiatement exigible et la clause résolutoire actuellement suspendue reprendra son plein et entier effet, entraînant la résiliation immédiate du contrat de location, et permettant à [Localité 3] HABITAT OPH de poursuivre l’expulsion de Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] et de tous occupants de leur chef, avec si nécessaire le concours de la force publique ;
RAPPELONS que l’expulsion ne pourra avoir lieu qu’à l’expiration d’un délai de deux mois suivant la signification d’un commandement d’avoir à quitter les lieux et selon les modalités prévues par les articles L.412-1 et L.412-2 du code des procédures civiles d’exécution ;
RAPPELONS, s’agissant des meubles et objets mobiliers laissés dans les lieux, qu’il devra être procédé conformément aux dispositions de l’article L.433-1 du code des procédures civiles d’exécution ;
DISONS que dans l’hypothèse de la résiliation du bail, Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] seront condamnés in solidum au paiement à [Localité 3] HABITAT OPH d’une indemnité d’occupation provisionnelle égale au montant du dernier loyer outre les charges, et ce jusqu’à la libération effective des lieux ;
RENVOYONS les parties à mieux se pourvoir s’agissant de leurs demandes plus amples et contraires ;
LAISSONS à la charge de chaque partie les frais exposés et non compris dans les dépens ;
CONDAMNONS Monsieur [W] [V], Monsieur [G] [N], Monsieur [G] [B] et Monsieur [G] [J] in solidum aux entiers dépens ;
RAPPELONS que la présente ordonnance est exécutoire de plein droit.
AINSI jugé et mis à la disposition des parties les jour, mois et an précités.
LE GREFFIER LE JUGE
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