|
L’Essentiel : La société OPIEVOY a signé un contrat de bail avec monsieur [N] [C] pour un appartement, mais ce dernier a sous-loué le bien sans autorisation via AirBnB. Après constatation par un huissier, la société LES RESIDENCES a assigné monsieur [N] [C] en justice pour résiliation du bail et expulsion. Lors de l’audience, il ne s’est pas présenté, demandant un renvoi. Le tribunal a finalement prononcé la résiliation du bail pour faute grave, condamnant monsieur [N] [C] à payer 1923,34€ d’arriérés, ainsi que 500€ en dommages et intérêts et 400€ pour les frais de justice.
|
|
Contexte du litigeLa société OPIEVOY a signé un contrat de bail le 10 juin 2015 avec monsieur [N] [C] pour un appartement à usage d’habitation, avec un loyer mensuel de 265,10€. Découverte de la sous-locationLa société LES RESIDENCES, SA d’HLM, héritière des droits d’OPIEVOY, a découvert que monsieur [N] [C] avait sous-loué son appartement sans autorisation via le site AirBnB. Un huissier a été mandaté pour établir un constat le 30 novembre 2023. Procédure judiciaireLe 15 avril 2024, la société LES RESIDENCES a assigné monsieur [N] [C] devant le Juge des contentieux de la protection, demandant la résiliation du bail pour faute grave, l’expulsion, la séquestration des biens, et le paiement de diverses sommes dues. Audience et absence de monsieur [N] [C]L’affaire a été renvoyée et a été entendue le 8 octobre 2024. Monsieur [N] [C] ne s’est pas présenté et a simplement envoyé un courriel demandant le renvoi ou la clôture du dossier. Décision du tribunalLe tribunal a mis la décision en délibéré au 31 décembre 2024. Il a constaté que l’expulsion n’était plus demandée puisque monsieur [N] [C] avait quitté les lieux. Résiliation du bail et arriérésLe tribunal a prononcé la résiliation du bail en raison de la sous-location non autorisée, confirmant que monsieur [N] [C] devait payer un arriéré de 1923,34€ pour loyers et charges impayés. Dommages et intérêtsMonsieur [N] [C] a également été condamné à verser 500€ en dommages et intérêts pour la sous-location illégale, ainsi que 400€ pour les frais de justice. Exécution de la décisionLa décision est exécutoire de plein droit, et le tribunal a rejeté toutes autres demandes. |
|
Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conséquences juridiques de la sous-location non autorisée par le locataire ?La sous-location non autorisée par le locataire constitue une violation des obligations contractuelles, entraînant des conséquences juridiques significatives. Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire a l’interdiction de « céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris le prix du loyer ». Cette disposition impose au locataire de respecter la destination du bien loué et d’en faire un usage conforme à ce qui a été convenu dans le contrat de bail. En l’espèce, monsieur [N] [C] a sous-loué son appartement via le site AirBnB sans l’accord de la société LES RESIDENCES, SA d’HLM, ce qui constitue une faute grave. En conséquence, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM a légitimement demandé la résiliation du bail, conformément à l’article 1728 du Code civil, qui stipule que le preneur doit user de la chose louée raisonnablement et selon la destination qui lui a été donnée. La gravité de ce manquement justifie la résiliation du contrat de bail aux torts exclusifs de monsieur [N] [C]. Quels sont les droits du bailleur en cas de résiliation du bail pour faute du locataire ?En cas de résiliation du bail pour faute du locataire, le bailleur dispose de plusieurs droits, notamment celui de demander le paiement des loyers et charges impayés. L’article 1728 du Code civil impose au locataire l’obligation d’occuper personnellement les lieux loués, et en cas de manquement, le bailleur peut réclamer des indemnités. De plus, l’article R 641-1 du Code de la construction et de l’habitation précise que la résidence principale du locataire est celle qu’il occupe de façon effective. En l’espèce, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM a justifié sa demande en produisant un décompte des loyers et charges impayés, s’élevant à 1923,34€ au 30 septembre 2024. Le bailleur peut également demander des dommages et intérêts pour le préjudice subi en raison de la sous-location non autorisée. Selon l’article 1153 ancien du Code civil, le créancier peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance, ce qui a été appliqué dans le jugement en allouant 500€ à titre de dommages et intérêts. Quelles sont les implications de l’absence du locataire lors de l’audience ?L’absence du locataire lors de l’audience a des implications sur la procédure. Selon l’article 472 du Code de procédure civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière et bien fondée. Dans le cas présent, monsieur [N] [C] ne s’est pas présenté et a simplement envoyé un courriel indiquant son incapacité à être présent. Cela a permis au juge de statuer sur la demande de résiliation du bail et de paiement des arriérés locatifs sans avoir à vérifier les conditions de recevabilité, puisque la demande d’expulsion n’était plus d’actualité. L’absence du locataire a donc facilité la procédure pour le bailleur, qui a pu obtenir gain de cause sans opposition. Cela souligne l’importance pour un défendeur de se présenter et de défendre ses droits lors d’une audience. Comment se déroule la procédure d’expulsion en cas de résiliation du bail ?La procédure d’expulsion en cas de résiliation du bail est encadrée par des dispositions légales précises. En vertu de l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, le bailleur peut demander l’expulsion du locataire en cas de non-respect des obligations contractuelles, comme la sous-location non autorisée. Dans le cas présent, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM a initialement demandé l’expulsion de monsieur [N] [C], mais a ensuite décidé de se désister de cette demande, car le locataire avait déjà quitté les lieux. Cela signifie que la procédure d’expulsion n’a pas été mise en œuvre. Cependant, si l’expulsion avait été nécessaire, le bailleur aurait dû obtenir un titre exécutoire, généralement sous la forme d’un jugement, et faire appel à un huissier de justice pour procéder à l’expulsion, éventuellement avec l’assistance de la force publique si nécessaire. L’article L 433-1 et suivants du Code des procédures civiles d’exécution régissent également le sort des meubles laissés sur place, ce qui aurait été pertinent si l’expulsion avait eu lieu. Quelles sont les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail ?Les conséquences financières pour le locataire en cas de résiliation du bail peuvent être significatives. En vertu de l’article 696 du Code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance, y compris les frais du commandement de payer et les frais d’assignation. Dans le jugement rendu, monsieur [N] [C] a été condamné à payer la somme de 1923,34€ au titre des loyers et charges impayés, ainsi qu’une indemnité de 500€ à titre de dommages et intérêts pour la sous-location non autorisée. De plus, il a été condamné à verser 400€ au titre de l’article 700 du Code de procédure civile, qui prévoit le remboursement des frais irrépétibles. Ces montants s’ajoutent aux arriérés de loyer, ce qui peut entraîner une charge financière importante pour le locataire. En cas de non-paiement, le bailleur pourrait engager des procédures de recouvrement, augmentant ainsi le coût total pour le locataire. |
TRIBUNAL DE PROXIMITE DE POISSY
TPX POI JCP FOND
JUGEMENT RENDU LE 31 Décembre 2024
N° RG 24/00047 – N° Portalis DB22-W-B7I-SBG3
DEMANDEUR :
S.A. LES RESIDENCES VENANT AUX DROITS D’OPIEVOY
[Adresse 1]
[Localité 3]
représentée par Me Elisabeth MENARD, avocat au barreau de PARIS
DEFENDEUR :
M. [N] [C]
[Adresse 2]
[Localité 4]
non comparant ni représenté
COMPOSITION DU TRIBUNAL :
Président : Emilie FABRIS
Greffier : Madame Christelle GOMES-VETTER
Prononcé par mise à disposition au greffe le 31 Décembre 2024 par Emilie FABRIS, Vice-présidente, Juge des contentieux de la protection, assistée de Madame Christelle GOMES-VETTER, Greffier présent lors du prononcé, lesquelles ont signé la minute du présent jugement .
Copie exécutoire à : Me MENARD
délivrée(s) le :
Par contrat de bail signé le 10 juin 2015, la société OPIEVOY a donné en location à monsieur [N] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 4], pour un loyer mensuel hors charges de 265,10€.
Ayant eu connaissance du fait que monsieur [N] [C] avait sous loué son bien sans son autorisation via le site AirBnB, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY a par suite mandaté un huissier afin de dresser un procès-verbal de constat le 30 novembre 2023.
Par acte du 15 avril 2024, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY a fait assigner monsieur [N] [C] devant le Juge des contentieux de la protection siégeant auTribunal de Proximité de POISSY, demandant à celui-ci, avec le bénéfice de l’exécution provisoire :
– de prononcer la résiliation du bail d habitation pour faute grave aux torts exclusifs de monsieur [N] [C] qui a sous loué les lieux litigieux ;
– d’autoriser à faire procéder à l’expulsion de monsieur [N] [C] et autres occupants de son chef le cas échéant, par toutes voies de droit, et avec l’assistance de la force publique si besoin est dans les deux mois du commandement d’avoir à quitter les lieux;
– d’ordonner le transport et la séquestration des meubles et objets mobiliers personnels garnissant les lieux loués dans un garde meubles désigné, aux frais, risques et périls du défendeur ;
– de condamner monsieur [N] [C] au paiement :
* d’une indemnité d’occupation majorée de 30 % du montant des loyers et charges dus depuis la résiliation du bail et jusqu’au départ effectif et subsidiairement égale au montant des loyers;
* de la somme de 1800€ à titre de à titre de dommages et intérêts représentant les fruits civils;
* de la somme de 500€ au titre de l’article 700 du Code de Procédure Civile;
* des dépens en ce compris le coût des actes depuis le commandement de payer.
L’affaire a été renvoyée à la demande de monsieur [N] [C] et est venue à l’audience du 8 octobre 2024. La société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY, représentée par son conseil, sollicite le bénéfice de son acte introductif d’instance et précise se désister de sa demande d’expulsion dans la mesure où monsieur [N] [C] a quitté les lieux et qu’un état de sortie a eu lieu régulièrement. Il indique que le montant des loyers et charges impayés a augmenté et s’élève à la somme de 1923,34€, arrêtée au 30 septembre 2024. Le bailleur s’oppose à l’octroi d’éventuels délais de paiement.
Monsieur [N] [C] régulièrement cité, ne comparaît pas ni ne se fait représenter. Il a simplement envoyé un courriel indiquant ne pouvoir être présent et « renvoyer ou clôturer le dossier ». Dans la mesure où il s’agissait d’une seconde demande de renvoi formée par monsieur [N] [C] le dossier a été retenu.
La décision a été mise en délibéré au 31 décembre 2024.
En application de l’article 472 du Code de Procédure Civile, lorsque le défendeur régulièrement assigné ou convoqué ne comparaît pas, le juge ne fait droit à la demande que s’il l’estime recevable, régulière, et bien fondée.
Sur la recevabilité de la demande
Il n’y a pas lieu de vérifier les conditions de recevabilité puisque expulsion de monsieur [N] [C] qui a déjà quitté les lieux n’est plus sollicitée.
Sur le fond
Sur la demande de résiliation du bail et de paiement de l’arriéré locatif
L’article 1728 du Code civil dispose que le preneur est tenu d’user de la chose louée raisonnablement et suivant la destination qui lui a été donnée par le bail, le locataire ayant l’obligation d’occuper personnellement des lieux loués.
Au titre de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le bien donné en location à monsieur [N] [C] doit constituer sa résidence principale.
Au titre du contrat de bail, de l’article 10-2 de la loi du 1er septembre 1948 de l’article 2 de la loi du 6 juillet 1989, le locataire doit y demeurer au moins 8 mois par an.
Selon les dispositions des articles 10-3 et 10-9 de la loi du 1er septembre 1948 ne peut se maintenir dans les lieux le locataire qui a plusieurs résidences si celui qui a sa disposition ou peut recouvrer un autre local répondant à ses besoins.
Par application de l’article R 641-1 du Code de la construction et de l’habitation, la résidence principale du locataire est celle qu’il occupe de façon effective.
Selon l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989, figurant dans les conditions générales du contrat de bail initial, selon lequel le locataire a interdiction de « céder le contrat de location, ni sous-louer le logement sauf avec l’accord écrit du bailleur, y compris le prix du loyer ».
En l’espèce, il est constant que le 10 juin 2015, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY a donné en location à monsieur [N] [C] un appartement à usage d’habitation situé [Adresse 2], [Localité 4], pour un loyer mensuel hors charges de 265,10€.
Ayant eu connaissance du fait que monsieur [N] [C] avait sous loué son bien sans son autorisation via le site internet AirBnB, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY a par suite mandaté un huissier afin de dresser un procès-verbal de constat le 30 novembre 2023. Ce dernier a officiellement constaté cette sous location via ce site, puis la présence d’une boite à clé devant la porte quand il s’est rendu sur place et la présence de monsieur [N] [C] sur place lequel s’est déclaré comme locataire en titre et a confirmé faire de la sous location occasionnelle lorsqu’il se rend à l’étranger.
Par conséquent, la gravité du manquement aux obligations découlant du bail est ainsi suffisamment caractérisée, et la résiliation du contrat de bail sera prononcée par le présent jugement aux torts de monsieur [N] [C].
La société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY justifie par ailleurs de sa demande en paiement en produisant un décompte des loyers et charges faisant apparaître un solde de 1923,34€, arrêtée au 30 septembre 2024.
En conséquence, monsieur [N] [C] sera condamné à payer à la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY la somme de 1923,34€, arrêtée au 30 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement.
Enfin, monsieur [N] [C] a d’ores et déjà quitté les lieux, de sorte que la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY se désiste de sa demande d’expulsion dont il convient de prendre acte. Il n’y a en conséquence pas lieu de condamner ce dernier à une indemnité d’occupation.
Sur la demande de dommages et intérêts
Selon l’article 1153 ancien du Code civil, le créancier auquel son débiteur en retard a causé par sa mauvaise foi, un préjudice indépendant de ce retard, peut obtenir des dommages et intérêts distincts des intérêts moratoires de la créance.
En l’espèce, la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY établit la faute de sous location non autorisée par monsieur [N] [C] d’un logement qui plus est destiné à la location sociale, attribuée selon des critères économiques précis, de sorte que la sous location du bien litigieux lui a nécessairement causé préjudice et généré des fruits civils à monsieur [N] [C] illégitimement. Il convient de lui allouer à ce titre la somme fixée à 500€ au vu des seuls éléments produits au dossier que monsieur [N] [C] sera condamné à lui verser.
Sur les autres demandes accessoires
En application de l’article 696 du code de procédure civile, le preneur, partie succombante, supportera les dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation.
L’équité commande de ne pas laisser les frais irrépétibles à la charge du bailleur et de mettre à la charge de monsieur [N] [C] une somme de 400€ que monsieur [N] [C] sera condamné à payer à la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY au titre de la demande fondée sur l’article 700 du code de procédure civile formée par ce dernier.
Enfin, il convient de rappeler que la présente décision est exécutoire de plein droit.
Le Juge des Contentieux de la Protection, statuant par mise à disposition au greffe, par jugement réputé contradictoire et en premier ressort,
PRONONCE la résiliation au du bail conclu le 10 juin 2015 entre la société LES RESIDENCES SA D’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY et monsieur [N] [C] relatif à l appartement à usage d habitation situé [Adresse 2], [Localité 4];
CONSTATE le désistement de la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY de sa demande d’expulsion à l’égard de monsieur [N] [C] qui a déjà quitté les lieux ;
RAPPELLE que le sort du mobilier trouvé dans les lieux est régi par les dispositions des articles L 433-1 et suivants du code des procédures civiles d’exécution ;
DIT n’y avoir lieu à ordonner l’enlèvement, le transport et la séquestration des meubles éventuellement laissés sur place ;
CONDAMNE monsieur [N] [C] à payer à la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY la somme de 1923,34€ (Mille-neuf-cent-vingt-trois euros et trente-quatre centimes) arrêtée au 30 septembre 2024, au titre des loyers et charges impayés ou indemnités d’occupation, avec intérêts au taux légal à compter de la signification du présent jugement ;
CONDAMNE monsieur [N] [C] aux entiers dépens de l’instance qui comprendront notamment les frais du commandement de payer visant la clause résolutoire et les frais d’assignation;
CONDAMNE monsieur [N] [C] à payer à la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY la somme de 500€ (Cinq-cents euros) à titre de dommages et intérêts représentant les fruits civils ;
CONDAMNE monsieur [N] [C] à payer à la société LES RESIDENCES, SA d’HLM venant aux droits de l’OPIEVOY la somme de 400€ (Quatre-cents euros) au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
RAPPELLE que la présente décision est exécutoire de plein droit ;
REJETTE toutes autres demandes plus amples ou contraires.
Ainsi fait, jugé et statué, les jour, mois et an susdits ,
Le Greffier Le vice président
Laisser un commentaire