L’affaire concerne une procédure de saisie immobilière initiée par un créancier, le Syndicat des copropriétaires d’un immeuble, à l’encontre de deux débiteurs en raison d’une créance impayée. Le créancier inscrit, un établissement de crédit, a demandé une subrogation dans les droits du créancier poursuivant. Le 27 avril 2023, un commandement de payer a été délivré aux débiteurs, suivi d’une assignation en août 2024. Le créancier poursuivant a cessé la procédure, tandis que l’établissement de crédit a justifié sa demande de subrogation. Le juge a accepté cette demande et ordonné la vente forcée des biens immobiliers des débiteurs.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les conditions de la subrogation dans les droits du créancier poursuivant ?

La subrogation dans les droits du créancier poursuivant est régie par l’article R.311-9 du code des procédures civiles d’exécution. Cet article stipule que :

« Les créanciers inscrits et les créanciers énumérés au 1° bis de l’article 2374 et à l’article 2375 du code civil, peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l’exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l’audience d’adjudication.

La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s’il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.

La décision qui rejette la demande de subrogation n’est pas susceptible de recours à moins qu’elle mette fin à la procédure.

La subrogation emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente prévu à l’article R.322-10. »

Ainsi, pour qu’un créancier inscrit puisse demander la subrogation, il doit justifier d’une créance certaine, liquide et exigible, et il doit également démontrer que le créancier poursuivant a cessé de poursuivre la procédure.

Comment est déterminée la créance certaine, liquide et exigible ?

La créance certaine, liquide et exigible est définie par les articles L311-2 et L311-4 du code des procédures civiles d’exécution. Ces articles précisent que :

« Une créance est certaine lorsqu’elle est établie par un titre exécutoire. Elle est liquide lorsqu’elle peut être déterminée avec précision, sans qu’il soit nécessaire de procéder à une évaluation. Elle est exigible lorsque le débiteur est en retard dans le paiement. »

Dans le cas présent, le créancier inscrit, à savoir le CREDIT FONCIER DE FRANCE, a justifié le caractère certain, liquide et exigible de sa créance par plusieurs éléments :

– La copie exécutoire d’un acte notarié contenant un prêt immobilier consenti.
– Une inscription hypothécaire publiée.
– Des lettres recommandées informant les débiteurs de l’exigibilité immédiate du prêt.

Ces éléments démontrent que la créance est bien fondée et respecte les conditions légales requises.

Quelles sont les implications de la clause pénale dans le cadre de la créance ?

La clause pénale est régie par l’article 1231-5 du code civil, qui stipule que :

« Lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire). »

Dans le contexte de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE, la clause pénale stipule une indemnité d’exigibilité de 7% sur le montant dû. Cependant, le juge a considéré que cette indemnité était manifestement excessive, compte tenu des circonstances, notamment :

– Le montant de la dette.
– Les efforts de paiement des débiteurs.
– Le fait que le préjudice du créancier était suffisamment réparé par les intérêts contractuels.

Ainsi, le juge a décidé de réduire l’indemnité d’exigibilité à 1 euro, ce qui illustre l’application de l’article 1231-5 du code civil.

Quelles sont les modalités de la vente forcée ordonnée par le juge ?

Les modalités de la vente forcée sont encadrées par l’article R.322-15 du code des procédures civiles d’exécution, qui précise que :

« À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. »

Dans le cas présent, le juge a ordonné la vente forcée du bien immobilier, car l’un des débiteurs ne s’est pas présenté et l’autre n’a pas formulé de demande de vente amiable.

Le juge a également fixé la date de l’audience pour la vente aux enchères publiques, conformément à l’article R.322-26, qui stipule que :

« Lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision. »

Ainsi, la vente a été programmée pour le 3 juin 2025, avec des modalités précises concernant la publicité et les frais de poursuite.