5AA

SCI/DC

PPP Contentieux général

N° RG 24/01894 – N° Portalis DBX6-W-B7I-ZMJA

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES

C/

[D] [J]

Expéditions délivrées à :
Me KREBS

FE délivrée à :
Me KREBS

Le 19/11/2024

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE BORDEAUX
JUGE DES CONTENTIEUX DE LA PROTECTION
Pôle protection et proximité
[Adresse 2]

JUGEMENT EN DATE DU 19 novembre 2024

JUGE : Mme Édith VIDALIE-TAUZIA, Vice-Présidente

GREFFIER : Madame Dominique CHATTERJEE

DEMANDERESSE :

S.A.S. ACTION LOGEMENT SERVICES – [Adresse 3]

Représentée par Me Olivier KREBS, avocat au barreau de Bordeaux loco Me Catherine GAUTHIER de la SCP SELARL LEVY ROCHE SARDA, avocat au barreau de Lyon

DEFENDEUR :

Monsieur [D] [J] né le 27 Mars 1993 à [Localité 6], demeurant
[Adresse 1]

Assisté de Maître Haude NEDELEC, avocat au barreau de Bordeaux

DÉBATS :

Audience publique en date du 08 octobre 2024

Articles 480 et suivants du code de procédure civile.

EXPOSÉ DU LITIGE :

Par acte sous seing privé en date des 22 et 25 juillet 2022, Mme [P] [R], représentée par un mandataire en charge de la gestion locative, a consenti un bail d’habitation à M. [D] [J], portant sur un logement situé [Adresse 5] à [Localité 4]. La société ACTION LOGEMENT SERVICES, dans le cadre du dispositif VISALE, s’est portée caution des engagements du locataire quant au paiement des loyers et charges.

Par acte introductif d’instance du 25 juin 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait assigner M. [D] [J] devant le juge des contentieux de la protection de Bordeaux afin de :
▸ faire constater que la résiliation du bail est acquise de plein droit par l’effet d’un commandement de payer délivré le 4 mars 2024 et de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ou subsidiairement faire prononcer cette résiliation aux torts et griefs du preneur,
▸ faire ordonner l’expulsion de M. [D] [J] et de tous occupant de son chef avec le concours de la force publique,
▸ le faire condamner au paiement de la somme de 5.932,86 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 2.774,94 € et pour le surplus à compter de l’assignation,
▸ faire fixer l’indemnité d’occupation à compter de la date d’acquisition de la clause résolutoire, ou de la résiliation du bail au montant du loyer contractuel augmenté des charges,
▸ faire condamner M. [D] [J] à lui payer lesdites indemnités d’occupation dès lors que ces paiements seront justifiés par une quittance subrogative, jusqu’à la libération effective des lieux,
▸ le faire condamner au paiement de la somme de 800 € sur le fondement de l’article 700 du code procédure civile et aux entiers dépens comprenant le commandement de payer,
▸ voir dire n’y avoir lieu de suspendre l’exécution provisoire du jugement.

A l’audience du 8 octobre 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES, représentée par avocat, a maintenu ses demandes. Elle fait valoir qu’étant subrogée dans les droits et actions du bailleur, elle a qualité pour agir en résiliation du bail et recouvrement de la créance qu’elle a réglée. Elle actualise sa créance arrêtée au 16 septembre 2024 à la somme de 6.841,04 €.
Elle s’en remet à justice sur l’octroi de délais de paiement et la suspension des effets de la clause de résiliation de plein droit.

M. [D] [J], représenté par avocat, a demandé l’octroi de délais de paiement pour régler la dette locative, le rejet des autres demandes de la société ACTION LOGEMENT SERVICES, quea chaque partie conserve la charge de ses frais et dépens et qu’il soit dit n’y avoir lieu à application de l’article 700 du code procédure civile. Il se reconnaît

débiteur de la somme de 5.932,86 € et indique avoir tout mis en oeuvre pour trouver une résolution amiable en vue de rembourser sa dette auprès du bailleur, dont le mandataire souhaite qu’il puisse rester dans les lieux. Il précise avoir repris le paiement des loyers et qu’un accord était intervenu sur l’échelonnement de la dette par mensualités de 300 €.

Le diagnostic social et financier a été porté à la connaissance des parties comparantes à l’audience.

Sur la recevabilité de la demande en résiliation du bail :

L’article 2308 alinéa 1er du code civil dispose que la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur, et l’article 2309 du même code (anciennement article 2306) prévoit que la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.
Il s’ensuit que l’action en résiliation du contrat de bail est ouverte à la caution, subrogée dans les droits et actions du bailleur auquel elle a payé les loyers dus par le locataire.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse en l’espèce aux débats :
▸ la convention ETAT-UESL pour la mise en oeuvre du dispositif VISALE,
▸ le contrat de location entre Mme [P] [R], bailleur, et M. [D] [J], locataire,
▸ le contrat de cautionnement VISALE entre Mme [P] [R] et la société ACTION LOGEMENT SERVICES, contrat qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et expulsion,
▸ la quittance subrogative en date du 27 mai 2024 portant sur un montant de 5.932,86 € par laquelle le bailleur, représenté par son mandataire, la subroge dans ses droits et actions.

Elle justifie en conséquence de sa qualité et son intérêt à agir en résiliation du bail.

Par ailleurs conformément aux dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989, l’assignation a été régulièrement notifiée au représentant de l’État dans le département par courrier électronique le 26 juin 2024, soit au moins six semaines avant la date de l’audience.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES justifie également avoir saisi la commission de coordination des actions de prévention des expulsions locatives (CCAPEX) prévue à l’article 7-2 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 le 5 mars 2024.

L’action en résiliation du bail est donc recevable.

Sur la résiliation du bail :

Il ressort des dispositions de l’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 en sa version résultant de la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023 en vigueur à compter du 29 juillet 2023, que toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non versement du dépôt de garantie ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux. Cependant si le bail en cours au jour de la délivrance du commandement, prévoit, selon les dispositions anciennes de cet article, un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties, et le locataire dispose d’un délai de deux mois pour régulariser la dette et non de six semaines.

Le bail signé par les parties contient une clause de résiliation pour défaut de paiement de tout ou partie du loyer à l’échéance fixée et prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Par acte en date du 4 mars 2024 la société ACTION LOGEMENT SERVICES a fait délivrer à M. [D] [J] un commandement de payer la somme de 2.774,94 € au titre des loyers échus.

Ce commandement comporte les mentions obligatoires prescrites à peine de nullité par l’article 24 I de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ; il est régulier et ses causes selon le décompte produit n’ont pas été réglées dans le délai de deux mois de sa signification.
Ce défaut de régularisation fonde la société ACTION LOGEMENT SERVICES à se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 mai 2024, par le jeu de la clause contractuelle de résiliation de plein droit.

Néanmoins l’article 24 VII de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que le juge, à la demande du bailleur ou du locataire, peut lorsque le locataire a repris le paiement intégral du loyer avant l’audience et est en situation de régler sa dette locative, suspendre les effets de la clause de résiliation de plein droit, en accordant des délais de paiement dans les conditions de l’article 24 V, soit dans la limite de 3 années.
Cet article précise en outre que cette suspension prend fin dès le premier impayé ou dès lors que le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge. Ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l’exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué. Dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.

Il ressort des débats que M. [D] [J] a repris le paiement des loyers courants et est en situation de régler sa dette dans le délai prévu par la loi. Il produit au demeurant copie d’un courriel du conseil de la demanderesse qui a accepté les délais de paiement sollicités et une attestation du mandataire du bailleur, la Société BORDEAUX EVOLUTION IMMOBILIER qui explique que M. [D] [J] a toujours été transparent sur sa situation, et espère qu’il obtiendra un échéancier pour régler ses dettes et rester dans le logement.

Par suite, si la société ACTION LOGEMENT SERVICES ne peut être purement et simplement déboutée de sa demande en constat de la résiliation du bail et expulsion, les conditions sont réunies pour accorder à M. [D] [J] des délais de paiement dans les conditions prévues au dispositif, qui emporteront suspension des effets du commandement de payer visant la clause de résiliation du bail.
Les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure s’il y a lieu.

En cas de non-respect de ce moratoire, la clause de résiliation de plein droit reprenant ses effets et étant d’ores et déjà acquise, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [D] [J] et une indemnité d’occupation sera fixée à titre provisionnel.

Due jusqu’à libération effective des lieux, son montant sera fixé à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail augmenté des charges et taxes récupérables.

Sur la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES :
En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail, étant observé que dès lors que l’obligation au paiement est établie, il lui appartient de démontrer qu’il a payé lesdits loyers.
De plus en application de l’article 2309 du code civil la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES verse aux débats la quittance subrogative en date du 27 mai 2024 selon laquelle elle a versé à Mme [P] [R] la somme de 5.932,86 € au titre de sa garantie, somme correspondant aux loyers échus impayés au titre des mois de septembre et octobre 2023, puis janvier à mai 2024.
Elle produit en outre la quittance subrogative en date du 16 septembre 2024 selon laquelle elle a versé au bailleur par la suite les loyers et charges au titre des mois de juin et août 2024, et se trouve subrogée pour ces nouvelles sommes dans les droits et actions du bailleur, sa créance s’élevant par suite et après déduction d’un remboursement de 924,98 € à la somme de 6.841,04 € selon le dernier décompte produit à l’audience, sans que M. [D] [J] ne justifie en l’état de versements autres à en déduire.

Subrogée dans les droits et actions de Mme [P] [R] et en l’absence de preuve du paiement des sommes visées par le décompte, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée en sa demande. M. [D] [J] sera donc condamné au paiement de la somme de 6.841,04 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024, date du commandement de payer, sur la somme de 2.774,94 €, de l’assignation sur celle de 3.157,92 € et du présent jugement sur le surplus.

M. [D] [J] sera en outre condamné en tant que de besoin à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative, dans l’hypothèse où les délais accordés seraient caducs et où le commandement de payer produirait ses pleins effets.

Sur les demandes accessoires :

M. [D] [J], partie perdante en ce que la demanderesse est recevable et bien fondée en son action, sera tenu aux dépens.

En application de l’article 700 du Code de Procédure Civile l’équité commande de condamner M. [D] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 €.

En application de l’article 514 du code de procédure civile la présente décision est de droit exécutoire par provision.

Statuant publiquement par mise à disposition au greffe, par jugement contradictoire et en premier ressort,

CONSTATE que la société ACTION LOGEMENT SERVICES a régulièrement mis en oeuvre la clause de résiliation de plein droit prévue par le bail pour défaut de paiement des loyers et est fondée à se prévaloir de la résiliation de plein droit du bail à la date du 5 mai 2024 ;

CONDAMNE M. [D] [J] à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 6.841,04 € avec intérêts au taux légal à compter du 4 mars 2024 sur la somme de 2.774,94 €, du 25 juin 2024 sur celle de 3.157,92 € et du présent jugement sur le surplus ;

ACCORDE à M. [D] [J] des délais de paiement sur le fondement de l’article 24 V et VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 pour acquitter sa dette locative ;

L’AUTORISE à s’acquitter de cette dette à compter du mois de décembre 2024 dans un délai de 24 mois par versements mensuels de 300 €, le dernier étant augmenté ou réduit à concurrence du solde de la dette en principal, intérêts et frais, le loyer courant et les charges devant être en outre versés à leur date d’échéance ;

DIT que les paiements s’imputeront d’abord sur la dette au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation puis sur les intérêts, dépens et indemnité de procédure ;

SUSPEND les effets de la clause de résiliation de plein droit du bail ;

DIT que si le moratoire ci-dessus fixé est respecté la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ;

DIT qu’en cas de non versement des mensualités ci-dessus fixées, au plus tard le dernier jour de chaque mois, et /ou du loyer courant et des charges locatives dans le délai de 15 jours suivant la date d’échéance, la totalité des sommes restant dues redeviendra exigible, et que si la défaillance intervient avant la fin du paiement des sommes dues au titre des loyers, charges ou indemnités d’occupation le commandement de payer reprendra plein effet emportant la résiliation du bail, CONDAMNE en ce cas M. [D] [J] à quitter les lieux loués situés [Adresse 5] à [Localité 4] et DIT qu’à défaut pour M. [D] [J] de libérer volontairement les lieux, il sera procédé à son expulsion et à celle de tous occupants de son chef avec si nécessaire le concours et l’assistance de la force publique et que le sort des meubles en cas d’expulsion sera régi par les articles L.433-1, L.433-2 et R.433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;

FIXE en cas de non-respect du moratoire le montant de l’indemnité d’occupation due jusqu’à libération complète des lieux, au montant égal à celui du loyer avec revalorisation telle que prévue au bail et des charges (924,98 € en juillet 2024) ainsi que de la régularisation au titre des charges et taxes récupérables sur production de justificatifs, et CONDAMNE M. [D] [J] à payer, en deniers ou quittances valables, à la société ACTION LOGEMENT SERVICES les indemnités d’occupation continuant à courir à compter du mois d’octobre 2024 pour lesquelles celle-ci bénéficiera d’une quittance subrogative ;

CONDAMNE M. [D] [J] aux dépens incluant le coût du commandement de payer, de son dénoncé à la CCAPEX, de l’assignation et de son dénoncé au Préfet de la Gironde ainsi qu’à payer à la société ACTION LOGEMENT SERVICES la somme de 150 € en vertu de l’article 700 du Code de Procédure Civile ;

CONSTATE l’exécution provisoire de droit de la décision.

Ainsi jugé et mis à disposition, les jour, mois et an susdits.

LA GREFFIERE LA VICE PRÉSIDENTE chargée des contentieux de la protection