L’Essentiel : La mise en location ponctuelle d’un logement sur Airbnb, même sans l’accord du bailleur, n’est pas considérée comme une faute suffisamment grave pour justifier la résiliation du bail. Les juges doivent apprécier la gravité de l’infraction, tenant compte de l’absence de volonté délibérée de violer le contrat. En l’absence de mise en demeure préalable et d’une demande d’explication, le bailleur ne peut pas invoquer une cause grave pour résilier le bail. Ainsi, une simple intention de sous-location, sans acte effectif, ne suffit pas à caractériser une violation des termes du contrat.

Appréciation de la faute du locataire

Les juges d’appel auraient-ils été sensibles à la problématique du droit au logement ? Quoi qu’il en soit, la mise en location ponctuelle d’un logement sur la plateforme Airbnb, même sans l’accord du bailleur, n’a pas été jugée suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail d’habitation.

Clause résolutoire

Par application des dispositions de l’article 1184 du code civil, la condition résolutoire est toujours sous-entendue dans les contrats synallagmatiques, pour le cas où une des deux parties ne satisfera point à son engagement. Dans ce cas, le contrat n’est pas  résolu de plein droit. La partie envers laquelle l’engagement n’a point été exécuté, a le choix ou de forcer l’autre à l’exécution de la convention lorsqu’elle est possible, ou d’en demander la résolution avec dommages et intérêts. La résolution doit être demandée en justice, et il peut être accordé au défendeur un délai selon les circonstances.

Sur cette base, la jurisprudence la plus autorisée a eu l’occasion de préciser que lorsque le contrat ne contient aucune clause expresse de résolution, il appartient aux tribunaux d’apprécier souverainement, en cas d’inexécution partielle, si cette inexécution a assez d’importance pour que la résolution soit prononcée immédiatement.

Il est admis également que le juge peut tenir compte pour l’appréciation de cette gravité dans le manquement de l’amélioration du comportement du débiteur de l’obligation à réception de la plainte du créancier.

Mise en demeure du locataire

Ainsi, si une mise en demeure préalable et formelle du bailleur n’est pas exigée avant d’initier une procédure en résiliation de bail, encore faut-il que ce dernier agisse de bonne foi et ait clairement manifesté préalablement sa volonté de voir cesser l’infraction auprès du preneur.

En l’occurrence, les conditions générales du bail conclu entre les parties prohibaient bien toute sous-location des lieux loués mais en matière de sous-location clandestine d’une partie de l’appartement, il convient de préciser que seule peut constituer une infraction grave aux stipulations du bail, une sous-location effective et non pas la seule intention d’y procéder fut-elle caractérisée par des offres sur un support électronique.

Par ailleurs, le bailleur n’a formulé auprès du locataire aucune demande d’explication préalable, ni d’un rappel aux termes du bail. Suite à l’assignation, les locataires ont aussitôt mis fin à une pratique dont on peut admettre qu’ils ignoraient de bonne foi le caractère illégal au regard de la loi des parties.

Volonté délibérée et durable de violer le bail

A défaut de caractériser une volonté délibérée et durable de transgresser l’interdiction de sous-louer, le bailleur ne peut trouver une cause grave de résiliation du bail dans le simple fait d’avoir ponctuellement offert une chambre de cet appartement à la sous-location. Dans ces conditions, aucun des griefs soutenus par le bailleur ne caractérise la « cause grave » exigée pour qu’il soit procédé judiciairement à la résiliation du bail.

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Q/R juridiques soulevées :

Quelle a été l’appréciation des juges d’appel concernant la mise en location sur Airbnb ?

Les juges d’appel ont considéré que la mise en location ponctuelle d’un logement sur la plateforme Airbnb, même sans l’accord du bailleur, n’était pas suffisamment grave pour justifier une résiliation du bail d’habitation.

Cette décision soulève des questions sur le droit au logement et la protection des locataires. En effet, les juges semblent avoir pris en compte le contexte et la nature de l’infraction, en ne la qualifiant pas de suffisamment sérieuse pour entraîner des conséquences aussi lourdes que la résiliation du bail.

Il est important de noter que cette appréciation peut varier selon les circonstances spécifiques de chaque cas, mais dans cette situation, la gravité de l’infraction n’a pas été jugée suffisante.

Qu’est-ce qu’une clause résolutoire selon le code civil ?

La clause résolutoire, selon l’article 1184 du code civil, est une condition sous-entendue dans les contrats synallagmatiques. Elle s’applique lorsque l’une des parties ne respecte pas ses engagements.

Dans ce cas, le contrat n’est pas automatiquement résolu. La partie lésée a le choix de demander l’exécution du contrat ou sa résolution, accompagnée de dommages et intérêts.

La résolution doit être demandée en justice, et le juge peut accorder un délai au défendeur selon les circonstances. La jurisprudence précise que, sans clause expresse de résolution, les tribunaux doivent apprécier si l’inexécution est suffisamment grave pour justifier une résolution immédiate.

Quelles sont les conditions pour une mise en demeure du locataire ?

Une mise en demeure formelle du bailleur n’est pas toujours nécessaire avant d’initier une procédure de résiliation de bail. Cependant, le bailleur doit agir de bonne foi et exprimer clairement sa volonté de voir cesser l’infraction.

Dans le cas présent, le bail interdisait la sous-location, mais seule une sous-location effective constitue une infraction grave. L’intention de sous-louer, même si elle est manifeste, ne suffit pas à elle seule à justifier une résiliation.

De plus, le bailleur n’a pas demandé d’explications au locataire ni rappelé les termes du bail. Les locataires ont mis fin à leur pratique après l’assignation, ce qui suggère qu’ils ignoraient de bonne foi le caractère illégal de leur action.

Comment le bailleur peut-il prouver une volonté délibérée de violer le bail ?

Pour qu’un bailleur puisse justifier une résiliation du bail, il doit prouver une volonté délibérée et durable de violer les termes du contrat.

Dans le cas étudié, le simple fait d’avoir offert ponctuellement une chambre à la sous-location ne suffit pas à établir cette volonté. Les juges ont conclu qu’aucun des griefs avancés par le bailleur ne caractérisait la « cause grave » nécessaire pour procéder à la résiliation judiciaire du bail.

Ainsi, sans preuve d’une intention claire et persistante de transgresser les règles établies, le bailleur ne peut pas obtenir gain de cause dans une telle situation.