5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01895 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMJB

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[K] [M]

Expéditions délivrées à :
Me KREBS

FE délivrée à :
Me KREBS

Le 19/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 1]

JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – RCS Paris n° 824 541 148, [Adresse 2]

Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon

DEFENDEUR :

Monsieur [K] [M] né le 08 Juillet 1995 à [Localité 4], demeurant [Adresse 3]

Ni présent, ni représenté

DÉBATS :

Audience publique en date du 8 octobre 2024

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé du 2 décembre 2024, M. [B] [P] et Mme [G] [V] ont consenti un bail d’habitation à M. [K] [M], portant sur un logement situé à [Adresse 3]. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et charges.

Par acte introductif d’instance du 3 juillet 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [K] [M] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux afin de :
▸ faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit par l’effet d’un commandement de payer délivré le 16 avril 2024 et de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ou subsidiairement faire prononcer cette résiliation aux torts et griefs du preneur,
▸ faire ordonner l’expulsion de M. [K] [M] et de tous occupant de son chef,
▸ le faire condamner au paiement de la somme de 2.663 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 1.992 € et pour le surplus à compter de l’assignation
▸ faire fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges
▸ faire condamner M. [K] [M] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux
▸ le faire condamner au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer
▸ voir dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 8 octobre 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu ses demandes. Elle fait valoir qu’étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en résiliation du bail et recouvrement de la créance qu’elle a réglée. Elle actualise sa créance arrêtée au 30 septembre 2024 à la somme de 5.347 €.

M. [K] [M], bien que régulièrement cité à domicile avec dépôt de l’acte en l’étude de l’huissier de justice, n’a pas comparu.

La juridiction n’a pas été destinataire d’un diagnostic social et financier.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :
L’article 2305 alinéa 1er du code civil dispose que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, et l’article 2306 du même code prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée à tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse en l’espèce aux débats :
▸ la convention ETAT-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE,
▸ le contrat de location entre M. [B] [P] et Mme [G] [V], bailleurs, et M. [K] [M], locataire,
▸ le contrat de cautionnement VISALE entre M. [B] [P] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, contrat qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion,
▸ la quittance subrogative en date du 18 avril 2024 portant sur un montant de 2.663 € par laquelle le bailleur la subroge dans ses droits et actions.

Elle justifie en conséquence de sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Par ailleurs conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 4 juillet 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 19 avril 2024.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :
Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte d’Huissier de Justice en date du 16 avril 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer au locataire un commandement de payer la somme de 1.992 € au titre des loyers échus.
Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.

Dans ces conditions et à défaut pour M. [K] [M] de démontrer sa capacité à apurer l’arriéré tout en s’acquittant régulièrement du loyer courant, la résiliation du bail est acquise et entraîne la résilation du bail à effet du 17 juin 2024, ce qui sera constaté.

L’expulsion de M. [K] [M] et de tout occupant de son chef sera autorisée à défaut de libération volontaire des lieux.

En outre, il convient de fixer à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les dispositions contractuelles et des charges.

Sur la demande en paiement au titre de l’arriéré et des indemnités d’occupation à échoir :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
De plus en application de l’article 2305 du code civil la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours que pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
Par suite la caution est fondée à réclamer au débiteur le remboursement de la somme qu’elle a payée au titre de son engagement.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 18 avril 2024 selon laquelle elle a versé à M. [B] [P] la somme de 2.663 € au titre de sa garantie, somme correspondant aux loyers échus impayés au titre des mois de décembre 2023, février à mars 2024.
Elle produit en outre la quittance subrogative en date du 30 septembre 2024 selon laquelle elle a versé aux bailleurs les loyers et charges de juin à septembre 2024 et se trouve subrogée pour ces nouvelles sommes dans les droits et actions du bailleur, sa créance s’élevant par suite à la somme de 5.347 € selon le dernier décompte communiqué à M. [K] [M].

Subrogée dans les droits et actions de M. [B] [P] et en l’absence de preuve du paiement des sommes visées par le décompte, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande. M. [K] [M] sera donc condamné au paiement de la somme de 5.347 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 1.992 €, de l’assignation sur celle de 671 € et du présent jugement sur le surplus.
M. [K] [M] sera en outre condamné à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative.

Sur les demandes accessoires :
M. [K] [M], partie perdante, sera tenu aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile l’équité commande de condamner M. [K] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 €.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE la résiliation du bail à effet du 17 juin 2024, conformément à la clause de résiliation de plein droit ;

CONDAMNE M. [K] [M] à quitter les lieux loués situés à [Adresse 3] ;

ORDONNE à défaut pour M. [K] [M] de libérer volontairement les lieux, son expulsion et celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique, deux mois après la délivrance d’un commandement de quitter les lieux conformément aux dispositions des articles L.411-1 et L.412-1 du code des procédures civiles d’exécution ;

RAPPELLE que le sort des meubles en cas d’expulsion est régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE à compter de la date d’effet de la résiliation du bail une indemnité d’occupation équivalente au montant du loyer révisable selon les conditions contractuelles augmenté de la provision sur charges (671 € en septembre 2024), et de la régularisation au titre des charges ou taxes récupérables sur production de justificatifs ;

CONDAMNE M. [K] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 5.347 € avec intérêts au taux légal à compter du 16 avril 2024 sur la somme de 1.992 €, du 3 juillet 2024 sur celle de 671 € et du présent jugement sur le surplus ;

CONDAMNE M. [K] [M] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [K] [M] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 200 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi mis à disposition au greffe les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIÈRE LA VICE PRÉSIDENTE
chargée des contentieux
de la protection