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L’Essentiel : Le 5 avril 2024, un commandement de payer valant saisie immobilière a été émis par le Syndicat des copropriétaires de la résidence à [Adresse 3], visant la vente d’un appartement et d’un box appartenant à M. [R] [O] [E] [J]. Le 24 juin, une assignation a été faite devant le juge de l’exécution, et le 17 septembre, M. [R] [O] [E] [J] ne s’est pas présenté. Le juge a ordonné la vente aux enchères publiques pour le 11 mars 2025, en raison de l’absence de l’intéressé, rendant impossible une vente amiable. Les frais seront à la charge de l’adjudicataire.
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Contexte de la Saisie ImmobilièreLe 5 avril 2024, un commandement de payer valant saisie immobilière a été émis par le Syndicat des copropriétaires de la résidence située à [Adresse 3] à [Localité 4] (95), représenté par la Société SOGIM. Ce commandement, publié le 3 mai 2024, vise la vente des droits et biens immobiliers d’un appartement et d’un box appartenant à M. [R] [O] [E] [J], identifiés comme les lots n°8 et n°16 de la copropriété. Procédure JudiciaireLe 24 juin 2024, le Syndicat des copropriétaires a assigné M. [R] [O] [E] [J] devant le juge de l’exécution pour comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière. Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 26 juin 2024. Lors de l’audience du 17 septembre 2024, le créancier a été entendu, tandis que M. [R] [O] [E] [J] ne s’est pas présenté. Décision du JugeLa décision a été mise en délibéré pour le 19 novembre 2024. Selon l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, le juge doit vérifier les conditions requises pour la saisie immobilière. La créance du Syndicat, d’un montant de 18.102,11 euros, a été jugée certaine, liquide et exigible, fondée sur un jugement antérieur du tribunal judiciaire de PONTOISE. Ordonnance de VenteLe juge a ordonné la vente aux enchères publiques du bien immobilier, précisant que la vente aurait lieu le 11 mars 2025 à 14h00 au tribunal judiciaire de PONTOISE. La vente forcée a été décidée en raison de l’absence de M. [R] [O] [E] [J] à l’audience, rendant la vente amiable impossible. Modalités de la VenteLe jugement a désigné un séquestre et un commissaire de justice pour procéder à la visite des lieux et établir les diagnostics nécessaires. Les mesures de publicité pour la vente ont été établies conformément aux articles du code des procédures civiles d’exécution. Les dépens et frais de poursuites seront à la charge de l’adjudicataire en sus du prix de vente. |
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Q/R juridiques soulevées :
Quelles sont les conditions de la saisie immobilière selon le Code des procédures civiles d’exécution ?La saisie immobilière est régie par plusieurs articles du Code des procédures civiles d’exécution, notamment l’article L311-2, qui stipule que : « Tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière. » Pour qu’une créance soit considérée comme liquide, l’article L111-6 précise que : « La créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation. » Dans le cas présent, le Syndicat des copropriétaires a démontré que sa créance était certaine, liquide et exigible, comme en témoigne le jugement du tribunal judiciaire de PONTOISE du 24 novembre 2022, qui a condamné M. [R] [O] [E] [J] à payer une somme totale de 18.102,11 euros. Ainsi, les conditions de la saisie immobilière étaient réunies, permettant au créancier de poursuivre la vente des biens immobiliers. Quel est le rôle du juge de l’exécution lors de l’audience d’orientation ?L’article R322-15 du Code des procédures civiles d’exécution précise le rôle du juge de l’exécution lors de l’audience d’orientation : « À l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L311-2, L311-4 et L311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée. » Dans cette affaire, le juge a constaté que le débiteur ne s’était pas présenté à l’audience, ce qui a conduit à l’ordonnance de vente forcée. Le juge a donc agi conformément à ses prérogatives, en s’assurant que toutes les conditions légales étaient respectées avant de statuer sur la vente. Quelles sont les modalités de la vente forcée selon le Code des procédures civiles d’exécution ?L’article R322-26 du Code des procédures civiles d’exécution stipule que : « Lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant. » Dans le jugement rendu, le juge a fixé la date de l’audience d’adjudication au 11 mars 2025, conformément à cette disposition. De plus, le juge a désigné un commissaire de justice pour procéder à la visite des lieux et a précisé les mesures de publicité à respecter, conformément aux articles R322-31 et suivants du même code. Ces dispositions garantissent la transparence et la régularité de la procédure de vente forcée. Comment sont traités les dépens et frais de poursuite dans le cadre d’une saisie immobilière ?Les dépens et frais de poursuite sont régis par les articles du Code des procédures civiles d’exécution, notamment l’article R322-26, qui indique que : « Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix. » Cela signifie que tous les frais engagés pour la procédure de saisie, y compris les frais de justice et les frais de publicité, seront à la charge de l’adjudicataire, c’est-à-dire de la personne qui achètera le bien lors de l’adjudication. Cette règle vise à protéger les intérêts du créancier en s’assurant que les coûts liés à la procédure de saisie sont couverts par le produit de la vente. Ainsi, le jugement a clairement stipulé que les dépens excédant les frais taxés seraient employés en frais privilégiés de vente, garantissant ainsi une certaine sécurité financière pour le créancier. |
JUGE DE L’EXÉCUTION
JUGEMENT D’ORIENTATION
ORDONNANT LA VENTE AUX ENCHERES PUBLIQUES
Le 19 Novembre 2024
N° RG 24/00133 – N° Portalis DB3U-W-B7I-NZQA
78A
Jugement rendu le 19 novembre 2024 par Fabienne CHLOUP, juge de l’exécution statuant en matière de saisies immobilières, assistée de Magali CADRAN, greffière,
CREANCIER POURSUIVANT
Syndic des Copropriétaires de la Résidence Immeuble [Adresse 3] à [Localité 4] (95), représenté par son Syndic la Société SOGIM, SARL au capital de 7.720 €, immatriculée au RCS de BOBIGNY sous le numéro 429 366 321, dont le siège social est sis à [Adresse 8], agissant en vertu d’une assemblée générale en date du 15 Juillet 2023
représenté par Me Jean-Christophe LEROUX, avocat plaidant au barreau du VAL D’OISE et Me Jean-Claude GUIBERE, avocat postulant au barreau de SEINE SAINT DENIS
PARTIE SAISIE
Monsieur [R], [O], [E] [J]
né le [Date naissance 1] 1988 à [Localité 5]
[Adresse 3]
[Localité 4]
non comparant
Selon commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2024 publié le 03 mai 2024 volume 2024 S n°105 au service de publicité foncière de [Localité 6] 2, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4] (95), représenté par son syndic la Société SOGIM a poursuivi la vente des droits et biens immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier sis [Adresse 3] à [Localité 4] (95), cadastré section AH numéro [Cadastre 2], consistant en un appartement et un box formant les lots n°8 et n°16 de la copropriété et appartenant à M. [R] [O] [E] [J].
Par exploit du 24 juin 2024 délivré par dépôt de l’acte à l’étude du commissaire de justice, le Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4] (95), représenté par son syndic la Société SOGIM, a fait assigner M. [R] [O] [E] [J] devant le juge de l’exécution de la présente juridiction, afin de comparaître à l’audience d’orientation de la procédure de saisie immobilière.
Le cahier des conditions de vente a été déposé au greffe le 26 juin 2024.
L’affaire a été appelée à l’audience du 17 septembre 2024, lors de laquelle le créancier poursuivant a été entendu en ses observations. La partie saisie n’a pas comparu et n’était pas représentée.
La décision a été mise en délibéré au 19 novembre 2024.
Aux termes de l’article R 322-15 du code des procédures civiles d’exécution, à l’audience d’orientation, le juge de l’exécution, après avoir entendu les parties présentes ou représentées, vérifie que les conditions des articles L 311-2, L 311-4 et L 311-6 sont réunies, statue sur les éventuelles contestations et demandes incidentes et détermine les modalités de poursuite de la procédure, en autorisant la vente amiable à la demande du débiteur ou en ordonnant la vente forcée.
En application de l’article L311-2 du même code, tout créancier muni d’un titre exécutoire constatant une créance liquide et exigible peut procéder à une saisie immobilière.
Enfin, l’article L111-6 énonce que la créance est liquide lorsqu’elle est évaluée en argent ou lorsque le titre contient tous les éléments permettant son évaluation.
En l’espèce, le caractère certain, liquide et exigible de la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4] (95), résulte des pièces versées aux débats notamment d’un jugement du tribunal judiciaire de PONTOISE du 24 novembre 2022, signifié le 13 décembre 2022 et devenu définitif, qui a condamné M. [R] [O] [E] [J] à payer au Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4] (95) :
– la somme de 14.048,89 euros au titre des charges de copropriété impayées selon décompte arrêté au 7 janvier 2022, avec intérêts au taux légal à compter de la présente décision,
– la somme de 1.400 euros à titre de dommages et intérêts,
– la somme de 29 euros au titre des frais,
– la somme de 1.500 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile,
– aux dépens de l’instance.
Selon le décompte visé au commandement de payer valant saisie immobilière, la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4] (95) s’élève à la somme de 18.102,11 euros en principal, intérêts, frais et accessoires.
Le créancier poursuivant sollicite la vente forcée du bien immobilier.
Au cas présent, la vente amiable n’est pas envisageable, le débiteur saisi ne comparaissant pas à l’audience.
Il convient dès lors d’ordonner la vente aux enchères publiques du bien dont s’agit, selon les modalités fixées au dispositif du présent jugement étant rappelé qu’en vertu de l’article R.322-26 du code des procédures civiles d’exécution, lorsque le juge ordonne la vente forcée, il fixe la date de l’audience à laquelle il y sera procédé dans un délai compris entre deux et quatre mois à compter du prononcé de sa décision et détermine les modalités de visite de l’immeuble à la demande du créancier poursuivant.
Les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix.
Les dépens excédant les frais taxés seront employés en frais privilégiés de vente.
Le juge de l’exécution, statuant par décision réputée contradictoire et en premier ressort, par mise à disposition au greffe ;
Mentionne que la créance du Syndicat des copropriétaires de la résidence sise [Adresse 3] à [Localité 4] (95) à l’égard de M. [R] [O] [E] [J] est de 18.102,11 euros en principal, intérêts, frais et accessoires, suivant décompte visé au commandement de saisie ;
Ordonne la vente aux enchères publiques des biens et droits immobiliers visés au commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2024 publié le 03 mai 2024 volume 2024 S n°105 au service de publicité foncière de [Localité 6] 2 ;
Dit que la vente aura lieu à l’audience du mardi 11 mars 2025 à 14h00, au tribunal judiciaire de PONTOISE (95), sur la mise à prix fixée au cahier des conditions de vente ;
Désigne en qualité de séquestre M. le bâtonnier de l’ordre des avocats du barreau du Val d’Oise ;
Désigne la SAS LIEURADE, commissaire de justice à [Localité 7] aux fins de faire procéder à la visite des lieux à tout acquéreur potentiel ;
Dit que ledit commissaire de justice fera procéder dans les lieux par tout expert de son choix à l’établissement ou à l’actualisation si nécessaire, des diagnostics d’amiante, termites, plomb (si construction antérieure à 1948), performance énergétique, gaz, électricité, risques naturels et technologiques majeurs ;
Dit que le commissaire de justice commis pourra se faire assister pour ces deux interventions, si besoin est, du commissaire de police ou de la gendarmerie ou de deux témoins majeurs conformément à l’article L.142-1 du code des procédures civiles d’exécution et d’un serrurier requis ;
Dit que les mesures de publicité sont celles de droit commun des articles R 322-31 et suivants du code des procédures civiles d’exécution, outre une insertion sur un site internet avec possibilité d’aménagement dans les conditions requises aux articles R 322-37 et suivants du même code ;
Dit que le présent jugement sera mentionné en marge de la publication du commandement de payer valant saisie immobilière en date du 05 avril 2024 publié le 03 mai 2024 volume 2024 S n°105 au service de publicité foncière de [Localité 6] 2,
Dit que les dépens et frais de poursuites seront taxés préalablement à l’audience d’adjudication et seront supportés par l’adjudicataire en sus du prix ;
La greffière La Juge de l’exécution
Magali CADRAN Fabienne CHLOUP
Jugement rédigé par [C] [L], juriste assistante, sous le contrôle du juge de l’exécution
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