En juillet 2022, Mme [P] [R] a signé un bail d’habitation avec M. [D] [J], soutenu par ACTION LOGEMENT SERVICES en tant que caution via le dispositif VISALE. Le 25 juin 2024, ACTION LOGEMENT SERVICES a assigné M. [D] [J] pour résiliation du bail et expulsion, suite à un commandement de payer. Bien que M. [D] [J] ait reconnu sa dette de 5.932,86 € et demandé des délais, le tribunal a constaté la résiliation du bail au 5 mai 2024. Toutefois, des délais de paiement ont été accordés, suspendant les effets de la résiliation, sous condition de respect des échéances.. Consulter la source documentaire.

Quelle est la recevabilité de la demande en résiliation du bail par la société ACTION LOGEMENT SERVICES ?

La recevabilité de la demande en résiliation du bail par la société ACTION LOGEMENT SERVICES repose sur plusieurs dispositions légales.

Tout d’abord, l’article 2308 alinéa 1er du Code civil stipule que « la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur ».

De plus, l’article 2309 du même code précise que « la caution qui a payé la dette est subrogée dans tous les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Ainsi, la société ACTION LOGEMENT SERVICES, en tant que caution ayant réglé les loyers dus par le locataire, est subrogée dans les droits du bailleur et peut donc agir en résiliation du bail.

Elle a également justifié sa qualité et son intérêt à agir en produisant divers documents, notamment le contrat de cautionnement VISALE, qui rappelle la subrogation de la caution dans l’action aux fins de résiliation du bail et d’expulsion.

Enfin, l’assignation a été régulièrement notifiée conformément aux exigences de l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, ce qui renforce la recevabilité de sa demande.

Quelles sont les conditions de la résiliation du bail selon l’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 ?

L’article 24 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en sa version modifiée par la loi n° 2023-668 du 27 juillet 2023, établit des conditions précises pour la résiliation du bail en cas de défaut de paiement.

Il stipule que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ne produit effet que six semaines après un commandement demeuré infructueux ».

Cependant, si le bail en cours prévoit un délai de deux mois pour régulariser la dette à compter du commandement de payer, ce délai continue à régir les relations entre les parties.

Dans le cas présent, le bail signé par les parties contenait effectivement une clause de résiliation pour défaut de paiement, prévoyant un délai de deux mois pour régulariser la dette.

Le commandement de payer délivré le 4 mars 2024 a été notifié, et le locataire n’a pas régularisé sa situation dans le délai imparti, ce qui a permis à la société ACTION LOGEMENT SERVICES de se prévaloir de la résiliation du bail à la date du 5 mai 2024.

Quels sont les droits et obligations du locataire en matière de paiement des loyers ?

Les droits et obligations du locataire en matière de paiement des loyers sont clairement établis par la loi.

L’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 stipule que « le locataire est tenu de payer le loyer et les charges aux termes convenus ».

Cela signifie que le locataire doit respecter les échéances de paiement fixées dans le contrat de bail.

En cas de non-paiement, il appartient au locataire de prouver qu’il a effectivement réglé les loyers dus.

De plus, l’article 2309 du Code civil précise que « la caution qui a payé tout ou partie de la dette est subrogée dans les droits qu’avait le créancier contre le débiteur ».

Ainsi, si le locataire ne s’acquitte pas de ses obligations, la caution peut agir en justice pour récupérer les sommes dues.

Dans cette affaire, M. [D] [J] a reconnu être débiteur d’une somme de 5.932,86 € et a sollicité des délais de paiement, ce qui montre qu’il est conscient de ses obligations, mais qu’il rencontre des difficultés financières.

Quelles sont les conséquences d’un non-respect des délais de paiement accordés au locataire ?

Les conséquences d’un non-respect des délais de paiement accordés au locataire sont clairement définies par la loi.

L’article 24 VII de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit que « si le locataire ne se libère pas de sa dette locative dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit reprend son plein effet ».

Cela signifie que si M. [D] [J] ne respecte pas les mensualités convenues pour le remboursement de sa dette, la société ACTION LOGEMENT SERVICES pourra de nouveau demander la résiliation du bail et l’expulsion du locataire.

En outre, le jugement précise que « si le moratoire ci-dessus fixé est respecté, la clause de résiliation de plein droit sera réputée ne pas avoir joué ».

Ainsi, le respect des délais de paiement est crucial pour éviter la résiliation du bail.

En cas de non-respect, la société ACTION LOGEMENT SERVICES sera autorisée à poursuivre l’expulsion de M. [D] [J] et à réclamer une indemnité d’occupation jusqu’à la libération effective des lieux.

Comment la créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est-elle justifiée ?

La créance de la société ACTION LOGEMENT SERVICES est justifiée par plusieurs éléments de preuve présentés au tribunal.

En application de l’article 7-a) de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le locataire a l’obligation d’acquitter les loyers convenus selon le contrat de bail.

La société ACTION LOGEMENT SERVICES a produit une quittance subrogative en date du 27 mai 2024, attestant qu’elle a versé à Mme [P] [R] la somme de 5.932,86 € au titre des loyers échus impayés.

Cette quittance correspond aux loyers dus pour les mois de septembre et octobre 2023, ainsi que pour les mois de janvier à mai 2024.

De plus, elle a présenté une quittance subrogative en date du 16 septembre 2024, indiquant qu’elle a versé au bailleur les loyers et charges pour les mois de juin et août 2024.

Ainsi, sa créance s’élève à 6.841,04 €, après déduction d’un remboursement de 924,98 €, et M. [D] [J] n’a pas justifié de paiements contraires.

En conséquence, la société ACTION LOGEMENT SERVICES est fondée à demander le paiement de cette somme, conformément aux dispositions légales applicables.