La société Régie Immobilière de la Ville de Paris a signé un bail commercial avec Monsieur [O] [S] le 30 novembre 2017, pour un local de 64,7 m², avec un loyer annuel de 16 486,08 euros HT. En mars 2024, elle a assigné Madame [G] [H] [L] en référé pour faire constater la clause résolutoire et demander son expulsion pour loyers impayés. Le juge a constaté l’acquisition de cette clause, mais a accordé des délais de paiement de 18 mois. Finalement, Madame [G] [H] [L] a été condamnée à verser 19 682,57 euros, avec des mesures d’exécution en cas de non-paiement.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions d’application de la clause résolutoire dans un bail commercial ?

La clause résolutoire dans un bail commercial est régie par l’article L. 145-41 du Code de commerce, qui stipule que :

« Toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu’un mois après un commandement demeuré infructueux. Le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai. »

Ainsi, pour que la clause résolutoire soit applicable, il est nécessaire qu’un commandement de payer ait été délivré au locataire, et que ce dernier n’ait pas réglé la somme due dans le délai d’un mois.

De plus, selon la jurisprudence, le juge des référés peut constater la résiliation de plein droit du bail si :

– Le défaut de paiement est manifestement fautif,
– Le bailleur invoque de bonne foi la mise en jeu de cette clause,
– La clause résolutoire est claire et ne nécessite pas d’interprétation.

Dans l’affaire en question, la société Régie Immobilière de la Ville de Paris a délivré un commandement de payer le 26 janvier 2024, et le locataire n’a pas réglé la créance dans le délai imparti, ce qui permet de constater l’acquisition de la clause résolutoire.

Quels sont les effets de la suspension de la clause résolutoire ?

L’article L. 145-41 alinéa 2 du Code de commerce précise que :

« Les juges saisis d’une demande présentée dans les formes et conditions prévues à l’article 1343-5 du code civil peuvent, en accordant des délais, suspendre la réalisation et les effets des clauses de résiliation, lorsque la résiliation n’est pas constatée ou prononcée par une décision de justice ayant acquis l’autorité de la chose jugée. »

Cela signifie que si le juge accorde des délais de paiement au locataire, les effets de la clause résolutoire sont suspendus pendant cette période.

Dans le cas présent, les parties ont convenu d’un délai de paiement de 18 mois, ce qui entraîne la suspension des effets de la clause résolutoire. Si Madame [G] [H] [L] respecte les modalités de paiement, la clause résolutoire sera réputée n’avoir jamais joué.

En revanche, en cas de non-respect des délais, la clause résolutoire reprendra son plein effet, entraînant l’expulsion du locataire et la mise en œuvre des conséquences juridiques associées.

Quelles sont les conditions pour obtenir une provision en référé ?

L’article 835 du Code de procédure civile stipule que :

« Dans les cas où l’existence de l’obligation n’est pas sérieusement contestable, le président peut accorder une provision au créancier, ou ordonner l’exécution de l’obligation même s’il s’agit d’une obligation de faire. »

Pour qu’une provision soit accordée, il faut que l’obligation du débiteur soit clairement établie et non contestable.

Dans l’affaire en question, le décompte locatif a démontré que Madame [G] [H] [L] devait 19 682,57 euros à la société Régie Immobilière de la Ville de Paris, montant qui n’était pas sérieusement contesté.

Ainsi, le juge a condamné Madame [G] [H] [L] à verser cette somme à titre provisionnel, avec intérêts au taux légal, et a ordonné la capitalisation des intérêts conformément à l’article 1343-2 du Code civil.

Quelles sont les conséquences d’une résiliation de bail sur l’indemnité d’occupation ?

En cas de résiliation de bail, le locataire est tenu de payer une indemnité d’occupation. Cette indemnité est généralement équivalente au montant du loyer et des charges normalement dus.

Dans le jugement, il est précisé que :

« Madame [G] [H] [L] devra payer à la société Régie Immobilière de la Ville de Paris une indemnité mensuelle d’occupation provisionnelle égale au montant du loyer et des charges normalement dus. »

Cela signifie que si la clause résolutoire est acquise et que le locataire ne quitte pas les lieux, il sera redevable d’une indemnité d’occupation à compter de la date de résiliation jusqu’à son départ effectif.

Cette indemnité vise à compenser le préjudice subi par le bailleur du fait de l’occupation sans droit ni titre du locataire.