N° Rôle : N° RG 21/00020 – N° Portalis DB3U-W-B7F-MGOT

S.C.I. SCI DE L’ABONDANCE
c/
S.A.R.L. NGS

TRIBUNAL JUDICIAIRE DE PONTOISE.

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BAUX COMMERCIAUX

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JUGEMENT.

JUGEMENT rendu par mise à disposition au Greffe du tribunal judiciaire de Pontoise par Madame Aude BELLAN, Vice-Président, Juge des Loyers Commerciaux, assistée de Isabelle PAYET, greffière, le 05 Novembre 2024 après débats à l’audience publique du 01 Octobre 2024.

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DEMANDERESSE

S.C.I. SCI DE L’ABONDANCE, dont le siège social est sis [Adresse 7] – [Localité 8]

représentée par Me Eric CATRY, avocat au barreau de VAL D’OISE

DÉFENDERESSE

S.A.R.L. NGS, dont le siège social est sis [Adresse 5] – [Localité 9]

représentée par Me Stéphane ALAIMO, avocat au barreau de VAL D’OISE

Suivant acte sous seing privé en date du 8 septembre 2011, la SCI DE L’ABONDANCE a donné à bail commercial à société TATTA AFRICA, aux droits de laquelle se trouve la Société N.G.S. à la suite d’une cession de fonds en date du 23 juillet 2018, des locaux à usage de commerce d’alimentation générale, situés à [Localité 9] [Adresse 5], moyennant un loyer annuel en principal de 28.800 Euros, payable mensuellement et d’avance, et un dépôt de garantie de 7.200 Euros représentant 3 mois de loyer.

Le bail a été consenti et accepté pour une durée de 9 ans à compter du 1er juillet 2011.

La désignation des locaux est la suivante : un local à usage commercial d’une superficie d’environ 85m2, comprenant une grande pièce et un w.c. situé [Adresse 5] — [Localité 9]. La destination des locaux est l’activité d’alimentation générale, surgelés et articles de bazar à l’exclusion de la vente de produits cosmétiques et de coiffures et notamment ethniques.

Un avenant de révision annuelle fixant le loyer au 1er juillet 2019 à la somme de 34.560 € HT a été régularisé entre les parties, le 19 juin 2019.

Suivant acte extrajudiciaire du 30 décembre 2019, la SCI de l’Abondance a fait délivrer à sa locataire, un congé avec offre de renouvellement, proposant le renouvellement du bail à compter du 30 juin 2020, pour un loyer annuel de 45.600 euros H.T. en principal. La société NGS n’a pas répondu.

Suivant exploit en date du 25 novembre 2021, la SCI DE L’ABONDANCE a fait assigner la Société N.G.S., devant le juge des loyers commerciaux du Tribunal judiciaire de PONTOISE pour voir fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 45.600 €, dire que le dépôt de garantie devra être réajusté en conséquence et que le loyer fixé portera intérêts au taux légal à compter des échéances contractuelles.

Elle soutenait alors que le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 devait être déplafonné au regard de l’évolution de différents facteurs de commercialité (tels que l’implantation de crèches, la modification des abords de la gare de [Localité 9], la modification du Parvis de l’Horloge) et qu’il devait être fixé à la somme de 45.600 € HT et HC au regard des différents niveaux de valeur locative constatés dans la ville.

Elle versait aux débats quatre références locatives de commerces situés à [Localité 10].

Par jugement rendu le 8 février 2022 auquel il convient de se référer pour plus ample exposé du litige et de la procédure, le juge des loyers commerciaux a ordonné la réouverture des débats afin de permettre à la Société N.G.S. de notifier son mémoire en réponse.

Dans son mémoire en défense du 6 avril 2022 notifié par courrier recommandé du 7 avril 2022, la Société N.G.S a demandé au juge des loyers commerciaux de fixer le loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la valeur plafonnée, soit la somme de 32.786,67 € en faisant valoir que la SCI DE L’ABONDANCE ne rapportait pas la preuve de l’existence de l’un des critères de déplafonnement et de l’impact notable sur la commercialité de l’activité d’alimentation générale exploitée dans les locaux. Elle a contesté également les références des baux reprises comme éléments de comparaison par la SCI DE L’ABONDANCE.

Suivant jugement du 17 mai 2022, le juge des loyers commerciaux a ordonné avant dire droit, sur le déplafonnement et la valeur locative, une expertise désignant Monsieur [R] [S] pour y procéder, a fixé le montant du loyer provisionnel au loyer en cours et a mis la provision des frais d’expertise à la charge du bailleur.

L’expert judiciaire a déposé son rapport le 22 décembre 2023.

Après renvois permettant aux parties de se mettre en état, l’affaire a été plaidée lors de l’audience du 1er octobre 2024 et mise en délibéré le 5 novembre 2024.

Lors de l’audience de plaidoirie, la SCI l’ABONDANCE, suivant mémoire N°1 du 22 mai 2024 notifié par LRAR du 27 mai 2024, a formulé les demandes suivantes :
-que le juge dise qu’il y a lieu à déplafonnement du loyer,
-dise que le bail s’est renouvelé pour une durée de neuf années à compter du 1er juillet 2020, aux clauses et conditions du bail expiré, moyennant un loyer annuel fixé à la somme de 51.200 €, hors taxes et charges ;
-dise que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence ;
-juge que le loyer fixé portera intérêts au taux légal de plein droit, à compter de chacune des échéances contractuelles ;
-juge que, par application des dispositions de l’article 1342-2 du Code Civil, les intérêts échus produiront eux-mêmes intérêts ;
-condamne les sociétés NGS et GANESHA CSC, aux entiers dépens, qui incluront l’intégralité des frais d’expertise.

Au soutien de ses demandes, elle a fait valoir que l’expertise réalisée par Monsieur [S] a mis en évidence une modification de l’assiette des lieux loués à la société NGS, par avenant du 19 juin 2019, en raison de la prise à bail complémentaire d’une réserve de près de 10 m², soit 11% de la surface totale des locaux, constituant en cours de bail une modification des caractéristiques des locaux telle que visée à l’article L. 145-33-1 du code de commerce. Elle a mis en exergue une modification de la destination des lieux (L. 145-33-2 du code de commerce), puisque la surface à la place de la réserve a été affectée à une nouvelle destination de restauration rapide à emporter.
Par ailleurs, elle a déploré que, le 2 mai 2022, la société NGS a souhaité céder son fonds de commerce à la société GANESHA CSC, sans respecter les clauses du bail en matière de cession, de sorte que la bailleresse a initié une action pendante devant le tribunal judiciaire de Pontoise, visant à voir constater l’inopposabilité de ladite cession et sa résolution. En conclusion, elle a demandé que le loyer soit fixé à 51.200€ par an, hors taxes et hors charges.

La société NGS n’a pas produit de mémoire en ouverture. Elle a à nouveau produit son mémoire d’avant expertise.

L’audience de plaidoirie s’est déroulée le 1er octobre 2024 et le dossier a été mis en délibéré au 5 novembre 2024.

Sur l’absence de mémoire notifié par la société NGS

Pour les contestations relatives à la fixation du bail renouvelé ou révisé, il est statué sur mémoire (article L145-23 du code de commerce). Les articles R145-24 et R145-25 du même code précisent le contenu des ces mémoires. L’article R145-26 dispose notamment que les mémoires sont notifiés par chacune des parties à l’autre par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Aux termes de l’article R145-31, après mesure d’instruction, le greffier avise les parties par lettre recommandée avec accusé de réception ou si elles sont représentées, leurs avocats de la date à laquelle l’affaire sera reprise et de celle à laquelle les mémoires devront être échangés.

En l’espèce, quand bien même la société NGS n’a notifié aucun mémoire, il apparaît que la SCI de l’ABONDANCE a notifié son mémoire après expertise, lequel a saisi régulièrement le juge des loyers commerciaux. La procédure est donc régulière et en état d’être jugée.

Sur les demandes formulées à l’égard de la société GANESHA CSC

Il résulte des pièces de procédure versées aux débats que la seule assignation délivrée est celle du 25 novembre 2021 permettant d’attraire uniquement la société à responsabilité limitée NGS. Ainsi, les demandes formulées à l’égard de la société GANESHA CSC apparaissent uniquement dans le dernier mémoire de la société civile immobilière de l’Abondance, ledit mémoire ayant été notifié à cette société. En outre, il apparaît que la société GANESHA CSC n’a pas été partie lors des opérations d’expertise, dans la mesure où elle n’a pas été attraite en intervention forcée. Il convient donc de rejeter les demandes formulées à l’encontre de la société GANESHA CSC.

Sur la demande de fixation de la valeur locative

Conformément aux dispositions de l’article L 145-33 du Code de Commerce, le loyer du bail renouvelé doit correspondre à la valeur locative des locaux déterminée d’après les caractéristiques du local, la destination des lieux, les obligations respectives des parties et les facteurs locaux de commercialité, sous réserve des dispositions de l’article L 145-34 du même code relatives au plafonnement de ce loyer.

L’article L 145-34 énonce qu’à moins d’une modification notable des caractéristiques du local considéré, de la destination des lieux, des obligations respectives des parties ou des facteurs locaux de commercialité, le taux de variation du loyer applicable lors de la prise d’effet du bail à renouveler, si sa durée n’est pas supérieure à neuf ans, ne peut excéder la variation de l’indice trimestriel des loyers commerciaux ou de l’indice trimestriel des activités tertiaires.

Les conclusions d’expertise

Aux termes de son rapport, l’expert retient les éléments suivants :
–les locaux se situent à [Localité 9] et bénéficient d’un emplacement de bonne commercialité, à l’angle de la [Adresse 11] constituant le cœur commerçant du quartier et de la [Adresse 12],
–ils sont constitués d’un premier local à usage de supérette et d’un second local à usage de restauration à emporter,
– une surface pondérée de 87,9m² peut être retenue, étant précisé que les surfaces brutes relevées sont de 97,9 m²,
–le déplafonnement du loyer de renouvellement peut être retenu en raison de la modification des caractéristiques des locaux et de la modification de la destination des lieux,
–malgré l’édification de deux nouveaux immeubles résidentiels dans un rayon de 300 m et d’une nouvelle salle de concert en remplacement d’une ancienne durant la période du 1er juillet 2011 au 30 juin 2020, l’environnement commercial reste tout à fait similaire et ne permet pas un déplafonnement sur ce seul fondement,
–au vu des références relevées (amplitude entre 600 € par mètre carré pondéré et 780 € par mètre carré pondéré), il est possible de conclure à une valeur locative, au 1er juillet 2020, de 600 € par mètre carré pondéré par an. Il convient de retrancher le montant de la taxe foncière pour 2020, dans la mesure où la refacturation au preneur de ladite taxe est une clause exorbitante du droit commun,
–La valeur locative au 1er juillet 2020 peut donc être fixée à 51 200 € par an hors taxes et hors charges.

Sur la question du déplafonnement

Ainsi que relevées par l’expert, il y a lieu de retenir le déplafonnement du loyer de renouvellement en raison de la modification des caractéristiques des locaux et de leur destination.

En effet, il résulte des pièces versées aux débats que l’assiette du bail a été modifiée par l’avenant du 19 juin 2019 constatant la prise à bail complémentaire d’une réserve de près de 10 m², soit 11 % de la surface des locaux. Cette modification des caractéristiques des locaux, consistant en une modification de la surface des locaux loués, peut justifier un déplafonnement.

Par ailleurs, le bail commercial prévoit une destination exclusive d’alimentation générale, surgelés et articles de bazar à l’exclusion de la vente de produits cosmétiques et de coiffure notamment ethniques. Il n’est pas contesté que le preneur a aménagé la réserve en un local de restauration rapide à emporter.

Le loyer renouvelé au 1er juillet 2020 sera donc déplafonné.

Sur la question de la valeur locative

Il résulte des articles R145-3 à R145-8 du code de commerce que les caractéristiques propres au local s’apprécient en considération : De sa situation dans l’immeuble où il se trouve, de sa surface et de son volume, de la commodité de son accès pour le public ; De l’importance des surfaces respectivement affectées à la réception du public, à l’exploitation ou à chacune des activités diverses qui sont exercées dans les lieux ; De ses dimensions, de la conformation de chaque partie et de son adaptation à la forme d’activité qui y est exercée ; De l’état d’entretien, de vétusté ou de salubrité et de la conformité aux normes exigées par la législation du travail ; De la nature et de l’état des équipements et des moyens d’exploitation mis à la disposition du locataire. Les caractéristiques propres au local peuvent être affectées par des éléments extrinsèques constitués par des locaux accessoires, des locaux annexes ou des dépendances, donnés en location par le même bailleur et susceptibles d’une utilisation conjointe avec les locaux principaux. La destination des lieux est celle autorisée par le bail et ses avenants. Les facteurs locaux de commercialité dépendent principalement de l’intérêt que présente, pour le commerce considéré, l’importance de la ville, du quartier ou de la rue où il est situé, du lieu de son implantation, de la répartition des diverses activités dans le voisinage, des moyens de transport, de l’attrait particulier ou des sujétions que peut présenter l’emplacement pour l’activité considérée et des modifications que ces éléments subissent d’une manière durable ou provisoire. Du point de vue des obligations respectives des parties, les restrictions à la jouissance des lieux et les obligations incombant normalement au bailleur dont celui-ci se serait déchargé sur le locataire sans contrepartie constituent un facteur de diminution de la valeur locative. Il en est de même des obligations imposées au locataire au-delà de celles qui découlent de la loi ou des usages. Les améliorations apportées aux lieux loués au cours du bail à renouveler ne sont prises en considération que si, directement ou indirectement, notamment par l’acceptation d’un loyer réduit, le bailleur en a assumé la charge. Les obligations découlant de la loi et génératrices de charges pour l’une ou l’autre partie depuis la dernière fixation du prix peuvent être invoquées par celui qui est tenu de les assumer. Il est aussi tenu compte des modalités selon lesquelles le prix antérieurement applicable a été originairement fixé. Ne peuvent être imputés au locataire : les impôts, notamment la contribution économique territoriale, taxes et redevances.
La société NGS n’a pas versé de mémoire contestant les éléments de comparaison retenus.
Il résulte des pièces versées aux débats et des comparaisons effectuées par l’expert judiciaire que les références relevées varient entre 600 € et 780 € par mètre carré pondéré (African Secret au [Adresse 3], restaurant japonais au [Adresse 4], Abaq au [Adresse 1], Coiff’Express au [Adresse 1], l’Escale de [Localité 9] au [Adresse 2], Farah au [Adresse 6]). Il convient donc de retenir la valeur fixée par l’expert de 600 € par mètre carré pondéré par an et de retrancher le montant de la taxe foncière pour l’année 2020 (dont le justificatif est versé aux débats) et de retenir une valeur locative de 51 200 € par an hors taxes et hors charges au 1er juillet 2020.
Le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence.
Le juge des loyers commerciaux peut condamner au paiement des intérêts de retard avec capitalisation dont le point de départ est le jour de la demande, c’est-à-dire l’assignation, puis à compter de chacune des échéances contractuelles pour les échéances postérieures à l’assignation. La capitalisation des intérêts sera ordonnée dans les conditions de l’article 1343–2 du code civil.
Sur les demandes accessoires
L’exécution provisoire est de droit et ne peut être écartée en l’espèce.

Il convient de laisser à la charge de chaque partie à l’instance les frais non compris dans les dépens. Les dépens seront laissés à la charge de la société NGS, en ce compris les frais d’expertise judiciaire.

Statuant publiquement par décision contradictoire en matière de Baux Commerciaux et en premier ressort.

Rejette l’ensemble des demandes formulées à l’encontre de la société GANESHA CSC, celle-ci n’étant pas partie à l’instance,
Constate le déplafonnement du loyer renouvelé;

Fixe le montant du loyer du bail renouvelé au 1er juillet 2020 à la somme de 51200 euros hors taxes et hors charges, les autres clauses, charges et conditions du bail demeurant inchangées,

Dit que le dépôt de garantie sera réajusté en conséquence,

Dit que les intérêts dus sur la différence entre le nouveau loyer et le loyer provisionnel courront à compter du 25 novembre 2021, puis à compter de chaque échéance contractuelle pour les échéances postérieures à l’assignation, et qu’ils seront capitalisés dans les conditions de l’article 1343–2 Code civil,

Laisse à la charge de chaque partie les frais de l’instance non compris dans les dépens,

Met à la charge de la société NGS les dépens, en ce compris les frais d’expertise judiciaire,

Ordonne l’exécution provisoire du présent jugement.

Ainsi jugé et mis à la disposition des parties au greffe du tribunal judiciaire de Pontoise le 5 novembre 2024,

Le Greffier, Le Président,