La société Clairoptic, ayant cédé son droit au bail de la société Optique Clermontoise, a rencontré des difficultés de paiement, entraînant un commandement de payer en janvier 2019. En réponse, elle a demandé le renouvellement du bail et une réduction du loyer. Après avoir restitué les locaux en novembre 2021, un protocole transactionnel a été signé, stipulant un versement de 120 000 euros au bailleur. Cependant, en novembre 2023, Clairoptic a assigné [Localité 6] Immo pour la restitution du dépôt de garantie, qui a été rejetée par le tribunal, considérant que le dépôt était acquis au bailleur.. Consulter la source documentaire.

Quelles sont les implications de la transaction sur le dépôt de garantie dans le cadre d’un bail commercial ?

La question de la transaction et de son impact sur le dépôt de garantie est régie par plusieurs articles du Code civil.

Selon l’article 2044 du Code civil, la transaction est un contrat par lequel les parties, par des concessions réciproques, terminent une contestation née ou préviennent une contestation à naître.

L’article 1103 précise que les contrats légalement formés tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faits.

En ce qui concerne le dépôt de garantie, l’article 2048 stipule que les transactions se renferment dans leur objet, et la renonciation qui y est faite à tous droits, actions et prétentions ne s’entend que de ce qui est relatif au différent qui a donné lieu à la transaction.

L’article 2049 énonce que les transactions ne règlent que les différends qui s’y trouvent compris, soit que les parties aient manifesté leur intention par des expressions spéciales ou générales, soit que l’on reconnaisse cette intention par une suite nécessaire de ce qui est exprimé.

Dans l’affaire en question, le protocole transactionnel ne mentionne pas le sort du dépôt de garantie, ce qui signifie qu’il n’est pas réglé par la transaction.

Ainsi, selon la jurisprudence, une transaction qui organise la résiliation anticipée d’un bail commercial sans mentionner le dépôt de garantie n’en règle pas le sort (Cass. Civ. 3ème, 11 avril 2019, n°18-16.061).

En conséquence, la SARL Clairoptic ne peut pas revendiquer la restitution du dépôt de garantie, car celui-ci est acquis au bailleur en vertu des clauses du bail, notamment l’article 14 qui stipule que, dans tous les cas de résiliation, la somme versée à titre de dépôt de garantie demeure acquise au bailleur à titre d’indemnité.

Quels sont les droits et obligations des parties en matière de dépôt de garantie dans un bail commercial ?

Les droits et obligations des parties concernant le dépôt de garantie dans un bail commercial sont principalement régis par les dispositions du Code civil et les clauses spécifiques du bail.

L’article 14 du bail commercial stipule que, dans tous les cas de résiliation, la somme versée au bailleur à titre de dépôt de garantie demeure acquise à ce dernier à titre d’indemnité.

Cela signifie que, même en cas de résiliation du bail, le bailleur a le droit de conserver le dépôt de garantie pour couvrir d’éventuels arriérés de loyers ou des réparations locatives.

L’article 1231-1 du Code civil précise que le débiteur est tenu de réparer le préjudice causé par l’inexécution de son obligation.

Dans le cadre de la résiliation du bail, si le preneur a des obligations non remplies, le bailleur peut faire valoir ses droits sur le dépôt de garantie pour compenser ces manquements.

En l’espèce, la SARL Clairoptic a demandé la restitution du dépôt de garantie, mais le tribunal a constaté que, selon les termes du bail, ce montant était définitivement acquis au bailleur en raison de la résiliation du bail.

Ainsi, la SARL Clairoptic a été déboutée de sa demande, car le bailleur avait le droit de conserver le dépôt de garantie en vertu des clauses contractuelles.

Comment la clause résolutoire affecte-t-elle les droits du bailleur sur le dépôt de garantie ?

La clause résolutoire dans un bail commercial a des implications significatives sur les droits du bailleur, notamment en ce qui concerne le dépôt de garantie.

L’article 145-57 du Code de commerce permet au preneur de restituer les locaux loués et d’exercer son droit d’option, mais cela ne remet pas en cause les droits du bailleur sur le dépôt de garantie.

En effet, la clause résolutoire stipule que, en cas de non-paiement des loyers, le bailleur peut demander la résiliation du bail et conserver le dépôt de garantie à titre d’indemnité.

Dans le cas présent, la SCI [Localité 6] Immo a délivré un commandement de payer les loyers, ce qui a conduit à la résiliation du bail.

L’article 14 du bail précise que, dans tous les cas de résiliation, le dépôt de garantie demeure acquis au bailleur à titre d’indemnité, ce qui renforce la position du bailleur.

Ainsi, même si le preneur a restitué les locaux, cela ne lui confère pas le droit de récupérer le dépôt de garantie, car celui-ci est contractuellement acquis au bailleur en raison de la clause résolutoire.

En conclusion, la clause résolutoire protège les droits du bailleur sur le dépôt de garantie, même en cas de résiliation du bail par le preneur.