JUGE DE L’EXÉCUTION

JUGEMENT DE DESISTEMENT, DE SUBROGATION ET D’ORIENTATION ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES

Le 4 Février 2025

N° RG 23/00172 – N° Portalis DB3U-W-B7H-NJEM

Jugement rendu le 4 février 2025 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée d’Anne-Laure MARETTE, greffière lors de l’audience et de Magali CADRAN, greffière lors du délibéré.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE, SA au capital de 1.331.400.718,80 € ayant son, siège social à [Localité 16] [Adresse 4] RCS PARIS 542.029.848, agissant poursuites et diligences de son représentant légale domicilié en cette qualité audit siège

représenté par Me Paul BUISSON, avocat au Barreau du VAL D’OISE

CREANCIER POURSUIVANT

Le Syndicat des copropriétaires de [Adresse 17] sise [Adresse 5] (95200) SARCELLES, représenté par son administrateur provisoire, Maître [E] [D], SELARL V&V, [Adresse 9] [Localité 1], nommé en cette qualité par ordonnance de Monsieur le Président du Tribunal de Grande Instance de PONTOISE en date du 18 juillet 2014 dont la mission a été prorogée par ordonnances en date du 24 juillet 2015, 27 juillet 2016, 18 juillet 2017, 5 juillet 2018, 11 juillet 2019, 15 juillet 2020, 9 juillet 2021 et 8 juillet 2022.

représentée par Me Bruno ADANI, avocat au barreau du VAL D’OISE

PARTIES SAISIES

Monsieur [K] [O]
né le [Date naissance 2] 1970 à [Localité 12] (HAITI)
[Adresse 5] [Adresse 17], [Adresse 11]
[Localité 18]

comparant

Madame [J] [P]
née le [Date naissance 3] 1983 à [Localité 10] (HAITI)
[Adresse 5], [Adresse 17], [Adresse 11]
[Localité 18]

non comparante

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04/02/2025

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L’an deux mil vingt cinq et le quatre février ;

Vu le commandement de payer valant saisie immobilière en date du 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de la publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, délivré par le syndicat de copropriétaires de [Adresse 17] à [Localité 18] (95), à M.[O] [K] et Mme [P] [J] ;

Vu l’assignation délivrée le 1er août 2024 aux débiteurs saisis par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, aux fins de comparaître à l’audience d’orientation du juge de l’exécution du tribunal judiciaire de Pontoise ;

Vu le cahier des conditions de vente déposé au greffe le 7 août 2024 ;

Vu la déclaration de créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE déposée le 2 octobre 2023 et signifiée le même jour aux débiteurs saisis ;

Vu les conclusions « de reprise d’instance et de subrogation » notifiées par voie électronique le 25 juin 2024 par le CREDIT FONCIER DE FRANCE ;

L’affaire a été appelée à l’audience du 25 juin 2024 lors de laquelle :
– le syndicat de copropriétaires, créancier poursuivant, a indiqué que la dette était soldée et les frais payés et qu’il ne poursuivait pas la procédure
– le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier inscrit, a demandé le bénéfice de la subrogation dans les termes de ses conclusions.

Les débiteurs saisis n’ont pas comparu et n’ont pas constitué avocat.

La décision a été mise en délibéré au 8 octobre 2024.

Par décision du 15 octobre 2024 revêtant la forme d’une simple mention au dossier, le juge de l’exécution, constatant que les conclusions du CREDIT FONCIER DE FRANCE portant demande de subrogation dans les poursuites n’avaient pas été notifiées aux défendeurs défaillants, a ordonné la réouverture des débats et a invité le créancier inscrit à signifier ses écritures aux débiteurs saisis conformément à l’article L311-6 du code des procédures civiles d’exécution et à formuler ses observations au regard de l’article 1231-5 du code civil sur une éventuelle diminution de l’indemnité d’exigibilité réclamée.

Cette signification a eu lieu le 6 décembre 2024.

Aux termes de ses conclusions récapitulatives, le CREDIT FONCIER DE FRANCE demande au juge de l’exécution de :
– constater qu’il dispose d’une créance certaine liquide et exigible
– le dire bien fondé à solliciter la subrogation dans les poursuites du syndicat de copropriétaires de [Adresse 17] à [Localité 18] représenté par son administrateur provisoire
– maintenir à la somme de 8057,04 euros l’indemnité d’exigibilité anticipée en ce qu’elle est conforme aux dispositions législatives et réglementaires
– fixer le montant de sa créance à la somme de 120.439,89 euros arrêtée au 21 juin 2024 sous réserve des intérêts postérieurs
– ordonner la vente forcée du bien saisi et en déterminer les modalités de cette vente
– autoriser une publicité supplémentaire sur internet (LICITOR)
– dire que les dépens consisteront en frais privilégiés de vente ;

L’affaire a été rappelée à l’audience du 10 décembre 2024, lors de laquelle le CREDIT FONCIER DE FRANCE a sollicité la subrogation dans les poursuites et la vente forcée du bien saisi, M.[O] s’étant présenté en personne, Mme [P] ne s’étant pas présentée et aucun d’eux n’ayant constitué avocat dans la procédure.

la décision a été mise en délibéré au 4 février 2025.

Sur l’absence de poursuite de la procédure par le créancier poursuivant :

Le SDC a déclaré avoir été désintéressé de sa créance et des frais de saisie exposés par ses soins et ne pas poursuivre la procédure.

Il convient de constater l’arrêt des poursuites par le créancier poursuivant.

Sur la demande de subrogation et la créance :

Aux termes de l’article R.311-9 du code des procédures civiles d’exécution, les créanciers inscrits et les créanciers énumérés au 1° bis de l’article 2374 et à l’article 2375 du code civil, peuvent, à compter de la publication du commandement valant saisie et à tout moment de la procédure, demander au juge de l’exécution leur subrogation dans les droits du poursuivant, par voie de demande incidente ou verbalement à l’audience d’adjudication.
La subrogation peut être sollicitée en cas de désistement du créancier poursuivant ou s’il y a négligence, fraude, collusion ou toute autre cause de retard imputable au poursuivant.
La décision qui rejette la demande de subrogation n’est pas susceptible de recours à moins qu’elle mette fin à la procédure.
La subrogation emporte substitution dans les poursuites et dans les droits et obligations fixés au cahier des conditions de vente prévu à l’article R.322-10.
Le poursuivant contre lequel la subrogation est prononcée est tenu de remettre les pièces de la poursuite au subrogé qui en accuse réception. Tant que cette remise n’a pas lieu, le poursuivant n’est pas déchargé de ses obligations.

En l’espèce, le CREDIT FONCIER DE FRANCE formule une demande de subrogation dans les droits du créancier poursuivant.

Le caractère certain, liquide et exigible de sa créance est justifié par :
– la copie exécutoire d’un acte notarié en date du 8 mars 2013 contenant prêt immobilier consenti par le CREDIT FONCIER DE FRANCE à M.[F] et Mlle [P] pour l’acquisition du bien objet de la saisie
– une inscription du prêteur de deniers contenant hypothèque conventionnelle publiée le 20 mars 2013 volume 2013 n°s 758 et 759
– les lettres recommandées avec avis de réception présentées le 8/9/2023 respectivement à M.[F] et Mlle [P] les informant de l’exigibilité immédiate du prêt en raison de la saisie des biens hypothéqués conformément aux conditions générales (article 11), leur précisant en outre qu’il pourrait être conduit à se substituer au créancier poursuivant actuel si celui-ci ne menait pas la procédure à son terme et qu’il leur appartient de prendre toutes dispositions s’ils entendent éviter les conséquences de la saisie.

Le décompte du CREDIT FONCIER DE FRANCE laisse apparaître un solde débiteur de 120.439,89 euros en principal, intérêts et accessoires, en ce compris une indemnité d’exigibilité de 8057,04 euros.

En vertu de l’article 1231-5 du code civil, lorsqu’une clause pénale a été prévue par le contrat à l’égard de celui qui a manqué à son exécution, le juge peut la modérer (ou l’augmenter) même d’office si elle est manifestement excessive (ou dérisoire).

A l’appui de sa demande de maintien de l’indemnité d’exigibilité à hauteur du montant réclamé, le CREDIT FONCIER DE FRANCE fait valoir que cette stipulation a été convenue contractuellement entre les parties, qu’elle est réglementée par les articles L312-22 et R312-3 (devenus L313-51 et R313-28) du code de la consommation, et que l’indemnité réclamée n’est pas manifestement excessive en ce qu’elle respecte l’assiette et le plafond fixés par la réglementation. En outre, il soutient que la clause pénale indemnise le préjudice subi par la banque en ce que le contrat, résilié du f ait de la procédure de saisie immobilière qui a entraîné la déchéance du terme, n’a été exécuté que sur une période de 10 ans au lieu des 30 ans prévus et que la banque n’a donc pas perçu le montant des intérêts prévus à hauteur de 49.410,70 euros.

Or l’indemnité d’exigibilité de 7% réclamée par le créancier poursuivant à hauteur de 8057,04 euros, qui constitue une clause pénale, apparaît manifestement excessive eu égard au montant de la dette, aux efforts de paiement avérés des débiteurs saisis comme en atteste le décompte qui ne comporte que 3 mensualités impayées, et au fait que le préjudice du créancier se trouve suffisamment réparé par les intérêts au taux contractuel.
Elle sera donc réduite à 1 euro.

La créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE sera donc mentionnée pour la somme de 112.383,85 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 21 juin 2024 ;

Il est ainsi justifié d’un titre exécutoire constatant une créance certaine, liquide et exigible au sens des articles L311-2 et L311-4 du code des procédures civiles d’exécution.

Cette créance est en outre distincte de celle du créancier poursuivant faisant l’objet de la présente procédure, en son fondement et en son montant et porte sur un bien distinct.

Le CREDIT FONCIER DE FRANCE créancier inscrit, est donc recevable et bien fondée en sa demande de subrogation de reprendre la procédure de saisie immobilière dans ses derniers errements.

Sur l’orientation :

Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.

Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable puisque l’un des débiteurs saisis ne se présente pas à l’audience et que l’autre débiteur présent ne formule aucune demande en ce sens.

Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.

Les dépens et frais de poursuite seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et payés par l’adjudicataire en sus du prix.

Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

La juge de l’exécution statuant publiquement par jugement réputé contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;

Constate le désistement et l’extinction de la procédure de saisie immobilière engagée par le syndicat de copropriétaires de [Adresse 14] à [Localité 13], représenté par son administrateur, à l’encontre de M.[R] [W] ;

Laisse les frais de saisie engagés par le créancier poursuivant à la charge du débiteur saisi conformément à l’accord des parties ;

Déclare le CREDIT FONCIER DE FRANCE, créancier inscrit, recevable et bien fondé en sa demande de subrogation dans les droits du syndicat de copropriétaires [Adresse 17] à [Localité 13], représenté par son administrateur provisoire, aux fins de poursuivre la procédure de saisie immobilière suite au commandement immobilier délivré le 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de la publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2, portant sur les biens et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier dénommé [Adresse 17] situé [Adresse 5] [Localité 13] cadastré section AB numéros [Cadastre 6], [Cadastre 7], [Cadastre 8], représentant les lots 8 (un appartement) et 60 (un cellier) de la copropriété, appartenant à M.[O] [K] et Mme [P] [J] ;

Autorise en conséquence le CREDIT FONCIER DE FRANCE à poursuivre la saisie immobilière au lieu et place du syndicat de copropriétaires [Adresse 17] à [Localité 13], représenté par son administrateur provisoire, selon les derniers errements de la procédure ;

Dit que le syndicat de copropriétaires de [Adresse 17] [Localité 13], représenté par son administrateur provisoire, sera tenu de remettre les pièces de la procédure à l’avocat du CREDIT FONCIER DE FRANCE, sur son récépissé, dans le délai de quinze jours à compter du présent jugement ;

Mentionne que le montant de la créance du CREDIT FONCIER DE FRANCE est de 112.383,85 euros en principal, intérêts et accessoires suivant décompte arrêté au 21 juin 2024 ;

Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière du 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de la publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 3 juin 2025 à 14h00, en salle 11 du tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;

Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;

Désigne la SAS ID FACTO commissaire de justice à [Localité 15], aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel;

Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;

Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;

Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R322-37 et suivants du même code ;

Dit que les dépens et frais de poursuite seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et payés par l’adjudicataire en sus du prix.

Dit que les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.

Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement en date du 27 avril 2023 publié le 1er juin 2023 volume 2023 S n°147 au service de la publicité foncière de SAINT LEU LA FORET 2 ;

La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Fabienne CHLOUP