Jugement N°
du 09 JANVIER 2025

AFFAIRE N° :
N° RG 23/04371 – N° Portalis DBZ5-W-B7H-JJKE / Ch1c1
DU RÔLE GÉNÉRAL

S.A.R.L. CLAIR OPTIC

Contre :

S.C.I. [Localité 6] IMMO

Grosse : le

la SELARL BADJI-DISSARD
Me Isabelle MOULINOT

Copies électroniques :

la SELARL BADJI-DISSARD
Me Isabelle MOULINOT

Copie dossier

la SELARL BADJI-DISSARD
Me Isabelle MOULINOT

TRIBUNAL JUDICIAIRE
DE CLERMONT-FERRAND

PREMIÈRE CHAMBRE CIVILE

LE NEUF JANVIER DEUX MIL VINGT CINQ,

dans le litige opposant :

S.A.R.L. CLAIR OPTIC
[Adresse 8]
[Localité 1]

Représentée par Me Adrien VERCKEN de la SELARL ADRIEN VERCKEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Et par Me Isabelle MOULINOT, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEMANDERESSE

ET :

S.C.I. [Localité 6] IMMO
[Adresse 2]
[Localité 3]

Représentée par Me David HALLER de la SELARL EVENSTEN AVOCATS, avocat au barreau de PARIS, avocat plaidant
Et par Me Khalida BADJI de la SELARL BADJI-DISSARD, avocat au barreau de CLERMONT-FERRAND, avocat postulant

DEFENDERESSE

LE TRIBUNAL,
composé de :

Madame Virginie THEUIL-DIF, Vice-Présidente,

assistée lors de l’appel des causes et du délibéré de Madame Charlotte TRIBOUT, Greffier.

Après avoir entendu, en audience publique du 14 Novembre 2024 les avocats en leurs plaidoiries et les avoir avisés que le jugement sera rendu ce jour par mise à disposition au greffe, le tribunal prononce le jugement suivant :

Selon acte sous seing privé en date du 28 février 1996, la société Optique Clermontoise, aux droits de laquelle vient la société Clairoptic, en qualité de preneur, a conclu avec la société [Localité 6] Immo, en qualité de bailleur, un bail commercial portant sur des locaux situés dans le Centre Commercial « Auchan [Adresse 7] », sis [Adresse 5] – [Localité 6].

A la suite de la cession d’une partie des murs appartenant au bailleur à une société tierce, la société Immochan, et avec l’accord du preneur pour modifier la surface du local commercial, les parties sont convenues de rédiger un nouveau bail à la date anniversaire de la première période triennale du bail en date du 28 février 1996.

Ainsi, selon acte sous seing privé en date du 28 février 1999, la société Optique Clermontoise, aux droits de laquelle vient le preneur, a conclu avec le bailleur un bail commercial d’une durée de neuf ans venant à expiration le 27 février 2008 et portant sur des locaux dont la désignation est la suivante : « Les locaux et droits immobiliers dépendant d’un ensemble immobilier à usage commercial et professionnel situé à [Localité 6] [Adresse 4] et constitué des lots quarante et un (41) à cinquante six (56) inclus de la co-propriété pour une surface totale de cent quatre-vingt-cinq (185) mètres carrés. (…) ».

Le bail s’est reconduit tacitement et selon acte sous seing privé en date du 17 février 2010, le bail a été renouvelé aux mêmes termes et conditions que le bail précédent, à compter du 17 février 2010 pour une période de neuf années, pour se terminer le 16 février 2019.

Selon acte notarié du 10 août 2010 reçu par Maître [T] [O] de la SCP Odile Vaissade-[O] et [T] [O], notaires associés à Saint-Flour, la société Optique Clermontoise a cédé son droit au bail à la société Clairoptic.

Le preneur a connu des incidents de paiement.

Suivant acte extrajudiciaire signifié le 20 septembre 2018, la société Clairoptic a demandé le renouvellement du bail commercial, ainsi qu’une diminution du montant du loyer.

Par acte extrajudiciaire du 17 janvier 2019, la société [Localité 6] Immo a fait délivrer un commandement de payer les loyers visant la clause résolutoire, pour un montant total de 147.694,23 euros.

Par acte du 5 février 2019, la société Clairoptic a fait délivrer une assignation à la société [Localité 6] Immo devant le tribunal de grande instance de Clermont-Ferrand aux fins de solliciter, à titre principal, la nullité dudit commandement de payer et à titre subsidiaire l’échelonnement en 24 mensualités des sommes dues et justifiées par le bailleur assorti de la suspension de la réalisation de la clause résolutoire.

Exerçant son droit d’option en application de l’article L.145-57 du code de commerce, le preneur a restitué les locaux loués en date du 29 novembre 2021.

Par la suite, en cours de procédure, la SCI [Localité 6] Immo et la société Clairoptic se sont rapprochées et ont régularisé un protocole d’accord transactionnel le 28 février 2022.
Aux termes de ce protocole, la société Clairoptic a pris notamment l’engagement de :
– payer au bailleur la somme de 120 000 euros TTC à titre d’indemnité transactionnelle, en 3 échéances réparties comme suit :
50 000 euros TTC payables au jour de la signature du protocole ; 35 000 euros TTC payables au plus tard le 30 juin 2022 ; 35 000 euros TTC payables au plus tard le 30 juin 2023. – renoncer expressément et irrévocablement à la poursuite de toute instance et action et à toute prétention de quelque nature que ce soit qui résulteraient notamment de l’exécution du bail commercial.

En exécution du protocole, la société Clairoptic a procédé aux versements suivants :
2 mars 2022 : 50 000 euros 15 juin 2022 : 35 000 euros 30 juin 2023 : 14 569,51 euros 3 août 2023 : 20 430,49 euros
Par acte du 21 novembre 2023, la société Clairoptic a fait assigner la société [Localité 6] Immo afin de la voir condamner à restituer le dépôt de garantie et lui verser des dommages-intérêts.

L’ordonnance de clôture a été rendue le 4 juillet 2024.

Par conclusions déposées et notifiées le 30 avril 2024, la SARL Clairoptic demande au tribunal, au visa des articles 1103, 1104, 1231-1 du code civil, de :
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à lui restituer le dépôt de garantie, au titre du bail commercial résilié au 29 novembre 2021, pour un montant de 20 479 euros ;
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à verser les intérêts au taux légal à compter de l’acte introductif d’instance au 21 novembre 2023 sur le montant du dépôt de garantie conservé, et capitalisation des intérêts, jusqu’à la date de restitution de l’intégralité du montant du dépôt de garantie ;
– rejeter l’ensemble des demandes reconventionnelles formulées par la SCI [Localité 6] Immo et visant à la condamner à rembourser à la société SCI [Localité 6] Immo les frais relatifs à la remise en état des locaux précédemment pris à bail et restitués le 29 novembre 2021 et des réparations locatives, comme le preneur s’y était engagé aux termes du bail, comme étant particulièrement mal fondées ;
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à lui verser la somme de 5 000 euros à titre de dommages-intérêts sur le fondement de l’article 1231-1 du code civil ;
– condamner la SCI [Localité 6] Immo à lui verser la somme de 4 000 euros sur le fondement de l’article 700 du code de procédure civile, ainsi qu’aux entiers dépens dont distraction au profit de Maître Isabelle Moulinot, avocat au barreau de Clermont-Ferrand ;
– ordonner l’exécution provisoire du jugement à intervenir.

Par conclusions déposées et notifiées le 27 juin 2024, la SCI [Localité 6] Immo demande au tribunal de :
– la recevoir en ses demandes et l’y déclarer bien fondée ;
à titre principal : – débouter purement et simplement la SARL Clairoptic de l’intégralité de ses demandes, fins et prétentions formées à son encontre ;

subsidiairement : – juger que toute demande de condamnation de la SCI [Localité 6] Immo au remboursement du dépôt de garantie devra être limitée au montant des sommes dont la société Clairoptic a préalablement justifié du versement ;
– condamner la société Clairoptic à lui rembourser l’ensemble des frais relatifs à la remise en état des locaux précédemment pris à bail et restitués le 29 novembre 2021 et des réparations locatives, comme le preneur s’y était engagé aux termes du bail ;
en tout état de cause : – condamner la société Clairoptic à lui payer la somme de 5 000 euros au titre de l’article 700 du code de procédure civile ;
– condamner la société Clairoptic en tous les dépens et dire qu’ils seront recouvrés par la SELARL Badji-Dissard, société d’avocats au barreau de Clermont-Ferrand, conformément aux dispositions de l’article 699 du code de procédure civile.

Il sera renvoyé pour l’exposé complet des demandes et moyens des parties à leurs dernières conclusions.

– Sur les demandes formées par la SARL Clairoptic

La SARL Clairoptic soutient que les conditions de résiliation du bail commercial ont été réglées par le protocole transactionnel ; qu’elle a exécuté ce protocole ; que la résiliation du bail a été constatée selon ledit protocole sans pour autant qu’elle ne renonce à la restitution du dépôt de garantie ; que l’action en restitution se situe uniquement sur l’application du bail commercial et non sur l’exécution du protocole.

Sur ce,

Selon l’article 2044 du code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née, ou préviennent une contestation à naître.

L’article 1103 dispose que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

L’article 2048 prévoit que les transactions se renferment dans leur objet : la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions, ne s’entend que de ce qui est relatif au différent qui a donné lieu.

L’article 2049 énonce que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Il résulte de l’article 2048 du code civil que la transaction qui, organisant la résiliation anticipée d’un bail commercial, ne contient aucune mention relative au dépôt de garantie, n’en règle pas le sort. (Cass. Civ. 3ème, 11 avril 2019, n°18-16.061).

En l’espèce, un litige s’est élevé entre bailleur, la SCI Immo [Localité 6], et preneur, la SARL Clairoptic. Un commandement de payer visant la clause résolutoire a ainsi été délivré au preneur le 17 janvier 2019 pour un montant de 147 694,23 euros.

Il résulte du récapitulatif des faits tel qu’exposé dans le protocole transactionnel que le preneur a saisi le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand aux fins d’obtenir la nullité de ce commandement en l’absence de justification des sommes réclamées.

Dans le cadre de cette procédure, le bailleur a conclu au débouté du preneur et a formé des demandes reconventionnelles visant notamment à ordonner l’expulsion du preneur, à le condamner au paiement des arriérés de loyers et indemnités d’occupations, et à “dire que le montant du dépôt de garantie de la société Clairoptic est définitivement acquis au bénéfice de la SCI [Localité 6] Immo et ce, en application de la clause résolutoire insérée au bail”.

Le preneur a, de son côté, demandé dans ses conclusions de : “rejeter les demandes de la société [Localité 6] Immo tendant à conserver le montant du dépôt de garantie (…)”.

Ces points ont été expressément repris et rappelés dans le protocole transactionnel.

En cours de procédure, le 29 novembre 2021, le preneur a exercé son droit d’option en application de l’article L.145-57 du code de commerce, et a restitué les locaux loués.

Puis, les parties se sont rapprochées et ont signé le 28 février 2022, postérieurement à la restitution des lieux, un protocole transactionnel prévoyant le paiement par le preneur d’une somme de 120 000 euros à titre d’indemnité transactionnelle à verser en trois échéances.
Le bailleur a accepté et pris acte de la remise des clés, ainsi que de la restitution du local intervenues en date du 29 novembre 2021.

Chaque partie a renoncé expressément et irrévocablement à la poursuite de toute instance et action et à toute prétention de quelque nature que ce soit qui résulteraient de la situation et du litige décrits dans le préambule du protocole transactionnel, et à signifier dans les 15 jours de la signature du protocole des conclusions de désistement d’action et d’instance devant le tribunal judiciaire de Clermont-Ferrand.

La question de la conservation ou non du dépôt de garantie était donc incluse dans le litige, les conclusions des parties ayant été rappelées dans le protocole transactionnel. L’article 1er du protocole énonce que “d’un commun accord, les parties décident par le protocole transactionnel de mettre un terme aux contestations nées ou de prévenir toutes contestations à naître, conformément aux dispositions de l’article 2044 du code civil, au titre du litige exposé au préambule du protocole transactionnel”.

Au surplus, les locaux loués étaient restitués au moment de la rédaction dudit protocole.

Ainsi que le soutient le bailleur, la somme à lui payer à titre d’indemnité transactionnelle a été déterminée à titre de transaction forfaitaire définitive toutes causes de préjudices confondues.

A titre surabondant, il sera constaté que l’article 14 du bail commercial stipulait :
“Dans tous les cas de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeurera acquise à ce dernier à titre d’indemnité, sans préjudice de son droit au paiement des loyers courus ou à courir, y compris le terme commencé au moment de la sortie des lieux et du prix des réparations locatives et sous réserve de tous autres droits et actions prévus tant par la loi et les règlements en vigueur à ce moment, que par les clauses et conditions des présentes et de leurs avenants futurs.”

Aussi, si le sort du dépôt de garantie devait être déterminé par les clauses du bail (et non en exécution du protocole), en application du contra de bail commercial, la somme versée à la SCI [Localité 6] Immo au titre du dépôt de garantie lui était contractuellement acquise au 29 novembre 2021 à titre d’indemnité en vertu de l’article 14, le bail ayant été résilié du fait du preneur.

Dans ces conditions, la SARL Clairoptic doit être déboutée de sa demande en restitution du dépôt de garantie.

Il en ira de même de sa demande de dommages et intérêts fondée sur l’article 1231-1 du code civil, sa demande principale ayant été rejetée.

– Sur les dépens et l’article 700 du code de procédure civile

Succombant à l’instance, la SARL Clairoptic supportera les dépens, et sera condamnée à verser à la SCI [Localité 6] Immo la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile.

La distraction des dépens sera ordonnée au profit de la SELARL Badji-Dissard, société d’avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le tribunal, après en avoir délibéré, statuant publiquement, par jugement contradictoire, et en premier ressort, mis à disposition au greffe,

Déboute la SARL Clairoptic de l’ensemble de ses demandes ;

Condamne la SARL Clairoptic aux dépens ;

Condamne la SARL Clairoptic à payer à la SCI [Localité 6] Immo la somme de 2 000 euros en application des dispositions de l’article 700 du code de procédure civile ;

Ordonne la distraction des dépens au profit de la SELARL Badji-Dissard, société d’avocats conformément à l’article 699 du code de procédure civile.

Le Greffier Le Président